(Bài viết phát triển từ bài “Cần cơ chế xử lý các dự án tồn đọng kéo dài” đã đăng trên Báo Thanh Niên ngày 19/05/2026)
Sau khi TP.HCM công bố kết quả rà soát và tháo gỡ vướng mắc cho 838 dự án tồn đọng kéo dài, thành phố tiếp tục kêu gọi doanh nghiệp báo cáo các trường hợp chưa được đưa vào danh sách để xem xét xử lý. Chỉ trong thời gian ngắn, đã có thêm 90 dự án được đề nghị bổ sung.
Điều đáng chú ý là trong số này xuất hiện không ít dự án rơi vào tình trạng đặc biệt phức tạp: chủ doanh nghiệp đã qua đời, bỏ trốn hoặc không còn năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Nhiều dự án đã tồn tại hàng chục năm, khách hàng đã thanh toán phần lớn giá trị tài sản nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc nhận sản phẩm theo cam kết.
Thực tế đó cho thấy việc xử lý các dự án tồn đọng hiện nay không chỉ là câu chuyện tháo gỡ thủ tục hành chính mà đã trở thành bài toán quản lý liên quan đồng thời đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng nghìn người dân.
Hàng loạt dự án rơi vào trạng thái “không thể tiến, không thể lùi”
Theo phản ánh của các doanh nghiệp và hiệp hội ngành nghề, nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng, bàn giao nhà cho người dân từ nhiều năm trước nhưng vẫn chưa thể hoàn tất các thủ tục pháp lý cuối cùng.
Có những dự án vướng nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc sai phạm trong quá trình xây dựng khiến việc cấp giấy chứng nhận cho cư dân bị đình trệ. Một số trường hợp khác, chủ đầu tư đã mất hoặc bỏ trốn, doanh nghiệp ngừng hoạt động, trong khi dự án vẫn còn tồn tại các nghĩa vụ pháp lý chưa được xử lý.
Đáng chú ý hơn là những khu đô thị, khu dân cư quy mô lớn đã bị treo trong nhiều thập niên. Hàng nghìn khách hàng đã mua đất, nhận chuyển nhượng hoặc đầu tư từ rất sớm nhưng đến nay vẫn chưa thể xây dựng nhà ở hay ổn định cuộc sống do dự án chưa hoàn thiện các điều kiện pháp lý cần thiết.
Trong những trường hợp này, việc tìm kiếm trách nhiệm của chủ đầu tư là cần thiết nhưng chưa đủ để giải quyết vấn đề. Bởi khi doanh nghiệp không còn khả năng thực hiện dự án hoặc người đại diện pháp luật không còn hiện diện, các quyền lợi liên quan tiếp tục bị đình trệ nếu thiếu cơ chế xử lý tiếp theo.
Quyền lợi của người dân đang trở thành áp lực lớn nhất
Phần lớn các dự án tồn đọng kéo dài hiện nay đều có điểm chung là đã hình thành các quan hệ dân sự và tài sản xã hội trên thực tế.
Nhiều khách hàng đã thanh toán từ 90 - 95% giá trị hợp đồng, nhận nền đất hoặc chờ bàn giao sản phẩm suốt nhiều năm. Tuy nhiên, do dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc còn vướng mắc pháp lý nên quyền sở hữu chưa được xác lập đầy đủ.
Trong khi đó, thời gian kéo dài khiến chi phí xã hội ngày càng lớn. Người mua nhà không thể khai thác tài sản của mình, doanh nghiệp không có nguồn thu để xử lý nghĩa vụ tài chính, còn cơ quan quản lý cũng gặp khó khăn trong việc thu hồi các khoản nợ phát sinh.
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng việc xử lý các dự án tồn đọng cần được nhìn nhận từ góc độ bảo vệ lợi ích hợp pháp của những người đã tham gia giao dịch ngay tình, thay vì chỉ tập trung vào việc xác định các sai phạm trong quá khứ.
Cần cơ chế đặc biệt cho những dự án đã hình thành tài sản xã hội
Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là nhiều dự án đang rơi vào vòng luẩn quẩn. Dự án không được tiếp tục triển khai nên không phát sinh doanh thu; không có doanh thu thì không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính; còn nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất lại là lý do khiến dự án tiếp tục bị đình trệ.
Với những trường hợp như vậy, việc cho phép dự án được vận hành trở lại dưới một cơ chế kiểm soát chặt chẽ đang được xem là hướng tiếp cận cần nghiên cứu.
Theo đó, toàn bộ dòng tiền phát sinh từ quá trình triển khai dự án có thể được quản lý tập trung, sử dụng theo thứ tự ưu tiên rõ ràng như hoàn thành nghĩa vụ với ngân sách nhà nước, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hoàn thiện công trình và thực hiện các nghĩa vụ đối với khách hàng.
Cơ chế này không nhằm hỗ trợ hay ưu ái cho doanh nghiệp, mà hướng tới mục tiêu kiểm soát quá trình xử lý dự án một cách minh bạch, bảo đảm mọi nguồn lực phát sinh đều được sử dụng đúng mục đích và phục vụ việc hoàn tất dự án.
Từ xử lý từng dự án đến giải quyết một bài toán quản trị
Câu chuyện của các dự án tồn đọng kéo dài cho thấy đây không còn là vấn đề riêng của một doanh nghiệp bất động sản hay một dự án chậm tiến độ.
Sau nhiều năm tồn tại, các dự án này đã tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường, ngân sách và đời sống của người dân. Mỗi dự án bị đình trệ không chỉ là phần đất đai chưa được khai thác mà còn là hàng loạt quyền lợi dân sự, nghĩa vụ tài chính và nguồn lực xã hội đang bị "đóng băng".
Bởi vậy, điều mà thị trường chờ đợi hiện nay không đơn thuần là thêm các cuộc họp rà soát hay những báo cáo đánh giá khó khăn. Quan trọng hơn là sự hình thành một cơ chế đủ rõ ràng, đủ khả thi và đủ mạnh để xử lý dứt điểm những dự án đã kéo dài hàng chục năm, qua đó khơi thông nguồn lực phát triển và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm
Bài viết thuộc bản quyền của TAT Law Firm và Luật sư Trương Anh Tú. Nội dung được phát triển từ bài viết “Cần cơ chế xử lý các dự án tồn đọng kéo dài” đã đăng trên Báo Thanh Niên ngày 19/05/2026, đồng thời được mở rộng và phân tích trên cơ sở nghiên cứu độc lập, kinh nghiệm thực tiễn và góc nhìn pháp lý về quản lý dự án, thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người dân.
Mọi hình thức sao chép, đăng tải lại, trích dẫn hoặc sử dụng nội dung, dù toàn bộ hay một phần, đều phải ghi rõ nguồn: “TAT Law Firm – Luật sư Trương Anh Tú” và dẫn liên kết đến bài viết gốc.
Nghiêm cấm việc chỉnh sửa, cắt ghép, diễn giải sai lệch hoặc sử dụng nội dung nhằm tạo ra nhận thức không chính xác về quan điểm của tác giả. TAT Law Firm bảo lưu quyền yêu cầu gỡ bỏ nội dung vi phạm, cải chính thông tin và áp dụng các biện pháp pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền tác giả theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ và các quy định pháp luật có liên quan.
