Bộ Tài chính vừa đề xuất chính sách đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu, nhằm hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Đây là một bước đi tích cực, bởi thực tế cho thấy một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao là tình trạng lướt sóng bất động sản, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lợi nhuận chênh lệch. Khi giao dịch bị đánh thuế cao trong giai đoạn đầu sở hữu, các nhà đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư, từ đó giúp thị trường giảm áp lực sốt giá. Chính sách này đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công như Singapore, Đài Loan hay Hàn Quốc, nơi mức thuế cao đối với giao dịch ngắn hạn đã góp phần ổn định thị trường bất động sản và hạn chế tình trạng đầu cơ tràn lan.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, đánh thuế theo thời gian sở hữu dù mang lại tác động tích cực nhưng không thể là giải pháp duy nhất để kiểm soát giá nhà đất. Nếu chỉ áp dụng biện pháp này mà không có những chính sách bổ trợ, thị trường có thể dịch chuyển sang hình thức đầu cơ dài hạn, tức là thay vì lướt sóng trong ngắn hạn, các nhà đầu cơ sẽ giữ đất trong nhiều năm để tránh thuế, tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhân tạo và tiếp tục đẩy giá lên cao. Điều này cho thấy rằng, để giải quyết bài toán bất động sản, việc sử dụng công cụ thuế cần đặt trong một chiến lược tổng thể, kết hợp với nhiều biện pháp khác nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch và hiệu quả.

Một trong những giải pháp quan trọng là đánh thuế theo số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu. Nếu mỗi người chỉ có một căn nhà phục vụ nhu cầu ở thực, thì nên được miễn thuế hoặc chịu mức thuế thấp, nhưng từ bất động sản thứ hai trở đi, thuế suất có thể tăng dần để hạn chế tình trạng gom đất, tích trữ nhiều nhà rồi bán lại với giá cao. Đây là cách làm mà nhiều quốc gia đã áp dụng nhằm đảm bảo cơ hội mua nhà cho người có nhu cầu thực sự, thay vì để bất động sản trở thành công cụ đầu tư mang tính đầu cơ. Ngoài ra, đánh thuế bất động sản bỏ hoang cũng là một giải pháp cần được xem xét. Hiện nay, tại các đô thị lớn, có rất nhiều căn hộ, lô đất bị bỏ trống trong thời gian dài mà không đưa vào khai thác sử dụng. Nếu những bất động sản này bị đánh thuế cao, chủ sở hữu sẽ buộc phải đưa vào giao dịch hoặc khai thác, góp phần làm tăng nguồn cung và điều tiết giá cả thị trường.

Bên cạnh đó, một cách đánh thuế khác công bằng hơn là áp dụng thuế dựa trên lợi nhuận thay vì doanh thu. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản được tính theo mức 2% trên tổng giá trị giao dịch, nghĩa là dù người bán có thực sự có lãi hay không thì vẫn phải nộp thuế. Điều này đôi khi dẫn đến tình trạng bất hợp lý khi những người buộc phải bán nhà vì lý do tài chính nhưng không có lợi nhuận vẫn phải chịu thuế. Nếu thuế được tính trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, tức là chỉ đánh vào phần lợi nhuận thực tế, thì sẽ hợp lý hơn, đảm bảo đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân và công bằng hơn với người dân.

Ngoài các giải pháp thuế, kiểm soát tín dụng bất động sản cũng là một biện pháp quan trọng cần song hành. Nhà nước có thể siết chặt vốn vay đối với những dự án mang tính đầu cơ nhưng lại mở rộng các gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, giúp những người có nhu cầu thực sự dễ dàng tiếp cận với nhà ở hơn. Đồng thời, phát triển hạ tầng đồng bộ để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm cũng sẽ giúp cân bằng cung cầu, từ đó góp phần ổn định giá nhà đất. Nếu hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện được đầu tư đồng đều, người dân sẽ không còn bị bó buộc trong một số khu vực trung tâm, kéo theo sự phân bổ hợp lý hơn về giá cả bất động sản.

Có thể thấy, đề xuất của Bộ Tài chính là một bước đi đúng hướng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, nhưng để thực sự đạt hiệu quả, cần một chiến lược tổng thể với nhiều chính sách đồng bộ. Thuế là công cụ mạnh, nhưng chỉ có hiệu quả khi được kết hợp với các biện pháp quản lý khác như kiểm soát tín dụng, phát triển hạ tầng và điều chỉnh chính sách đất đai hợp lý. Khi các giải pháp được thực thi một cách đồng bộ, minh bạch và linh hoạt, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có cơ hội phát triển theo hướng bền vững, lành mạnh hơn, thay vì trở thành một cuộc chơi của các nhà đầu cơ.

Luật sư Trương Anh Tú

Chủ tịch TAT LAW FIRM