Bộ Tài chính đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng.

Đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ - với mức thuế lên tới 20% lợi nhuận - đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến và thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Từ góc độ chuyên môn, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, chuyên gia bất động sản và cải cách pháp luật - cho rằng cần thiết kế một hệ thống thuế phân tầng, đủ tinh tế để phân biệt hành vi đầu cơ với nhu cầu sinh sống chính đáng của người dân.

Điểm yếu lại nằm ở sự đơn giản hóa quá mức

Đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ với mức thuế lên tới 20% lợi nhuận - đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến và thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Từ góc độ chuyên môn, tôi cho rằng: Cần thiết kế một hệ thống thuế phân tầng, đủ tinh tế để phân biệt hành vi đầu cơ với nhu cầu sinh sống chính đáng của người dân.

Tôi ghi nhận nỗ lực cải cách. Đây là lần đầu tiên Bộ Tài chính mạnh dạn đề xuất một cơ chế phân tầng thuế thay vì thu đồng loạt 2% như trước. Tư duy này đi đúng hướng: đánh cao với người "lướt sóng", nhẹ dần với người nắm giữ lâu dài, phản ánh phần nào hành vi đầu cơ.

Tuy nhiên, điểm yếu lại nằm ở sự đơn giản hóa quá mức. Thời gian nắm giữ không phản ánh đầy đủ bản chất đầu cơ hay không. Một người buộc phải bán nhà vì ly hôn, bệnh tật, chuyển nơi cư trú - dù chỉ sau vài tháng - có đáng bị đánh thuế 10% như một nhà đầu cơ chuyên nghiệp?

Nguy cơ lớn nhất là đánh nhầm người ở thực, gây tâm lý bất an và làm giảm thanh khoản thị trường, nhất là khi thị trường hiện nay vốn đã trầm lắng. Chúng ta cần một hệ sinh thái thuế thông minh, dựa trên nhiều biến số hành vi, chứ không phải chỉ một tiêu chí duy nhất.

Tôi đề xuất 5 nhóm giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, đánh thuế theo tần suất giao dịch: Ai mua bán bất động sản nhiều lần trong 3 - 5 năm rõ ràng là đầu cơ. Không cần xét thời gian nắm giữ từng bất động sản. Giải pháp này đánh trúng đích, tránh “đánh oan” người dân bán nhà vì hoàn cảnh cá nhân.

Thứ hai, đánh thuế cao với bất động sản thứ 3 trở lên: Người sở hữu từ 3 căn nhà trở lên nên bị điều tiết mạnh hơn. Đây là cách phân tầng người đầu tư - đầu cơ và người có nhu cầu thực, có thể triển khai nhờ kết nối cơ sở dữ liệu đất đai qua CCCD.

Thứ ba, đánh theo loại tài sản và khu vực sốt ảo: Đất nông nghiệp chờ chuyển mục đích, đất nền đầu cơ, khu vực sốt giá bất thường nên bị đánh thuế cao hơn. Tránh tình trạng “gió đông chưa tới đã lạnh cả thị trường”.

Thứ tư, đánh thuế lũy tiến theo biên độ lợi nhuận: Ai bán lỗ hoặc lời ít thì thuế thấp, ai lời lớn thì thuế cao. Có thể miễn thuế cho khoản lời dưới 200 triệu đồng, áp thuế 5 - 10% từ 200 triệu đến 1 tỷ, và 15 - 20% cho lãi trên 1 tỷ đồng. Như vậy là công bằng và phản ánh đúng năng lực sinh lời.

Thứ năm, khuyến khích người dân khai giá mua gốc, lưu hồ sơ chi phí: Nhà nước có thể cho khấu trừ hợp lý chi phí cải tạo, thuế trước bạ, phí môi giới… để tính đúng lợi nhuận thực. Điều này vừa minh bạch, vừa giảm lách luật.

Đánh thuế 20% trên lãi bán bất động sản cần lộ trình phù hợp. Ảnh: Tùng Giang

Không thể dùng cùng một cơ chế thuế cho cả đầu cơ và truyền đời

Một vấn đề đang gây tranh cãi nữa là việc áp thuế 2% với bất động sản có nguồn gốc thừa kế, bất kể thời gian nắm giữ. Đây là phần nhạy cảm. Đánh thuế vào tài sản thừa kế không đơn thuần là chuyện kinh tế, mà là vấn đề văn hóa và đạo lý truyền đời.

Ở Việt Nam, cha mẹ để lại đất cho con không phải để con giàu, mà để con có “mảnh đất cắm dùi”, giữ lấy nền nếp gia đình. Nếu mỗi đời đều phải “cắt đất nộp thuế”, thì sau vài thế hệ, nhà sẽ nhỏ dần đi - còn thuế thì cứ phình to mãi.

Tôi không phủ nhận nhu cầu công bằng trong chính sách, nhưng bất kỳ sự công bằng nào cũng phải phù hợp với bối cảnh văn hóa và thu nhập quốc gia. Chúng ta chưa có hệ thống phúc lợi hoàn chỉnh, chưa có thuế tài sản, chưa kiểm soát được tài sản ẩn… thì đánh thuế tài sản thừa kế quá sớm, quá lạnh lùng sẽ dễ tạo phản ứng xã hội tiêu cực.

Không thể dùng cùng một cơ chế thuế cho cả đầu cơ và truyền đời. Người buôn đất và người giữ đất tổ tiên không thể chung một lưới thuế.

Tôi cho rằng, nếu thật sự cần đánh thuế tài sản thừa kế, hãy đánh tại thời điểm nhận, chứ không nên dồn toàn bộ nghĩa vụ thuế vào lúc chuyển nhượng. Và nên miễn hoặc giảm thuế cho các tài sản là “nhà duy nhất”, “đất ở hộ gia đình” đã sử dụng ổn định nhiều năm.

Ba nguyên tắc cốt lõi cần được quán triệt là: công bằng - phân tầng - minh bạch.

Công bằng: Phân biệt rõ đầu cơ và nhu cầu chính đáng.

Phân tầng: Thuế phải phản ánh hành vi, chứ không đánh đồng tất cả.

Minh bạch: Phải có bản đồ thuế rõ ràng, công cụ tra cứu dễ tiếp cận, tránh việc “thuế trong sương mù”.

Một chính sách thuế hiệu quả không nằm ở mức thu cao hay thấp, mà ở niềm tin của người dân vào sự công bằng và minh bạch trong thực thi.