.webp)
Giá đất – tâm điểm của mọi tranh chấp và xung đột lợi ích
Trong nhiều năm qua, đất đai luôn là lĩnh vực phát sinh số lượng lớn khiếu nại, tố cáo và tranh chấp tại Việt Nam. Đằng sau phần lớn các vụ việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất hay đấu giá quyền sử dụng đất đều tồn tại một vấn đề cốt lõi: giá đất được xác định như thế nào và liệu mức giá đó có phản ánh đúng giá trị thực của thị trường hay không.
Thực tiễn cho thấy, khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước xác định và giá đất giao dịch trên thị trường từng là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt hệ lụy. Người dân cho rằng mức bồi thường chưa tương xứng với giá trị tài sản bị thu hồi. Doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Cơ quan quản lý lại đứng trước áp lực vừa phải bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa phải hạn chế thất thoát tài sản công.
Chính vì vậy, khi Luật Đất đai 2024 được ban hành với nhiều thay đổi quan trọng về cơ chế định giá đất, dư luận đã kỳ vọng đây sẽ là bước ngoặt giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là: liệu việc sửa đổi luật có đủ để giá đất thực sự vận hành theo cơ chế thị trường?
.jpg)
Từ “khung giá đất” đến nguyên tắc thị trường
Một trong những điểm thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai 2024 là việc bãi bỏ cơ chế khung giá đất do Chính phủ ban hành. Đây được xem là một bước cải cách đáng kể nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất hành chính và giá đất thực tế trên thị trường.
Trong cơ chế cũ, giá đất được xây dựng theo nhiều tầng nấc gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Mặc dù mục tiêu là tạo sự thống nhất trong quản lý nhà nước, nhưng trên thực tế mô hình này thường dẫn đến tình trạng giá đất được xác định thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.
Khi giá đất hành chính thấp hơn giá thị trường, nhiều hệ quả xuất hiện:
Nhà nước có nguy cơ thất thu ngân sách.
Người bị thu hồi đất cảm thấy quyền lợi không được bảo đảm.
Doanh nghiệp được hưởng lợi từ chênh lệch địa tô.
Xuất hiện động cơ đầu cơ, trục lợi chính sách.
Làm méo mó tín hiệu của thị trường bất động sản.
Việc chuyển sang cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vì vậy được đánh giá là phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế hiện đại. Tuy nhiên, “giá thị trường” không phải là một con số cố định và càng không phải là khái niệm dễ xác định trong điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều bất cập.
Thị trường bất động sản có thực sự minh bạch để làm căn cứ định giá?
Một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là dữ liệu giao dịch đất đai chưa phản ánh đầy đủ thực tế.
Trên lý thuyết, giá đất thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung – cầu. Tuy nhiên, tại Việt Nam, không phải mọi giao dịch đều được ghi nhận với giá trị thực.
Trong nhiều năm, hiện tượng khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế diễn ra khá phổ biến nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Điều này khiến cơ sở dữ liệu về giao dịch đất đai bị sai lệch đáng kể.
Khi dữ liệu đầu vào chưa chính xác, việc xây dựng bảng giá đất hoặc xác định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường sẽ gặp không ít khó khăn.
Nói cách khác, nếu thị trường chưa minh bạch thì việc yêu cầu cơ quan quản lý xác định “đúng giá thị trường” cũng là một bài toán đầy thách thức.
Đây chính là nghịch lý mà nhiều chuyên gia đã chỉ ra: thị trường được dùng để định giá đất, nhưng bản thân thị trường lại chưa đủ điều kiện để cung cấp dữ liệu chính xác và đáng tin cậy.
Định giá đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật
Nhiều người cho rằng định giá đất đơn thuần là công việc của các chuyên gia thẩm định giá. Tuy nhiên, trên thực tế, đây là lĩnh vực mang tính liên ngành rất cao.
Giá trị của một thửa đất chịu ảnh hưởng bởi hàng loạt yếu tố như:
Quy hoạch sử dụng đất.
Hạ tầng giao thông.
Mật độ dân cư.
Tiềm năng thương mại.
Khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng.
Chính sách phát triển đô thị.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế địa phương.
Chỉ cần một quyết định điều chỉnh quy hoạch hoặc một dự án hạ tầng lớn được triển khai, giá trị đất đai có thể thay đổi rất nhanh trong thời gian ngắn.
Điều này khiến việc xác định giá đất luôn mang tính động, thay vì là một giá trị cố định có thể áp dụng trong thời gian dài.
Do đó, thách thức không nằm ở việc xây dựng công thức định giá mà nằm ở khả năng cập nhật thông tin liên tục và phản ánh đúng biến động của thị trường.
Nguy cơ phát sinh tranh chấp vẫn còn hiện hữu
Dù Luật Đất đai mới đã đặt ra nhiều nguyên tắc tiến bộ hơn trong định giá đất, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc tranh chấp sẽ giảm ngay lập tức.
Trên thực tế, khi giá đất tăng lên gần với thị trường hơn, nhiều vấn đề mới có thể phát sinh.
Đối với người dân, câu hỏi thường được đặt ra là liệu mức giá bồi thường đã thực sự phản ánh đúng giá trị tài sản hay chưa.
Đối với doanh nghiệp, giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí đầu vào cao hơn, nghĩa vụ tài chính lớn hơn và áp lực vốn lớn hơn.
Đối với cơ quan nhà nước, việc xác định giá đất nếu thiếu cơ sở khoa học hoặc thiếu tính minh bạch có thể dẫn đến nguy cơ khiếu kiện kéo dài.
Như vậy, bản chất của vấn đề không chỉ nằm ở con số cuối cùng mà còn nằm ở quy trình hình thành con số đó.
Một mức giá dù cao hay thấp vẫn có thể bị phản đối nếu người có quyền lợi liên quan không được tiếp cận đầy đủ thông tin và không hiểu rõ căn cứ xác định giá.
Cần xây dựng hệ sinh thái dữ liệu đất đai hiện đại
Nếu muốn cơ chế định giá đất theo thị trường hoạt động hiệu quả, Việt Nam cần nhiều hơn một đạo luật.
Điều quan trọng là phải xây dựng được hệ sinh thái dữ liệu đất đai đồng bộ và minh bạch.
Trong đó bao gồm:
Hoàn thiện cơ sở dữ liệu giao dịch
Mọi giao dịch bất động sản cần được ghi nhận đúng giá trị thực tế và được cập nhật thường xuyên vào hệ thống dữ liệu quốc gia.
Kết nối dữ liệu liên ngành
Thông tin từ cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai, quy hoạch xây dựng và ngân hàng cần được liên thông để tạo nên bức tranh toàn diện về thị trường.
Đẩy mạnh chuyển đổi số
Ứng dụng công nghệ số giúp cập nhật biến động giá đất theo thời gian thực, hỗ trợ cơ quan quản lý và nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn.
Tăng cường tính công khai
Người dân cần được tiếp cận thuận lợi với thông tin quy hoạch, bảng giá đất, kết quả định giá và các dữ liệu liên quan đến quyền sử dụng đất.
Khi thông tin được minh bạch, khả năng phát sinh tranh chấp và khiếu kiện cũng sẽ giảm đáng kể.
Vai trò của doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển đổi chính sách
Những thay đổi của Luật Đất đai không chỉ tác động đến cơ quan quản lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cộng đồng doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn hoặc đang triển khai dự án bất động sản cần chủ động rà soát:
Chi phí sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Giá trị tài sản trên báo cáo tài chính.
Kế hoạch đầu tư trung và dài hạn.
Chiến lược huy động vốn.
Đặc biệt, trong bối cảnh giá đất có xu hướng được xác định sát thị trường hơn, doanh nghiệp cần chuẩn bị kỹ lưỡng cho các hoạt động thẩm định, đấu giá, đấu thầu và các thủ tục liên quan đến đất đai.
Việc chậm thích ứng với những thay đổi của chính sách có thể tạo ra rủi ro pháp lý và tài chính đáng kể.
Luật mới tạo cơ hội nhưng không thể thay thế thị trường
Luật pháp có thể thiết lập nguyên tắc, quy trình và cơ chế quản lý. Tuy nhiên, luật không thể thay thế được chức năng của thị trường.
Một thị trường bất động sản minh bạch phải được hình thành từ:
Dữ liệu chính xác.
Giao dịch trung thực.
Hệ thống thông tin đầy đủ.
Cơ chế giám sát hiệu quả.
Trách nhiệm của các chủ thể tham gia.
Nếu những điều kiện này chưa được đáp ứng, việc định giá đất theo cơ chế thị trường vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn dù khuôn khổ pháp lý đã được cải thiện.
Kết luận
Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai tại Việt Nam khi hướng tới việc xác định giá đất sát với giá trị thị trường hơn. Việc bãi bỏ khung giá đất và hoàn thiện cơ chế định giá được kỳ vọng sẽ góp phần khắc phục những bất cập tồn tại trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy, luật pháp chỉ là nền tảng. Để thị trường thực sự định giá được đất đai, cần một hệ sinh thái dữ liệu minh bạch, một cơ chế giám sát hiệu quả và sự tham gia có trách nhiệm của tất cả các chủ thể liên quan.
Nói cách khác, sửa luật là điều kiện cần, nhưng để giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường, điều kiện đủ vẫn nằm ở chất lượng vận hành của toàn bộ hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Khi đó, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực phát triển kinh tế thay vì là điểm nóng của tranh chấp và xung đột lợi ích.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm
