(LSVN) - Khi Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi ròng từ chuyển nhượng bất động sản, thay cho mức thu 2% trên giá bán như hiện hành, dư luận lập tức chia thành nhiều luồng. Về mặt kỹ thuật, đây không phải chính sách mới. Luật Thuế thu nhập cá nhân đã quy định phương pháp tính theo thu nhập ròng từ lâu, nhưng do thiếu cơ sở áp dụng nên gần như bị “để ngỏ”. Việc khơi dậy lại cách tính này tạo ra kỳ vọng về một chính sách “đánh đúng - thu đủ”, nhưng đồng thời đặt ra câu hỏi lớn hơn: Chính sách thuế đang nhắm đến điều gì? Tăng thu ngân sách, kiểm soát đầu cơ, hay kiến tạo một thị trường công bằng?

Ở góc độ nguyên lý, thuế bất động sản không đơn thuần là thuế đánh vào thu nhập, mà là công cụ điều tiết tài sản có tính đặc biệt - nơi quyền sở hữu gắn liền với nghĩa vụ xã hội. Nhưng một chính sách, dù có dụng ý tốt đến đâu, cũng chỉ phát huy tác dụng khi đánh trúng đối tượng, đúng thời điểm, và có thể thực thi công bằng trên thực tế.

Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản còn rời rạc, chứng từ chi phí không đầy đủ, nhiều khoản hợp lý lại khó chứng minh, thì việc xác định “lãi ròng” trở thành một bài toán gần như bất khả thi với người dân thông thường.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Chính vì vậy, đề xuất đi kèm phương án “dự phòng” - tức nếu không tính được lãi ròng thì áp thuế theo tỷ lệ 2-10% trên giá chuyển nhượng, trên thực tế sẽ trở thành phương án chính. Cách làm tưởng mới, nhưng vẫn là lối mòn cũ, chỉ khoác áo ngôn ngữ kỹ thuật. Thuế sẽ cao hơn, quy trình phức tạp hơn, và cảm nhận thiếu công bằng sẽ sâu sắc hơn nếu không xác định được đâu là nhóm hành vi cần điều tiết, đâu là những người đang thực hiện quyền cơ bản về nhà ở.

Bởi lẽ, không phải ai bán nhà cũng là nhà đầu tư. Có người mua để ở, rồi sau đó buộc phải bán do chuyển công tác, thay đổi điều kiện sống, hay nhu cầu gia đình. Thời gian nắm giữ ngắn không có nghĩa là lướt sóng. Nếu chính sách thuế chỉ nhìn vào khoảng cách thời gian giữa mua - bán để suy đoán động cơ đầu cơ, thì đó là một sự giản lược nguy hiểm.

Thử hình dung một tình huống không hiếm trong đời sống: Một gia đình trẻ mua căn hộ để ở gần chỗ làm, vài tháng sau người vợ mang thai đôi, buộc phải chuyển về nhà cha mẹ để được hỗ trợ. Căn hộ cũ trở nên bất tiện, họ bán đi. Hành vi ấy hoàn toàn vì nhu cầu sống, nhưng lại bị áp thuế như người đầu cơ - chỉ vì giao dịch diễn ra quá sớm. Chính sách thuế không thể vận hành trên sự suy đoán lạnh lùng mà thiếu cơ chế phân loại mềm dẻo.

Vì vậy, nếu mục tiêu là kiến tạo một thị trường nhà ở lành mạnh, chính sách thuế nên thiết kế theo hướng phân tầng: Nhóm người sử dụng bất động sản làm nơi ở chính, hoặc có lý do bất khả kháng (y tế, học tập, công tác…) cần được miễn, giảm hoặc giãn nghĩa vụ thuế.

Ngược lại, các trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên, hoặc bất động sản bỏ hoang - không đưa vào sử dụng trong thời gian dài - cần bị áp thuế cao hơn, thậm chí có thể xem xét phí phạt hành vi găm giữ.

Kinh nghiệm quốc tế đã chứng minh: Singapore, Canada, Hàn Quốc đều không chỉ thu thuế theo giao dịch, mà hướng đến đánh vào quy mô sở hữu và hiệu quả sử dụng. Căn nhà đầu tiên - dù có lãi - vẫn được ưu đãi thuế. Căn nhà thứ hai - dù không có lời - vẫn có thể bị điều tiết mạnh. Mục tiêu rất rõ: Không đánh vào nhu cầu an cư, mà đánh vào hành vi tích trữ không phục vụ cộng đồng.

Vấn đề lớn nhất của chính sách thuế bất động sản không nằm ở con số phần trăm, mà nằm ở nền tảng vận hành. Một chính sách dù có lý, nếu không được đặt trên bảng giá đất đáng tin cậy, không có hệ thống dữ liệu xuyên suốt, không cho người dân khả năng phản biện khoản chi phí hợp lệ, thì sẽ tiếp tục tái sản xuất bất bình đẳng. Người hiểu luật, biết cách lách - sẽ được giảm thuế. Người trung thực, không biết “chuẩn bị hồ sơ” - sẽ bị thu tối đa. Khi nghĩa vụ thuế không còn dựa trên lãi thật, mà dựa vào trình độ phòng vệ kỹ thuật, thì công lý thuế đã lệch hướng.

Một chính sách thuế tốt là khi người dân không cần học kế toán để được đối xử công bằng. Muốn kiểm soát thị trường, hãy kiểm soát hành vi đầu cơ, chứ đừng đánh đồng mọi giao dịch. Muốn chính sách thuế bền vững, hãy để người dân nhìn thấy lý, chứ không chỉ thấy nghĩa vụ.

Luật sư Trương Anh Tú là Chủ tịch TAT Law Firm, Ủy viên Thường vụ Trung ương Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam. Ông là chuyên gia pháp lý có ảnh hưởng sâu rộng trong các lĩnh vực đất đai, quy hoạch, cải cách thể chế và tư pháp kinh tế.

Tác giả loạt chuyên mục “Góc nhìn TAT” - nơi phản biện chính sách và lan tỏa tư duy pháp lý nhân văn đến cộng đồng.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Chủ tịch TAT Law Firm