Thị trường vay mua nhà thường được vận hành trên nền tảng niềm tin: niềm tin vào ngân hàng, vào chủ đầu tư, vào giá trị của căn nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, một bản án gần đây đã cho thấy rằng niềm tin, nếu không được đặt trên nền tảng pháp lý vững chắc, có thể trở thành rủi ro nghiêm trọng cho cả người vay, ngân hàng và thị trường.
Rủi ro pháp lý trong thị trường vay mua nhà phát sinh khi hợp đồng tín dụng được giải ngân cho dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, khiến giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu và kéo theo hệ quả dây chuyền.
1. Khi hợp đồng tín dụng bị tuyên vô hiệu
Trong vụ việc được xét xử, hợp đồng tín dụng vay mua nhà hình thành trong tương lai đã bị tuyên vô hiệu do khoản vay được giải ngân trên cơ sở một dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn.
Điểm đáng chú ý là:
- Người vay tin rằng ngân hàng đã “thẩm định đầy đủ” khi giải ngân;
- Ngân hàng cho rằng khoản vay có tài sản bảo đảm trong tương lai;
- Nhưng tại thời điểm ký kết, đối tượng bảo đảm chưa đủ điều kiện được pháp luật công nhận.
Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án không xem xét niềm tin hay kỳ vọng, mà chỉ căn cứ vào tình trạng pháp lý tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm
2. Tín dụng không thể tách rời pháp lý dự án
Bản án này cho thấy một thực tế quan trọng: thẩm định tín dụng không thể thay thế thẩm định pháp lý dự án.
Một khoản vay có thể an toàn về mặt tài chính, nhưng vẫn rủi ro pháp lý nếu:
- Dự án chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai;
- Chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý cơ bản;
- Tài sản bảo đảm chưa được pháp luật thừa nhận.
Khi đó, hợp đồng tín dụng đứng trước nguy cơ bị vô hiệu, bất chấp ý chí chủ quan của các bên.
3. Hệ quả không chỉ dừng ở một hợp đồng
Việc tuyên vô hiệu một hợp đồng tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến người vay hay ngân hàng, mà còn:
- Làm suy giảm niềm tin thị trường;
- Tạo áp lực rủi ro nợ xấu;
- Khiến các giao dịch tương tự bị rà soát lại.
Một bản án vì thế có thể trở thành tín hiệu cảnh báo cho toàn bộ thị trường vay mua nhà.
4. Cảnh báo cho người mua nhà và tổ chức tín dụng
Bài học pháp lý rút ra là:
- Người mua nhà không nên mặc nhiên coi việc ngân hàng giải ngân là bảo đảm pháp lý tuyệt đối;
- Ngân hàng cần nhận thức rõ trách nhiệm pháp lý khi giải ngân cho dự án chưa đủ điều kiện;
- Chủ đầu tư phải minh bạch tình trạng pháp lý dự án, không “đẩy rủi ro” về phía người mua.
5. Kết luận
Bản án này không nhằm phủ nhận vai trò của tín dụng bất động sản, mà nhấn mạnh một nguyên tắc căn bản: pháp lý phải đi trước dòng tiền. Khi pháp lý bị xem nhẹ, chính thị trường sẽ phải trả giá bằng những rủi ro kéo dài.
Tham khảo thêm tại:
Vay mua nhà hình thành trong tương lai: khi nào hợp đồng tín dụng có nguy cơ vô hiệu?
Ngân hàng, chủ đầu tư và người vay: ai chịu rủi ro pháp lý khi dự án chưa đủ điều kiện?
Liên hệ tư vấn: Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh | Khánh Hòa
Hotline: 0848.009.668
Website: www.tatlawfirm.com
Fanpage: https://www.facebook.com/tatlawfirm
Email: truonganhtulawfirm@gmail.com
