Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư không được phép mở bán khi dự án chưa nghiệm thu phần móng, việc chủ đầu tư thu tiền đặt chỗ từ khách hàng khi dự án chưa đào móng cũng là hành vi không được phép.

Thời gian vừa qua, Pháp luật Plus (Báo Pháp luật Việt Nam) đã phản ảnh một số dự án bất động sản (BĐS) chưa hình thành trong tương lai, thậm chí có dự án mới giải phóng mặt bằng hay mới ép cọc nhưng các môi giới BĐS tại các dự án này đã chào mời khách hàng với những lời "có cánh" bằng loạt những lợi ích khiến khách hàng có thể xuống tiền booking (đặt chỗ, giữ chỗ) ngay.

Vấn đề này đã tồn tại dai dẳng trên thị trường BĐS nhiều năm nay, mặc dù cơ quan chức năng đã cảnh báo vì đây không chỉ là hành vi vi phạm theo Luật kinh doanh Bất động sản mà nó còn khiến khách hàng dễ rơi vào “bẫy” kỳ vọng, nhiều khách hàng đặt cọc hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc mà khó có thể đòi lại và hàng loạt các hệ luỵ phía sau.

Trong những loạt dự án BĐS chưa hình thành trong tương lai, hay mới chỉ triển khai hạ tầng mà Pháp luật Plus đã phản án, điển hình là Dự án Northern Emerald Long Biên (Dự án Incomex Long Biên) do Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) làm chủ đầu tư đang được các môi giới tại sàn giao dịch BĐS tư vấn, nhận booking của khách hàng tại dự án này.

Dự án Northern Emerald Long Biên (Dự án Incomex Long Biên) do Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) làm chủ đầu tư.

Theo một nhân viên môi giới tự xưng là nhân viên của Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Kết nối Việt và cho biết được phía chủ đầu tư cho phép nhận booking, nhân viên này cho hay: "Hiện nay dự án đang nhận booking của khách hàng, giá nhận booking là 50 triệu triệu đồng/căn để khách hàng giữ chỗ và được lựa chọn các căn theo ý muốn".

Ngoài ra, nhân viên này còn đưa ra những quyền lợi khi khách hàng đặt booking sớm như sẽ được hưởng nhiều ưu đãi như chiết khấu 1.5%, thanh toán 95% được chiết khấu 8% , thanh toán theo tiến độ được chiết khấu 3%, được chọn căn đẹp khi mua căn hộ… booking càng sớm càng có lợi.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay Dự án Northern Emerald Long Biên (Dự án Incomex Long Biên) mới đang ép cọc, múc đất, chưa tiến hành làm móng.

Dự án Northern Emerald Long Biên (Dự án Incomex Long Biên) mới đang ép cọc, múc đất, chưa tiến hành làm móng.

Theo khoản 3 điều 24 Luật kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) nêu rõ... Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư không được phép mở bán khi dự án chưa nghiệm thu phần móng, việc chủ đầu tư thu tiền đặt chỗ từ khách hàng khi dự án chưa đào móng cũng là hành vi không được phép.

Về vấn đề này, đánh giá dưới góc độ pháp lý, Luật sư Mai Thị Thảo - Phó Giám đốc TAT Law Firm đồng thời là Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng và giải quyết tranh chấp cho hay: "Hành vi booking (đặt chỗ, giữ chỗ) hiện đang nằm ở vùng xám của pháp luật.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chỉ khi dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (được Sở Xây dựng xác nhận bằng văn bản), chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng mua bán hoặc thu tiền từ khách hàng.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều đơn vị “lách luật” bằng cách ký “phiếu đặt chỗ” với giá trị từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, đi kèm các cam kết hoàn tiền nếu khách hàng không tiếp tục mua. Mặc dù không gọi đó là “hợp đồng mua bán”, nhưng xét về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn trái quy định pháp luật".

Luật sư Mai Thị Thảo cũng đưa ra những rủi ro với khách hàng khi tham gia đặt chỗ, giữ chỗ vào thời điểm pháp lý chưa đầy đủ như: Thứ nhất là rủi ro về pháp lý, vì chưa có căn cứ pháp luật rõ ràng, nên “phiếu đặt chỗ” không được coi là giao dịch được pháp luật bảo vệ.

Nếu dự án chậm tiến độ, bị thu hồi hoặc có tranh chấp pháp lý, khách hàng gần như không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền.

Thứ hai là rủi ro tài chính, khách hàng đang ứng trước một khoản tiền cho một sản phẩm chưa tồn tại hợp pháp, trong khi chủ đầu tư chưa bị ràng buộc trách nhiệm pháp lý đầy đủ.

Việc hoàn tiền “tùy cam kết” chỉ là thỏa thuận dân sự và rất khó xử lý nếu xảy ra tranh chấp.

Thứ ba là, rủi ro thông tin, một số môi giới lợi dụng tâm lý “sợ lỡ cơ hội” để thổi phồng dự án, dẫn tới việc người dân đặt chỗ mà không hề biết tình trạng pháp lý thực sự ra sao.

Trước vấn đề trên, Luật sư Mai Thị Thảo cũng đưa ra một số khuyến cáo với khách hàng khi đầu tư vào loại hình BĐS này như khách hàng cần kiểm tra pháp lý đầy đủ như yêu cầu chủ đầu tư/sàn môi giới cung cấp các văn bản pháp lý.

Tránh đặt cọc khi chưa rõ pháp lý, không nên nộp tiền dưới bất kỳ hình thức nào (đặt cọc, giữ chỗ, thiện chí…) nếu chưa xác minh được tình trạng pháp lý của dự án.

Đồng thời đọc kỹ các phiếu đặt chỗ, tránh ký những văn bản có điều khoản ràng buộc trách nhiệm hoặc cho phép bên bán giữ tiền trong thời gian dài không rõ mục đích.