(Theo Tạp chí Luật sư Việt Nam - ngày 22/12/2025)
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, nhận định: Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua không nên được nhìn nhận như một cuộc cải cách lập pháp lớn, mà đúng hơn là một bước điều chỉnh kỹ thuật cần thiết nơi thể chế buộc phải đi trước thị trường để gỡ những điểm nghẽn kéo dài trong tổ chức thi hành pháp luật đất đai.
1. Bối cảnh: Luật đã có nhưng thị trường vẫn tắc
Thực tiễn tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đất đai cho thấy một nghịch lý quen thuộc: Luật không thiếu, quy định không ít, nhưng dự án vẫn đứng im. Sự ách tắc không nằm ở tinh thần của Luật Đất đai, mà nằm ở cách các quy định được vận hành trong thực tế.
Không ít dự án không vi phạm quy hoạch, không sai về mặt pháp lý, nhưng chỉ vì một phần rất nhỏ diện tích chưa giải phóng được mặt bằng mà bị “treo” nhiều năm. Chi phí tài chính đội lên, dòng vốn bị chôn chặt, còn rủi ro pháp lý thì lơ lửng không bên nào có lợi.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết ngày 11/12 được ban hành không nhằm viết lại Luật Đất đai, mà nhằm gỡ các “nút thắt kỹ thuật” trong thi hành nơi đang kìm hãm sự vận hành bình thường của thị trường bất động sản và đầu tư.
Ảnh minh họa
2. Thách thức pháp lý & giới hạn của cơ chế tháo gỡ
Điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết lần này nằm ở cách tiếp cận thực tiễn đối với giải phóng mặt bằng, đặc biệt là cơ chế cho phép xử lý phần diện tích còn lại khi dự án đã đạt được tỷ lệ đồng thuận hoặc diện tích nhất định theo quy định.
Cách tiếp cận này, nếu được áp dụng chặt chẽ và minh bạch, có thể giúp kết thúc nhiều dự án tồn đọng, thay vì để một số ít trường hợp kéo lùi toàn bộ dự án và làm tê liệt nguồn lực xã hội.
Tuy nhiên, cơ chế này không nên và không được hiểu nhầm là “ưu ái nhà đầu tư”. Vấn đề cốt lõi không phải là trao thêm quyền, mà là khôi phục sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp. Mọi quyết định thu hồi vẫn phải đặt trong khuôn khổ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng, đúng nguyên tắc công bằng.
Bên cạnh đó, định giá đất tiếp tục là “điểm nghẽn nhạy cảm nhất” của toàn bộ hệ thống quản lý đất đai. Khi giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường, rủi ro sẽ lan sang mọi chủ thể: cơ quan quản lý lo ngại trách nhiệm, doanh nghiệp không thể tính toán chi phí, còn người dân hoài nghi về tính công bằng.
Việc Nghị quyết nhấn mạnh nguyên tắc định giá theo thị trường cho thấy một sự dịch chuyển quan trọng trong tư duy quản lý: từ né tránh rủi ro sang minh bạch hóa để kiểm soát rủi ro. Nếu làm được điều này, tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai sẽ giảm đáng kể.
“Thể chế chỉ phát huy tác dụng khi nó đi trước thị trường một bước, chứ không phải chạy theo để xử lý hệ quả.” — Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm.
3. Vai trò chuyên sâu của TAT Law Firm
Trong bối cảnh các cơ chế tháo gỡ mới bắt đầu mở ra, TAT Law Firm đồng hành cùng doanh nghiệp và người sử dụng đất với vai trò kiểm soát rủi ro pháp lý từ gốc:
- Rà soát pháp lý toàn diện các dự án đang bị ách tắc, đặc biệt ở khâu giải phóng mặt bằng và định giá đất;
- Tư vấn cấu trúc phương án thực hiện dự án phù hợp với cơ chế mới, bảo đảm tuân thủ và khả thi;
- Hỗ trợ tái cấu trúc dự án, M&A dự án, chuyển giao dự án theo hướng minh bạch - hợp pháp;
- Tư vấn cho người sử dụng đất về quyền, nghĩa vụ và phương án bảo vệ lợi ích hợp pháp khi tham gia bồi thường, thỏa thuận hoặc chuyển nhượng.
Qua đó, TAT Law Firm giúp khách hàng chủ động đi trước giai đoạn chuyển tiếp, thay vì bị động chờ hướng dẫn và đối mặt rủi ro phát sinh.
4. Kết luận: Gỡ nút thắt – nhưng không hạ thấp chuẩn mực
Nghị quyết ngày 11/12 không phải “liều thuốc bổ” cho mọi dự án, cũng không tạo ra một cú hích ngắn hạn cho thị trường. Đây là bước đi mang tính kỹ thuật nhưng có ý nghĩa chiến lược: giảm ma sát trong thực thi pháp luật đất đai, để thị trường vận hành minh bạch và có thể dự báo.
Cơ chế chỉ thực sự hiệu quả khi doanh nghiệp chuẩn bị nguồn lực đi trước, cơ quan quản lý sẵn sàng chịu trách nhiệm, và người dân được bảo vệ bằng các chuẩn mực công bằng rõ ràng. Thể chế phải mở đường nhưng công lý không được phép lùi bước.
TAT Law Firm cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp và người sử dụng đất để chuyển hóa các điều chỉnh kỹ thuật của pháp luật thành giá trị pháp lý bền vững, thay vì rủi ro tiềm ẩn trong giai đoạn chuyển tiếp.
Nguồn tham khảo: Tạp chí Luật sư Việt Nam - “Gỡ ‘nút thắt kỹ thuật’ của Luật Đất đai: Khi thể chế cần đi trước thị trường một bước”, ngày 22/12/2025.
Liên hệ tư vấn: Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh | Khánh Hòa
Hotline: 0848.009.668
Website: www.tatlawfirm.com
Email: truonganhtulawfirm@gmail.com
