(Bài viết phát triển từ bài "Luật Đất đai (sửa đổi): Sai phạm của chủ đầu tư không thể trở thành khoản nợ pháp lý của cư dân” của Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm đã đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam ngày 22/06/2026)
Khi người mua nhà trở thành bên chịu hậu quả từ những sai phạm mà họ không tạo ra
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một thực tế gây nhiều tranh luận: hàng chục nghìn người dân đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, đã nhận bàn giao căn hộ và sinh sống ổn định trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Điều đáng nói là nguyên nhân của sự chậm trễ này trong phần lớn trường hợp không xuất phát từ người mua nhà mà đến từ các vướng mắc pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoặc sai phạm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
Từ góc độ quản lý nhà nước, việc yêu cầu doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là điều cần thiết nhằm bảo đảm kỷ cương pháp luật và tính nghiêm minh của hệ thống quản lý đất đai. Tuy nhiên, khi việc xử lý trách nhiệm của doanh nghiệp kéo dài trong nhiều năm và hệ quả trực tiếp lại đổ dồn lên những người mua nhà ngay tình, câu chuyện không còn đơn thuần là vấn đề thủ tục hành chính mà đã trở thành vấn đề về bảo vệ quyền tài sản.
Một câu hỏi lớn được đặt ra là: Liệu quyền được cấp sổ hồng của người mua nhà có nên tiếp tục bị treo chỉ vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đang tồn tại những sai phạm pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện dự án?
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm
Bản chất của giao dịch mua bán nhà ở là gì?
Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần nhìn nhận đúng bản chất pháp lý của quan hệ giữa người mua nhà và chủ đầu tư.
Trong một giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong dự án, người mua nhà là bên tham gia giao dịch dân sự trên cơ sở niềm tin hợp pháp rằng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, cho phép triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.
Người mua nhà không tham gia vào quá trình giao đất cho chủ đầu tư.
Người mua nhà không tham gia xác định tiền sử dụng đất.
Người mua nhà không tham gia phê duyệt quy hoạch.
Người mua nhà cũng không có khả năng kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý nội bộ của doanh nghiệp hoặc các quyết định quản lý nhà nước liên quan đến dự án.
Điều họ thực hiện là một giao dịch dân sự thông thường: thanh toán tiền theo hợp đồng, nhận bàn giao tài sản và sử dụng tài sản theo đúng mục đích.
Về nguyên tắc pháp lý, khi người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận tài sản hợp pháp thì quyền tài sản phát sinh từ giao dịch đó phải được pháp luật bảo vệ một cách độc lập.
Nếu những quyền lợi này tiếp tục bị treo vô thời hạn chỉ vì các nghĩa vụ mà doanh nghiệp chưa hoàn thành, ranh giới giữa trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền lợi của người mua nhà sẽ bị xóa nhòa.
Người mua nhà ngay tình cần được nhìn nhận như một chủ thể độc lập
Một trong những nguyên tắc quan trọng của pháp luật hiện đại là bảo vệ người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự.
Nguyên tắc này xuất phát từ yêu cầu bảo đảm sự ổn định của các quan hệ tài sản và niềm tin của xã hội vào thị trường.
Nếu một cá nhân tham gia giao dịch một cách thiện chí, không biết và không thể biết về các vi phạm tồn tại phía sau giao dịch, pháp luật cần có cơ chế bảo vệ họ khỏi những rủi ro nằm ngoài khả năng kiểm soát.
Đối với người mua nhà tại các dự án bất động sản, yếu tố thiện chí thể hiện rất rõ.
Họ không phải là chủ thể được hưởng lợi từ việc chậm nộp tiền sử dụng đất.
Họ không tham gia vào việc điều chỉnh quy hoạch.
Họ không quyết định các vấn đề liên quan đến thủ tục đầu tư hoặc nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Thế nhưng trong nhiều trường hợp, chính họ lại là những người phải chờ đợi lâu nhất và chịu ảnh hưởng lớn nhất.
Điều này tạo ra nghịch lý rằng người không gây ra sai phạm lại đang gánh chịu hậu quả nặng nề hơn cả chủ thể tạo ra sai phạm.
Quyền tài sản không thể bị treo vô thời hạn
Một trong những giá trị cốt lõi của Nhà nước pháp quyền là bảo đảm quyền sở hữu và quyền tài sản của công dân.
Đối với người mua nhà, quyền được cấp giấy chứng nhận không đơn thuần là hoàn thiện một thủ tục hành chính mà là sự xác nhận chính thức của Nhà nước đối với quyền tài sản đã hình thành trên thực tế.
Khi chưa được cấp sổ hồng, căn hộ của người dân luôn tồn tại trong trạng thái pháp lý không hoàn chỉnh.
Họ gặp khó khăn khi thế chấp vay vốn.
Khả năng chuyển nhượng bị hạn chế.
Giá trị tài sản trên thị trường bị ảnh hưởng.
Khả năng thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản cũng không được bảo đảm đầy đủ.
Nói cách khác, tài sản tồn tại trên thực tế nhưng chưa thể tham gia trọn vẹn vào đời sống kinh tế.
Tình trạng này kéo dài không chỉ gây thiệt hại cho người dân mà còn làm giảm hiệu quả vận hành của thị trường bất động sản và hệ thống tín dụng.
Sai phạm của doanh nghiệp phải được xử lý trên tài sản của doanh nghiệp
Một nguyên tắc cơ bản của pháp luật là trách nhiệm phải gắn với chủ thể tạo ra trách nhiệm.
Nếu doanh nghiệp còn nợ tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải nộp.
Nếu doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp phải bị truy thu.
Nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, các thủ tục cưỡng chế, xử lý tài sản hoặc phá sản phải được áp dụng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, việc xử lý các nghĩa vụ đó không đồng nghĩa với việc tiếp tục "giữ lại" quyền được cấp sổ hồng của cư dân như một dạng tài sản bảo đảm.
Bởi lẽ, người mua nhà không phải là con nợ của Nhà nước thay cho doanh nghiệp.
Cư dân cũng không phải là chủ thể chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ quá trình đầu tư dự án.
Do đó, việc gắn số phận pháp lý của hàng nghìn cư dân với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là cách tiếp cận cần được xem xét lại trong bối cảnh hoàn thiện pháp luật đất đai hiện nay.
Cấp sổ hồng không chỉ là bảo vệ người dân mà còn là giải phóng nguồn lực kinh tế
Mỗi căn hộ chưa được cấp sổ hồng là một tài sản chưa thể tham gia đầy đủ vào nền kinh tế.
Khi hàng chục nghìn căn hộ cùng tồn tại trong tình trạng đó, phần nguồn lực bị "đóng băng" là rất lớn.
Các tài sản không thể lưu thông hiệu quả.
Khả năng tiếp cận tín dụng bị hạn chế.
Các giao dịch dân sự phát sinh chi phí và rủi ro cao hơn.
Vì vậy, giải quyết vấn đề sổ hồng không chỉ là câu chuyện bảo vệ người mua nhà mà còn là câu chuyện khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.
Một nền kinh tế hiện đại không thể vận hành hiệu quả nếu hàng loạt tài sản hợp pháp vẫn đang mắc kẹt trong vùng xám pháp lý.
Luật Đất đai sửa đổi và cơ hội thiết lập lại nguyên tắc công bằng
Những thay đổi trong chính sách đất đai hiện nay đang mở ra cơ hội xử lý hàng loạt dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm.
Tuy nhiên, thành công của quá trình này không nên chỉ được đo bằng số lượng hồ sơ được giải quyết hoặc số tiền ngân sách được thu về.
Thước đo quan trọng hơn là có bao nhiêu quyền tài sản của người dân được khôi phục đầy đủ.
Có bao nhiêu căn nhà bước ra khỏi tình trạng pháp lý không hoàn chỉnh.
Có bao nhiêu người mua nhà ngay tình được trả lại những quyền mà lẽ ra họ phải được hưởng từ nhiều năm trước.
Suy cho cùng, một hệ thống pháp luật công bằng không chỉ được đánh giá ở khả năng xử lý người vi phạm mà còn ở khả năng bảo vệ những người không vi phạm.
Kết luận
Tranh chấp về sổ hồng tại các dự án bất động sản không chỉ là câu chuyện của thủ tục hành chính hay nghĩa vụ tài chính mà là phép thử đối với nguyên tắc bảo vệ quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường.
Khi người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ của mình một cách thiện chí, quyền lợi của họ cần được bảo vệ như một quan hệ pháp lý độc lập với các nghĩa vụ còn tồn tại của chủ đầu tư.
Sai phạm phải được xử lý.
Nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện.
Nhưng trách nhiệm đó phải được đặt đúng lên chủ thể tạo ra trách nhiệm.
Không thể để sổ hồng của cư dân trở thành vật bảo đảm cho các khoản nợ pháp lý của doanh nghiệp.
Bởi cuối cùng, giá trị của một nền pháp luật không chỉ nằm ở khả năng xử lý người làm sai mà còn ở khả năng bảo vệ người làm đúng.
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law Firm.
