UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định 79 quy định bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng từ ngày 31-10 đến 31-12-2025,  với mức cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m², tạo ra những tác động trái chiều trong cộng đồng. Một bên là những nhà đầu tư vui mừng khi giá trị bất động sản của họ tăng mạnh, bên kia là những người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ đối diện với nỗi lo giá đất leo thang, kéo theo những chi phí giao dịch tăng cao.

Những người được đền bù thuộc các khu vực ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh cảm nhận rõ lợi ích từ bảng giá đất mới, với mức đền bù sát với giá thị trường. Trước đây, các vụ khiếu nại liên quan đến đền bù không sát giá trị đất khá phổ biến, nhưng sự điều chỉnh này đã giải quyết phần lớn mâu thuẫn, giúp nhiều gia đình tái định cư hoặc cải thiện chất lượng sống.

Ngược lại, đối với những người mua bán bất động sản hoặc sở hữu nhà đất ở các khu vực như Quận 1, Quận 3, bảng giá đất mới khiến các khoản thuế thu nhập cá nhân, phí chuyển nhượng, và tiền sử dụng đất tăng cao. Điều này đặt ra nhiều khó khăn, đặc biệt với những người thu nhập trung bình hoặc người mua nhà lần đầu. Giá đất tăng đồng nghĩa với việc thuế thu nhập cá nhân, chi phí xin phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất cũng leo thang, khiến giấc mơ sở hữu nhà đất của nhiều người càng xa tầm tay.

Trong khi đó, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, với các dự án giao thông và quy hoạch đô thị mới, đặc biệt là các khu vực ven đô, tiếp tục thúc đẩy giá trị đất tăng cao. Đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những ai đã sở hữu đất tại các khu vực như Phú Nhuận, Bình Thạnh, hoặc các vùng ngoại thành đang trong quá trình phát triển. Với họ, giá đất tăng mang lại lợi nhuận khổng lồ khi bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng gặp biến động.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng làm dấy lên lo ngại về tình trạng bong bóng bất động sản. Việc giá đất tiếp tục leo thang có thể khiến thị trường trở nên “quá nóng”, đẩy giá bất động sản vượt khỏi khả năng chi trả của nhiều người dân. Trong khi đó, với những người thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt là người lao động phổ thông, việc sở hữu nhà đất tại các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 trở nên "bất khả thi". Họ buộc phải chuyển hướng tìm kiếm các khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá đất vẫn còn dễ chịu hơn nhưng lại gặp vấn đề về cơ sở hạ tầng và tiện ích.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới đã tạo ra sự đối lập rõ nét giữa những người được hưởng lợi từ đợt điều chỉnh và những người chịu thiệt hại. Những hộ dân trong diện đền bù hoặc có đất tại các khu vực đang phát triển mạnh mẽ thì cảm thấy vui mừng khi giá đất được điều chỉnh sát với thị trường. Họ nhận được mức đền bù cao, cải thiện tài chính và đời sống. Trong khi đó, những người phải nộp tiền sử dụng đất hoặc thuế khi giao dịch bất động sản lại đang phải đối mặt với chi phí đắt đỏ hơn, khiến họ "khóc" vì gánh nặng tài chính tăng lên.

Sự đối lập này khiến thị trường bất động sản TP.HCM trở nên phức tạp hơn. Chính quyền TP.HCM đã có những điều chỉnh để minh bạch hóa và quản lý đất đai hiệu quả hơn, nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư và người mua nhà cần phải thận trọng hơn trước biến động thị trường. Nguy cơ bong bóng bất động sản nếu không được kiểm soát chặt chẽ có thể gây ra khủng hoảng cho thị trường.

Để tránh tình trạng đầu cơ, nâng giá và giữ thị trường bất động sản ổn định, các biện pháp quản lý từ Nhà nước là vô cùng cần thiết. Các chính sách hỗ trợ người dân thu nhập thấp, các dự án nhà ở xã hội cần được đẩy mạnh để đảm bảo rằng mọi tầng lớp xã hội đều có thể tiếp cận được nhà ở phù hợp. Ngoài ra, chính quyền cần giám sát chặt chẽ quá trình giao dịch đất đai và điều chỉnh thuế, phí phù hợp để ngăn chặn tình trạng bất ổn trong thị trường bất động sản.

Bảng giá đất mới tại TP.HCM là một bước tiến quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức. Trong khi những người đầu tư và sở hữu đất tại các khu vực phát triển tiếp tục "cười" với lợi nhuận tăng cao, thì không ít người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ lại đang "khóc" trước gánh nặng chi phí đè nặng lên vai. 

TAT Law Firm