(Theo Báo Thanh Niên – ngày 31/03/2026)
Luật sư Lê Thu Hằng – TAT Law Firm nhận định: Việc siết khai gian giá chuyển nhượng bất động sản là xu hướng tất yếu, nhưng nếu chỉ tăng chế tài mà thiếu đồng bộ dữ liệu và kiểm soát dòng tiền, thì rủi ro pháp lý vẫn sẽ dồn về phía người dân và doanh nghiệp.
1) Bối cảnh: Từ “thói quen hai giá” đến xu hướng siết chặt toàn diện
Trong nhiều năm, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế hay còn gọi là “hai giá” diễn ra phổ biến nhằm giảm nghĩa vụ thuế.
Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, chính cơ chế này lại tạo ra “kẽ hở” khi các bên thỏa thuận ghi giá thấp để giảm thuế phải nộp.
Thực tế cho thấy có những trường hợp kê khai giá chênh lệch hàng chục lần so với giá giao dịch thực , gây thất thu lớn cho ngân sách và làm méo mó thị trường.
Trước thực trạng đó, cơ quan quản lý đang chuyển sang cách tiếp cận đồng bộ hơn:
Hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá
Minh bạch dòng tiền giao dịch
Siết quy định xác định giá tính thuế
Tăng cường phối hợp liên ngành
Đây không còn là xử lý từng vụ việc, mà là tái cấu trúc toàn bộ cơ chế quản lý thuế bất động sản.
Luật sư Lê Thu Hằng, TAT Law Firm
2) Thách thức pháp lý & rủi ro tiềm ẩn
Dù chính sách siết chặt là cần thiết, nhưng từ góc nhìn pháp lý, vẫn tồn tại nhiều rủi ro đáng lưu ý:
- Rủi ro bị ấn định thuế: Nếu giá kê khai thấp hơn khung giá Nhà nước, cơ quan thuế có thể áp dụng bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh để tính lại thuế
- Rủi ro bị xử phạt hoặc truy cứu trách nhiệm: Hành vi kê khai sai có thể bị xử phạt hành chính hoặc nặng hơn là xử lý hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành trốn thuế
- Rủi ro tranh chấp dân sự: Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng ghi giá thấp sẽ khiến bên mua hoặc bên bán không được bảo vệ đúng giá trị thực tế giao dịch
- Rủi ro hệ thống chưa đồng bộ: Việc siết quản lý đòi hỏi dữ liệu liên thông, minh bạch dòng tiền nếu chưa hoàn thiện, có thể dẫn đến áp dụng pháp luật thiếu nhất quán
Bản chất vấn đề: Không chỉ là “khai gian để giảm thuế”, mà là xung đột giữa thực tế giao dịch và giá trị pháp lý được ghi nhận.
“Minh bạch giá trị giao dịch không chỉ để thu đúng thuế, mà còn để bảo vệ chính quyền lợi của các bên.” — Luật sư Lê Thu Hằng, TAT Law Firm
3) Vai trò của TAT Law Firm: Từ tuân thủ bị động đến chiến lược pháp lý chủ động
Trong bối cảnh chính sách đang chuyển từ “nới lỏng” sang “kiểm soát chặt”, TAT Law Firm đóng vai trò là đơn vị tư vấn chiến lược giúp khách hàng:
- Rà soát và cấu trúc giao dịch bất động sản: Đảm bảo giá trị ghi nhận phù hợp thực tế và quy định pháp luật
- Tư vấn nghĩa vụ thuế và phương án tối ưu hợp pháp: Tránh rơi vào các tình huống bị ấn định thuế hoặc xử phạt
- Kiểm tra tính pháp lý hợp đồng & hồ sơ giao dịch: Giảm thiểu rủi ro khi phát sinh tranh chấp
- Thiết lập quy trình giao dịch minh bạch (dòng tiền – chứng từ – hợp đồng): Đáp ứng xu hướng quản lý mới của cơ quan thuế
TAT Law Firm giúp khách hàng chuyển từ: “tối ưu thuế ngắn hạn” đến “an toàn pháp lý dài hạn”
4) Kết luận: Siết là cần thiết – nhưng minh bạch mới là cốt lõi
Việc siết khai gian, trốn thuế bất động sản là bước đi đúng nhằm bảo đảm công bằng và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hiệu quả thực sự chỉ đạt được khi:
Dữ liệu thị trường được minh bạch
Dòng tiền được kiểm soát
Quy định được áp dụng nhất quán
Quan trọng hơn, người tham gia giao dịch cần thay đổi tư duy: Khai đúng không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là cách tự bảo vệ mình trước rủi ro pháp lý. Quy định có thể siết chặt, nhưng chỉ khi đi cùng minh bạch và nhận thức pháp lý, thị trường mới vận hành bền vững.
Bài viết về kê khai giá chuyển nhượng bất động sản và rủi ro pháp lý trong giao dịch “hai giá” được thực hiện nhằm phân tích và làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến nghĩa vụ thuế, tính minh bạch của hợp đồng và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.
Nội dung bài viết phản ánh quan điểm nghiên cứu và kinh nghiệm thực tiễn; việc trích dẫn hoặc sử dụng lại cần dẫn nguồn đầy đủ và bảo đảm tính chính xác của nội dung.
Trong nhiều giao dịch, việc không minh bạch giá trị hoặc chứng từ không chỉ xảy ra ở bất động sản. Bạn có thể tham khảo thêm các phân tích về rủi ro pháp lý trong giao dịch không minh bạch để hiểu rõ hơn cách bảo vệ quyền lợi của mình.
Khai “hai giá” trong bất động sản là gì? Vì sao tiềm ẩn rủi ro pháp lý?
Siết khai gian, trốn thuế bất động sản: Từ “thỏa thuận ngầm” đến kiểm soát thực chất
Bạn đang mua bán nhà đất và phân vân nên ghi giá như thế nào để tránh rủi ro?
Liên hệ TAT Law Firm để được tư vấn cấu trúc giao dịch an toàn – đúng luật – không phát sinh rủi ro về sau.
📞 Hotline: 0848.009.668
🌐 Website: www.tatlawfirm.com
📧 Email: truonganhtulawfirm@gmail.com
