Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Hà Nội liên tục ghi nhận những phiên đấu giá đất nền với giá trúng vượt xa khởi điểm, nhiều câu hỏi được đặt ra về các hệ lụy kinh tế, và cần thiết áp dụng giải pháp mới để ổn định thị trường. Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, đã chia sẻ quan điểm của mình về những nguyên nhân và giải pháp phù hợp trong bối cảnh này.

Ảnh minh họa

Thị trường bất động sản khu vực Hà Nội, đặc biệt tại các quận và huyện như Hà Đông, Hoài Đức, Thanh Oai, đang đối mặt với tình trạng giá đất bị thổi phồng quá mức qua các phiên đấu giá. Việc giá đất tại những khu vực này bị đẩy lên mức hơn 220 triệu đồng/m², so với mức khởi điểm chỉ 22-32 triệu đồng/m², không chỉ làm mất cân bằng cung cầu mà còn tạo ra những rủi ro tiềm ẩn cho toàn bộ thị trường. Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, sự biến động mạnh về giá đất xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm việc thiếu kiểm soát trong quy trình đấu giá, sự tham gia của các nhà đầu cơ, và nguồn cung đất hạn chế tại các khu vực nóng.

Một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên cao là do sự thao túng của một số nhóm đầu cơ. Những người này có thể mua các khu đất liền kề với giá rẻ, sau đó thổi giá các thửa đất trong phiên đấu giá lên cao, tạo ra sự “sốt đất” ảo nhằm trục lợi. Các nhà đầu cơ này sau đó xả hàng, thu lợi từ việc bán đất ở các khu vực lân cận với giá cao hơn thực tế. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn gây thiệt hại cho người mua đất có nhu cầu thực sự. Do đó, cần có những biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ hơn từ phía cơ quan chức năng để ngăn chặn những hành vi thao túng này. Luật sư Trương Anh Tú, từ TAT Law Firm, cho rằng việc áp dụng chế tài chặt chẽ, minh bạch trong quá trình đấu giá sẽ giúp giảm thiểu tình trạng này.

Một điểm nổi bật trong thảo luận là vấn đề kiểm soát nguồn tiền mua đất, nhằm đảm bảo rằng người tham gia đấu giá có khả năng tài chính thực sự và tránh việc lợi dụng các lỗ hổng tài chính để đầu cơ. Tuy nhiên, theo Luật sư Tú, việc kiểm soát nguồn tiền trong các giao dịch bất động sản là một biện pháp cần thiết nhưng chưa phải là giải pháp phù hợp nhất trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam. Thay vào đó, việc tăng cường nguồn cung quỹ đất và đảm bảo tính minh bạch trong các phiên đấu giá sẽ tạo ra một thị trường cạnh tranh lành mạnh hơn. Khi nguồn cung đất dồi dào và quá trình đấu giá diễn ra công bằng, giá đất sẽ tự điều chỉnh, không bị đẩy lên quá mức như hiện nay.

Cũng không thể bỏ qua vấn đề rửa tiền qua các giao dịch bất động sản, một vấn đề nổi cộm trong các thị trường đang phát triển mạnh mẽ. Luật sư Trương Anh Tú nhận định rằng, với khả năng thanh khoản cao, bất động sản đã trở thành kênh “an toàn” cho các hoạt động rửa tiền. Việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền và yêu cầu chứng minh nguồn gốc tài chính là cần thiết để đảm bảo sự minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào việc kiểm soát nguồn tiền, Luật sư Tú đề xuất cần tăng cường cung cấp thêm nhiều quỹ đất, tạo cơ hội bình đẳng cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách hợp lý.

Vấn đề bỏ cuộc sau khi trúng đấu giá cũng được đặt ra, với nhiều nhà đầu tư từ bỏ sau khi trúng thầu tại Thanh Oai, lên đến 80% lô đất. Điều này phản ánh sự bất ổn của thị trường và cho thấy nhiều người tham gia đấu giá không có ý định mua đất thực sự mà chỉ muốn đầu cơ. Luật sư Tú cho rằng điều này xuất phát từ việc nhiều nhà đầu cơ không đủ khả năng tài chính hoặc không đạt được kỳ vọng lợi nhuận sau khi giá đất đã bị đẩy quá cao. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho nhà nước mà còn tạo ra sự hoang mang cho người dân có nhu cầu thực sự về đất đai.

Đối với câu hỏi về việc đầu tư đất vùng ven Hà Nội, Luật sư Trương Anh Tú từ TAT Law Firm nhấn mạnh rằng đầu tư bất động sản luôn là một lựa chọn hấp dẫn, nhưng thời điểm và chiến lược đầu tư là yếu tố quan trọng. Hiện tại, khi giá đất bị thổi phồng quá mức, người dân nên cân nhắc kỹ trước khi đầu tư. Nếu không có đủ hiểu biết về thị trường hoặc không có kế hoạch đầu tư dài hạn, thì việc đầu tư vào đất vùng ven có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong bối cảnh hiện tại, các kênh đầu tư khác như vàng hoặc ngoại tệ có thể là những lựa chọn an toàn hơn cho người dân.

Cuối cùng, để ngăn chặn tình trạng thổi giá đất qua các phiên đấu giá, Luật sư Trương Anh Tú đề xuất một giải pháp hiệu quả là mở rộng nguồn cung đất đai và tạo điều kiện cho các phiên đấu giá diễn ra công khai, minh bạch hơn. Khi có đủ nguồn cung và thị trường được vận hành dựa trên nguyên tắc cạnh tranh công bằng, giá đất sẽ tự điều chỉnh và tránh được tình trạng bị thổi phồng bởi các nhóm đầu cơ. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng sốt đất ảo mà còn bảo vệ quyền lợi của những người mua đất thực sự và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nhìn chung, thị trường bất động sản tại Hà Nội đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao qua các phiên đấu giá. Tuy nhiên, với các biện pháp phù hợp, bao gồm tăng cường nguồn cung quỹ đất, minh bạch hóa quy trình đấu giá, và giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, những bất ổn này có thể được kiểm soát. Luật sư Trương Anh Tú tin rằng sự cải thiện trong quản lý đất đai sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và bảo vệ quyền lợi của người dân, doanh nghiệp một cách bền vững.

Luật sư Trương Anh Tú

TAT LAW FIRM