Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm nhận định: Trong các tranh chấp vay mua nhà hình thành trong tương lai, việc một bản án không thể tuyên dứt điểm không phản ánh sự yếu kém của tòa án, mà cho thấy giới hạn của hệ thống pháp luật khi tín dụng và thị trường đã đi xa hơn chuẩn mực pháp lý hiện hành.
1. Bối cảnh: Khi tín dụng đi trước, pháp lý buộc phải chạy theo
Thị trường bất động sản vận hành bằng kỳ vọng, trong khi pháp luật vận hành bằng chuẩn mực. Khoảng cách giữa hai logic này chính là nơi rủi ro tích tụ lâu dài.
Trong các giao dịch vay mua nhà hình thành trong tương lai, dòng tiền thường được giải ngân khi tài sản còn chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Tín dụng đã hình thành nghĩa vụ tài chính đầy đủ, trong khi quyền tài sản mới chỉ tồn tại dưới dạng kỳ vọng. Chính sự lệch pha này khiến nhiều quan hệ pháp lý bước vào vùng “chưa được thiết kế” của pháp luật.
Khi tranh chấp phát sinh, tòa án không chỉ đối diện với một hợp đồng tín dụng đơn lẻ, mà phải gánh toàn bộ chuỗi quan hệ pháp lý liên đới: pháp lý dự án, tư cách chủ thể giao dịch, bản chất của tài sản hình thành trong tương lai và vị trí thực sự của người mua cuối cùng trong cấu trúc rủi ro.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm
2. Thách thức pháp lý: Vì sao có những bản án không thể chốt
Một quyết định cho vay chỉ phản ánh đánh giá thương mại của ngân hàng về khả năng trả nợ, chứ không phải sự xác nhận rằng tài sản gắn với khoản vay đã đủ điều kiện pháp lý để hình thành và chuyển dịch quyền.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, không ít người vay lại hiểu sự hiện diện của ngân hàng như một dạng “bảo chứng pháp lý”. Sự nhầm lẫn này khiến nhiều giao dịch được thiết lập trên nền tảng mong manh: quyền tài sản chưa hoàn chỉnh, nhưng nghĩa vụ tài chính đã không thể đảo ngược.
Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư và các chủ thể trung gian có thể thúc đẩy giao dịch bằng thỏa thuận dân sự và kỳ vọng sinh lời. Nhưng pháp luật không thừa nhận việc chuyển giao rủi ro pháp lý bằng niềm tin hay dòng tiền. Khi chuẩn mực pháp lý chưa đủ để bao quát một quan hệ giao dịch đã “đi quá xa”, tòa án rơi vào thế lưỡng nan:
- Nếu chấp nhận, sẽ hợp thức hóa một chuẩn lệch;
- Nếu bác bỏ, sẽ tạo ra hệ quả kinh tế - xã hội lớn cho người mua và thị trường.
Chính trong bối cảnh này, việc hủy án hoặc trả hồ sơ không phải là sự chùn bước của công lý, mà là phản xạ tự vệ cần thiết của hệ thống xét xử trước nguy cơ tạo ra tiền lệ vượt quá giới hạn pháp luật hiện hành.
“Một bản án được tuyên khi chuẩn mực pháp lý chưa đủ độ chín có thể đúng với một vụ việc, nhưng sai với toàn bộ thị trường.” - Luật sư Trương Anh Tú
3. Vai trò chuyên sâu của TAT Law Firm
Trong bối cảnh các tranh chấp vay mua nhà hình thành trong tương lai ngày càng phức tạp, TAT Law Firm tiếp cận vấn đề không chỉ từ góc độ tranh chấp, mà từ cấu trúc rủi ro pháp lý ngay từ đầu:
- Rà soát pháp lý dự án và tài sản hình thành trong tương lai xác định giới hạn pháp lý thực sự của quyền tài sản;
- Tư vấn cấu trúc tín dụng và bảo đảm giúp các bên nhận diện đúng rủi ro trước khi dòng tiền được giải ngân;
- Định vị trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể ngân hàng, chủ đầu tư, người mua trong toàn bộ chuỗi giao dịch;
- Đồng hành trong tranh chấp với mục tiêu không chỉ “thắng - thua”, mà bảo vệ chuẩn mực pháp lý dài hạn cho thị trường.
Qua đó, TAT Law Firm giúp các bên tránh việc đẩy hệ thống xét xử vào tình thế phải “chữa cháy” cho những quan hệ pháp lý chưa được thiết kế đầy đủ.
4. Kết luận: Không phải mọi giao dịch đã diễn ra đều có thể được hợp thức hóa
Một bản án không thể chốt, trong nhiều trường hợp, là lời nhắc nhở thẳng thắn rằng: công lý không chỉ là giải quyết hậu quả, mà còn là giữ cho chuẩn mực pháp luật không bị bào mòn bởi áp lực của thực tiễn kinh tế.
Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc yêu cầu tòa án xét xử nhanh hay dứt khoát hơn, mà ở việc xây dựng một chuẩn mực pháp lý rõ ràng cho giai đoạn tài sản chưa hoàn chỉnh. Chỉ khi pháp lý đi trước tín dụng, thay vì chạy theo để xử lý hệ quả, các bản án mới có thể thực sự “chốt” không chỉ cho một vụ việc, mà cho sự ổn định dài hạn của toàn bộ thị trường.
Liên hệ tư vấn: Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh | Khánh Hòa
Hotline: 0848.009.668
Website: www.tatlawfirm.com
Fanpage: https://www.facebook.com/tatlawfirm
Email: truonganhtulawfirm@gmail.com
