Khi thị trường đất đai gặp ách tắc, một câu hỏi thường được đặt ra là: liệu có thể để thị trường tự điều chỉnh, hay Nhà nước buộc phải can thiệp bằng các giải pháp kỹ thuật?
Câu hỏi này không chỉ mang tính kinh tế, mà phản ánh trực tiếp năng lực thiết kế thể chế của pháp luật đất đai trong bối cảnh phát triển mới.
Từ thực tiễn triển khai Luật Đất đai, vấn đề “gỡ nút thắt kỹ thuật” cho thấy: có những điểm nghẽn mà thị trường không thể tự tháo gỡ nếu thiếu vai trò dẫn dắt của thể chế.
Trong lĩnh vực đất đai, “nút thắt kỹ thuật” là những vướng mắc phát sinh từ cơ chế thực thi pháp luật như định giá, giải phóng mặt bằng, thủ tục tài chính khiến dự án không thể triển khai dù không vi phạm quy định pháp luật, và cũng không thể được thị trường tự điều chỉnh trong ngắn hạn.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm
Tầng 1 - Thực tiễn thị trường: Khi cơ chế thị trường không đủ lực
Trong lý thuyết kinh tế, thị trường có khả năng tự điều chỉnh thông qua cung - cầu. Tuy nhiên, với đất đai - một loại tài sản đặc biệt gắn với quyền lực quản lý của Nhà nước cơ chế này không vận hành trọn vẹn.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án bị “đóng băng” không phải do thiếu nhu cầu hay thiếu vốn, mà do:
- Một phần diện tích chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng;
- Giá đất không xác định được theo cơ chế rõ ràng;
- Nghĩa vụ tài chính không thể tính toán trước.
Ở những trường hợp này, thị trường không thể tự sửa sai, bởi mọi quyết định then chốt đều phụ thuộc vào thiết kế pháp lý.
Tầng 2 - Thể chế pháp lý: Ranh giới giữa can thiệp và dẫn dắt
Một quan điểm phổ biến cho rằng Nhà nước chỉ nên “tạo khung” và để thị trường vận hành. Tuy nhiên, với đất đai, nếu thể chế chỉ đứng ngoài quan sát, thì các điểm nghẽn kỹ thuật sẽ trở thành rủi ro hệ thống.
Các cơ chế được Quốc hội và cơ quan có thẩm quyền đề xuất gần đây cho thấy một cách tiếp cận khác:
- Không thay đổi nguyên tắc sở hữu toàn dân về đất đai;
- Không ưu ái một chủ thể cụ thể;
- Nhưng can thiệp có mục tiêu vào khâu kỹ thuật để thị trường có thể tiếp tục vận hành.
Đây không phải là “can thiệp hành chính”, mà là dẫn dắt thể chế nơi Nhà nước chủ động tháo gỡ những điểm mà thị trường không thể tự xử lý.
Tầng 3 - Thiết kế tư duy: Vì sao thể chế phải đi trước một bước
Nếu chờ thị trường tự điều chỉnh trong lĩnh vực đất đai, hệ quả thường thấy là:
- Dự án kéo dài nhiều năm;
- Vốn xã hội bị chôn;
- Tranh chấp và khiếu kiện gia tăng.
Ngược lại, khi thể chế đi trước một bước bằng các giải pháp kỹ thuật được thiết kế cẩn trọng thị trường sẽ:
- Giảm độ bất định;
- Tăng khả năng dự báo;
- Phân bổ lại nguồn lực hiệu quả hơn.
Cách tiếp cận này cho thấy, vai trò của pháp luật đất đai không chỉ là “kiểm soát”, mà còn là kích hoạt dòng chảy của thị trường trong khuôn khổ an toàn.
Cách nhìn nhận này gắn với tư duy coi thể chế đất đai là công cụ thiết kế thị trường, chứ không đơn thuần là hệ thống quy định hành chính – tư duy đã được đặt nền trong các phân tích về việc gỡ “nút thắt kỹ thuật” của Luật Đất đai.
Trong bối cảnh thị trường đất đai đối diện nhiều điểm nghẽn kéo dài, vấn đề không chỉ là sửa một điều luật hay ban hành thêm nghị quyết, mà là lựa chọn cách Nhà nước tham gia vào quá trình vận hành của thị trường.
Khi thể chế biết đi trước một bước – đúng chỗ, đúng mức – thị trường sẽ tự điều chỉnh theo hướng ổn định và bền vững hơn.
Chính tại ranh giới này, vai trò của luật sư và chuyên gia pháp lý không chỉ dừng ở việc áp dụng quy định, mà còn ở khả năng phân tích, kiến giải và đồng hành cùng quá trình thiết kế thể chế.
Nguồn tham khảo: Tạp chí Luật sư Việt Nam - “Gỡ ‘nút thắt kỹ thuật’ của Luật Đất đai: Khi thể chế cần đi trước thị trường một bước”, ngày 22/12/2025.
Luật Đất đai và bài toán gỡ nghẽn: Thể chế không thể chậm hơn thị trường
Nghị quyết tháo gỡ khó khăn Luật Đất đai: Doanh nghiệp và người dân cần làm gì từ năm 2026?
Liên hệ tư vấn: Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh | Khánh Hòa
Hotline: 0848.009.668
Website: www.tatlawfirm.com
Email: truonganhtulawfirm@gmail.com
