Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 11/12 đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Tuy không sửa đổi trực tiếp Luật Đất đai, nhưng Nghị quyết này được giới chuyên môn đánh giá là bước điều chỉnh mang tính “mở khóa” trong tổ chức thi hành pháp luật đất đai, đặc biệt với các dự án đang bị ách tắc kéo dài.
Từ góc độ tư vấn pháp lý thực tiễn, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng Nghị quyết này cần được nhìn nhận như một công cụ xử lý điểm nghẽn, chứ không phải “liều thuốc bổ” áp dụng đại trà cho mọi trường hợp.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm
Vì sao Luật Đất đai đúng nhưng dự án vẫn tắc?
Trong quá trình tư vấn pháp lý đất đai, dự án bất động sản và M&A dự án, TAT Law Firm thường xuyên gặp các trường hợp dự án không vi phạm pháp luật, không sai quy hoạch, nhưng vẫn không thể triển khai. Nguyên nhân phổ biến đến từ ba nhóm vấn đề.
- Thứ nhất là giải phóng mặt bằng. Chỉ cần một phần nhỏ diện tích chưa đạt thỏa thuận bồi thường, toàn bộ dự án có thể bị “treo” nhiều năm.
- Thứ hai là định giá đất. Cơ chế xác định giá thiếu minh bạch khiến doanh nghiệp không dự báo được chi phí, còn cơ quan quản lý thì lo ngại rủi ro trách nhiệm.
- Thứ ba là cơ chế tài chính và thủ tục hành chính còn cứng nhắc, làm chậm tiến độ và “đóng băng” dòng vốn.
Nghị quyết mới được Quốc hội thông qua nhằm xử lý trực diện những điểm nghẽn này, đặc biệt là ở khâu tổ chức thực hiện.
Cơ chế 75%: cơ hội gỡ dự án “kẹt” giải phóng mặt bằng
Một trong những nội dung có tác động lớn là cơ chế xử lý khi dự án đã đạt tỷ lệ đồng thuận hoặc diện tích nhất định (thường được nhắc tới là mốc 75%) nhưng vẫn còn phần đất chưa giải phóng được mặt bằng.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, cơ chế này mang tính thực tiễn cao, bởi nó giúp chấm dứt tình trạng “một vài thửa đất giữ cả dự án”. Tuy nhiên, việc áp dụng không hề đơn giản và đòi hỏi phải được đặt trong khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
Trong thực tế, nhiều dự án chỉ cần “mở khóa” được khâu này là có thể tiếp tục triển khai hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thông qua M&A dự án.
Định giá đất theo thị trường: giảm rủi ro, tăng dự báo
Một trụ cột khác của Nghị quyết là định hướng minh bạch hóa công tác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, với lộ trình và công cụ áp dụng rõ ràng từ năm 2026.
Theo kinh nghiệm tư vấn của TAT Law Firm, định giá đất là nguyên nhân gốc rễ của nhiều tranh chấp, khiếu kiện và rủi ro hình sự hóa trong các dự án đất đai. Khi giá đất không phản ánh đúng giá trị thực, cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý đều rơi vào thế rủi ro.
Việc chuyển sang nguyên tắc thị trường, nếu được triển khai đúng, sẽ giúp:
- Doanh nghiệp dự báo chi phí tốt hơn;
- Cơ quan quản lý giảm áp lực trách nhiệm;
- Người dân dễ chấp nhận hơn trong bồi thường, hỗ trợ.
Cơ chế tài chính linh hoạt và tác động đến M&A dự án
Nghị quyết cũng mở ra không gian linh hoạt hơn về tài chính đất đai, cho phép gắn nghĩa vụ tài chính với tiến độ dự án, đồng thời tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, tái cấu trúc dự án.
Trong bối cảnh thị trường đang cần thanh lọc, đây là yếu tố quan trọng giúp:
- Dự án “đứng hình” có cơ hội hồi sinh;
- Nhà đầu tư mới tiếp cận quỹ đất hợp pháp;
- Dòng vốn được luân chuyển thay vì bị chôn dài hạn.
Tuy nhiên, Luật sư Trương Anh Tú cũng lưu ý rằng cơ chế này đòi hỏi đánh giá pháp lý rất kỹ trước khi thực hiện M&A, bởi rủi ro thường nằm ở hồ sơ đất đai, nghĩa vụ tài chính tồn đọng và các điều kiện chuyển tiếp.
Checklist hành động cho DOANH NGHIỆP (2025–2026)
Doanh nghiệp đang có dự án đất đai nên chủ động:
- Rà soát các dự án kẹt giải phóng mặt bằng;
- Kiểm tra lại hồ sơ pháp lý đất đai, định giá, nghĩa vụ tài chính;
- Chuẩn bị nguồn vốn đi trước cho các phương án bồi thường, hỗ trợ;
- Xem xét chiến lược M&A dự án thay vì “ôm” dự án kéo dài;
- Làm việc sớm với luật sư đất đai – dự án để khóa rủi ro.
Checklist hành động cho NGƯỜI DÂN
Người sử dụng đất cần lưu ý:
- Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi tham gia thỏa thuận bồi thường;
- Không ký thỏa thuận khi chưa nắm rõ phương án định giá;
- Tham vấn luật sư chuyên về đất đai trước các quyết định lớn;
- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ để tránh rủi ro trong giai đoạn chuyển tiếp.
Vai trò của tư vấn pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp
Theo Luật sư Trương Anh Tú, giai đoạn từ nay đến khi Nghị quyết chính thức vận hành đầy đủ vào năm 2026 là thời điểm rủi ro cao nhất, bởi các hướng dẫn chi tiết sẽ được ban hành dần.
“Doanh nghiệp và người dân không nên chờ đến khi vướng mới tìm luật sư. Việc tư vấn pháp lý đất đai từ sớm giúp tránh được chi phí lớn và tranh chấp kéo dài về sau,” Chủ tịch TAT Law Firm nhấn mạnh.
📌 Trao đổi riêng với luật sư về dự án đất đai đang vướng
Nếu anh/chị đang:
- Gặp vướng mắc giải phóng mặt bằng
- Lo ngại rủi ro định giá đất - nghĩa vụ tài chính
- Cần tái cấu trúc hoặc M&A dự án bất động sản
Có thể trao đổi riêng với Luật sư Trương Anh Tú và đội ngũ TAT Law Firm để được định hướng pháp lý phù hợp với tình trạng cụ thể của dự án.
Liên hệ tư vấn: Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh | Khánh Hòa
Hotline: 0848.009.668
Website: www.tatlawfirm.com
Email: truonganhtulawfirm@gmail.com
