Trước thu hồi đất, người dân có chỗ ở ổn định, sau thu hồi do không đảm bảo điều kiện, họ không được tái định cư, nên mất nhà, trở thành vô gia cư…

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi.

Đề xuất 100% người dân bị thu hồi đất phải được bố trí tái định cư

Một trong những nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được nhiều người dân quan tâm là quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Luật sư có góp ý gì về nội dung này trong dự thảo?

- Khoản 1 điều 107 dự thảo quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bố trí tái định cư”. Nếu theo quy định trên, việc bố trí tái định cư khi thu hồi đất chỉ được đảm bảo khi người dân đủ điều kiện được bồi thường về đất. Quy định không khác gì với luật cũ và bất lợi cho người dân làm tăng cao tình trạng “vô gia cư”.

Trong thời gian qua, phần lớn đất thu hồi của người dân là đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có đất lấn chiếm vì vướng quy hoạch nên không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận dù họ đã sinh sống, ở đó qua vài thế hệ. Khi không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận tức là không đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Như vậy, quy định phải đủ điều kiện bồi thường về đất ở mới bố trí tái định cư đã đẩy người dân vào tình trạng vô gia cư.

Các điều kiện được nêu đầy đủ trong dự thảo nghe thì hay nhưng khi áp dụng sẽ rất bất cập. Nếu được bồi thường về đất sẽ được tái định cư, nhân dân đọc lướt qua sẽ thấy rất hay. Tuy nhiên, với kinh nghiệm người làm luật, nhiều lần chảy nước mắt trước việc người dân phải đi ra khỏi nhà, không được tái định cư, được mấy đồng hồ trợ di chuyển, tôi cho rằng đây là một thảm họa.

Bởi tình trạng hiện nay, chúng ta xác định một số dự án bất động sản thu hồi, nguyên tắc không được thu hồi vào đất ở của nhân dân. Không phải là đất ở thì có thể là đất ruộng, đặc biệt ở các thành phố là đất chưa được cấp sổ đỏ, 99% đất ở các đô thị chưa được cấp sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để bồi thường về đất. Chắc chắn áp dụng dự thảo này nếu thành Luật sẽ không đủ điều kiện tái định cư.

Như vậy, mục đích dù rất tốt đẹp nhưng đến 80%, 90% người dân ở các đô thị như TPHCM, Hà Nội tới đây sẽ không được tái định cư. Trong khi hầu hết người nghèo bị thu hồi đất, đã nghèo bị thu hồi đất không được tái định cư, chắc chắn là vô gia cư. Khi chúng ta đến, người dân đang có nhà ở, khi thu hồi đất xong người dân lại vô gia cư. Quan điểm, tinh thần của dự thảo không đổi mới, vẫn bám chấp vào những điều sẵn có trong luật cũ. Cho nên tôi đề nghị 100% người dân bị thu hồi đất phải được bố trí tái định cư. Người ta đang có nhà ở, anh đến lấy nhà đất của người ta thì phải cho người ta nhà ở mới. Anh có nói trời nói biển, pháp luật đừng ở trên trời mà phải áp dụng vào cuộc đời dưới đất.

Về nguyên tắc bồi thường được cho có điểm lợi cho người dân khi quy định phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, luật sư đánh giá sao về điều này?

Điều 89 Dự thảo quy định nguyên tắc bồi thường đã có nhiều điểm có lợi cho người dân. Tuy nhiên, cần phải xây dựng cơ chế xác định “điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” để tránh tình trạng tranh cãi giữa người dân và chính quyền, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường. Tôi đề xuất, Mặt trận tổ quốc chủ trì kiểm tra nơi ở mới của người dân, đánh giá đầy đủ các tiêu chí về vị trí, diện tích, môi trường sống, cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh đảm bảo việc ăn ở, sinh hoạt, học tập và làm việc… để đưa ra kết luận nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nếu thấy một số tiêu chí chưa đạt mà người dân có thể chấp nhận được thì bồi thường bổ sung bằng tiền. Trường hợp thiếu sót nhiều tiêu chí thì xem xét bố trí tái định cư nơi khác đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Luật sư Trương Anh Tú.

“Theo giá thị trường” nhưng nguy cơ quay lại giá áp đặt của Nhà nước

Nhiều ý kiến cho rằng, điều 155 Dự thảo quy định cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là không phù hợp?

Theo tôi, Cơ quan này vừa thu hồi đất vừa quyết định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan. Trong những năm qua, tình trạng áp dụng giá đất theo quyết định của UBND cấp huyện, cấp tỉnh có nhiều bất cập. Hầu hết người dân đều không đồng tình gây khiếu kiện kéo dài.

Nghị quyết số 18 của Bộ Chính trị đã nêu trên tinh thần phải bám sát giá thị trường. Trong dự thảo Luật, có nguy cơ quay lại giá áp đặt của Nhà nước. Nhà nước giao có thể định giá nhà nước hoặc định giá độc lập, nhưng cuối cùng để xác định giá lại là UBND quyết định, như thế lại phi thị trường.

Giá thị trường phải để cho cơ quan định giá độc lập ngoài Nhà nước định giá. Chứng thư định giá của cơ quan này chính là một văn bản quyết định về giá, không cần UBND quyết định nữa.

Do vậy, theo tôi, bỏ quy định tại điều 155, 156 Dự thảo thay thế vào đó là điều khoản giao việc định giá cho đơn vị định giá độc lập.

Hiện nay, chúng ta xác định một số dự án bất động sản thu hồi, nguyên tắc không được thu hồi vào đất ở của nhân dân?

Không phải là đất ở thì có thể là đất ruộng, đặc biệt ở các thành phố là đất chưa được cấp sổ đỏ, 99% đất ở các đô thị chưa được cấp sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để bồi thường về đất.

Quan điểm, tinh thần của dự thảo vẫn bám chấp vào những điều sẵn có trong luật cũ. Cho nên, theo quan điểm của tôi 100% người dân bị thu hồi đất phải được bố trí tái định cư.

Theo đó, điều luật nên được sửa đổi như sau: “Hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang sinh sống tại vùng dự án có thu hồi đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bố trí tái định cư. Về diện tích tái định cư phải đảm bảo chuẩn về nhà ở theo quy định qua các thời kỳ tương ứng”.

Khoác áo lợi ích quốc gia công cộng… sẽ lấy bằng mọi giá tiền

Một quy định người dân băn khoăn khi thu hồi đất, theo dự thảo để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, dùng cụm từ này có phù hợp?

Khoản 2 điều 78 Dự thảo quy định các dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, trong đó có liệt kê dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không là đất ở. Thực tế cho thấy các dự án này đem lại lợi ích cho nhà đầu tư nhiều hơn so với lợi ích quốc gia công cộng.

Có thể thấy, ở đây vẫn là tinh thần của luật cũ, không có đổi mới gì cả. Tôi đề xuất xóa bỏ cụm từ “vì lợi ích quốc gia công cộng” và nên điều chỉnh thành “Thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội”.

Đây không chỉ là câu từ mà còn đặt suy nghĩ của chúng ta trong đó, khi khoác áo lợi ích quốc gia công cộng, tức là chúng ta sẽ lấy bằng mọi giá và người dân phải chịu. Đây cũng là cội nguồn bức xúc của người dân những năm qua. Thực tế lợi ích quốc gia công cộng phải hiểu đó là an ninh quốc phòng, lợi ích điện đường, trường trạm do ngân sách nhà nước chi trả, những cái khác không nên để lợi ích quốc gia công cộng.

Theo điều 82 dự thảo quy định UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, điều này liệu có dẫn đến bất cập?

Tôi cho rằng quy định này giống như Luật đất đai 2013 và dẫn đến những bất cập trong thực tiễn. Nếu vẫn để UBND huyện thu hồi đất tới đây tiếp tục sẽ có nhiều bức xúc trong nhân dân. Nếu UBND huyện thu hồi đất, các khiếu kiện của người dân được thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong địa bàn tỉnh, kết quả giải quyết thường chính quyền, cơ quan trong cùng địa phương bảo vệ nhau, không đảm bảo quyền lợi cho nhân dân. Hơn nữa, UBND cấp huyện không phải ở địa phương nào cũng có kinh nghiệm trong hoạt động thu hồi đất, một số yếu tố chủ quan khách quan như năng lực cán bộ, nguồn lực không đảm bảo. Do đó, cần giao thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh để đảm bảo tính thống nhất cũng như quyền lợi cho nhân dân.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi trên!

Hiện có chung cư tái định cư khoảng 45 - 50m2, nhưng hộ gia đình người nghèo thường mấy thế hệ chen chúc. Diện tích như vậy là đi ngược lại chiến lược về nhà ở quốc gia. Theo quyết định 2161/QĐ-TTG, diện tích nhà bình quân đầu người phấn đấu 27m2 sàn/người trong đó diện tích bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 26m2 sàn/người. Do đó, nếu không có quy định diện tích tối thiểu về tái định cư, người dân lại ở những ngôi nhà chật chội.

Theo Kiến Thức

(- PV Hải Ninh)

https://kienthuc.net.vn/xa-hoi/thu-hoi-dat-dung-bien-nguoi-dan-thanh-vo-gia-cu-1816061.html?fbclid=IwAR0T1crxjigFNUTCtGFFL7FCJRNkeyo2VsjQfBIXT-SgfQFnNWPfzG9k8xI