CĐT “NÉ” BẢO LÃNH NGÂN HÀNG: NGƯỜI MUA LÃNH ĐỦ

Mặc dù đã có quy định rõ ràng về việc thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai song tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảo lãnh thấp, tình trạng chủ đầu tư “né” bảo lãnh vẫn rất nhiều, từ đó người mua chịu thiệt.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Chi nhánh TAT Law Firm cho biết:

Theo quy định pháp luật, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết”.

Luật sư Thảo cho biết: Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.

Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách là quy định bắt buộc. Tuy nhiên thực tế tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảo lãnh thấp, tình trạng chủ đầu tư “né” bảo lãnh rất nhiều. Các dự án không có ngân hàng bảo lãnh vẫn được chủ đầu tư mở bán thường xuyên. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.

Trước tiên xuất phát từ phía người mua ít hiểu biết pháp luật, muốn mua nhà giá rẻ không phải “gánh” thêm phí bảo lãnh.

Từ phía chủ đầu tư, do gánh nặng về chi phí (nộp tiền sử dụng đất, phí bảo lãnh), phức tạp về thủ tục, điều kiện để được ngân hàng cấp bảo lãnh; Thời gian thực hiện huy động vốn kéo dài do thủ tục thẩm định dự án của ngân hàng khi cấp bảo lãnh.

Đối với phía ngân hàng, hiện nay các ngân hàng rất thận trọng và siết chặt vấn đề cấp bảo lãnh cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai dù đã có Thông tư của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn rất cụ thể. Sự thận trọng là cần thiết để bảo vệ nguồn vốn của ngân hàng, tuy nhiên đã gây ra rào cản và tâm lý “khó quá bỏ qua” cho các chủ đầu tư thay vì thúc đẩy các chủ đầu tư hoàn thiện điều kiện cấp bảo lãnh.

Điều quan trọng dẫn đến tình trạng chủ đầu tư “né” bảo lãnh ngân hàng xuất phát từ khung pháp lý chưa hoàn thiện. Sau khi Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn. Tuy nhiên có một điều mâu thuẫn giữa 2 văn bản là tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở khi đã có bảo lãnh ngân hàng. Trong khi đó, tại Điều 12 của Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước lại yêu cầu chỉ cấp bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hai quy định mâu thuẫn nhau đã đưa câu chuyện mua bán kèm bảo lãnh vào “vòng luẩn quẩn”, khách hỏi mua thì đòi bảo lãnh trước, ngân hàng thì đòi hợp đồng mua bán trước…

Khoản 3, Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (có hiệu lực từ 15/11/2017) sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã giải quyết được vấn đề này khi đưa ra được những quy định chi tiết về trình tự thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai.

__________________________

Thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ: TAT LAW FIRM

Tại Hà Nội: Số 1 Phố Nam Đồng, Đống Đa.

TPHCM: Phòng 106, Tòa nhà Cityview, 12 Mạc Đĩnh Chi, Q.1.

Web: https://tatlawfirm.com/

Hotline tư vấn:

0848.009.668 (Hà Nội), 0888009668 (TP.HCM)

Email: truonganhtulawfirm@gmail.com