Trong nhiều giao dịch bất động sản, cụm từ “khai hai giá” không còn xa lạ. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng bản chất pháp lý của hành vi này, cũng như những hệ quả có thể phát sinh.
Việc hiểu rõ khái niệm này không chỉ giúp người mua – người bán tuân thủ đúng quy định, mà còn là cách để tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai.
Luật sư Lê Thu Hằng, TAT Law Firm
Khai “hai giá” là gì?
“Khai hai giá” là cách gọi phổ biến để chỉ việc các bên trong giao dịch bất động sản thỏa thuận hai mức giá khác nhau:
Giá thực tế: số tiền thật mà bên mua thanh toán cho bên bán
Giá trên hợp đồng: mức giá được ghi trong hợp đồng công chứng và kê khai với cơ quan nhà nước
Thông thường, giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng.
Ví dụ: Một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 3 tỷ đồng.
Vì sao hành vi này phổ biến?
Có hai lý do chính khiến “khai hai giá” tồn tại trong thực tế:
1. Giảm thuế thu nhập cá nhân
Thuế chuyển nhượng bất động sản hiện thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng. Khi giá kê khai thấp hơn, số thuế phải nộp cũng giảm theo.
2. Thói quen thị trường
Trong một thời gian dài, việc ghi giá thấp được xem là “thỏa thuận ngầm” giữa các bên, thậm chí có sự “đồng thuận” nhất định từ thị trường. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc hành vi đó là hợp pháp.
Khai hai giá có vi phạm pháp luật không?
Dưới góc độ pháp lý, việc kê khai giá không đúng thực tế có thể bị xem là hành vi không trung thực trong nghĩa vụ thuế.
Tùy theo mức độ, hành vi này có thể dẫn đến:
Bị truy thu thuế
Bị xử phạt hành chính
Trường hợp nghiêm trọng có thể bị xem xét về hành vi trốn thuế
Quan trọng hơn, rủi ro không chỉ nằm ở cơ quan thuế, mà còn nằm trong chính quan hệ giữa các bên.
Rủi ro lớn nhất: Khi hợp đồng không phản ánh sự thật
Một điểm mà nhiều người thường bỏ qua là: giá ghi trên hợp đồng chính là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi xảy ra tranh chấp.
“Trong thực tế giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng đã được công chứng. Nếu giá ghi trên hợp đồng không phải là giá thực tế, bên bị thiệt rất khó chứng minh quyền lợi của mình,” — Luật sư Lê Thu Hằng phân tích.
Điều này có thể dẫn đến những hệ quả như:
Người mua không đòi lại đủ số tiền đã thanh toán
Người bán gặp bất lợi khi phát sinh nghĩa vụ tài chính
Cả hai bên đều mất cơ sở pháp lý để bảo vệ mình
Xu hướng hiện nay: Siết chặt và minh bạch
Cơ quan quản lý hiện đang tăng cường kiểm soát các giao dịch có dấu hiệu kê khai giá không đúng thực tế.
Việc đối chiếu dữ liệu, xác định lại giá tính thuế đang trở nên phổ biến hơn, khiến hành vi “khai hai giá” không còn là lựa chọn an toàn.
Kết luận
“Khai hai giá” có thể mang lại lợi ích trước mắt về thuế, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý lâu dài. Một giao dịch an toàn không nằm ở việc giảm được bao nhiêu thuế, mà ở việc quyền lợi của các bên có được bảo vệ hay không.
Xem thêm bài phân tích chuyên sâu
Siết khai gian, trốn thuế bất động sản: Từ “thỏa thuận ngầm” đến kiểm soát thực chất
Cần tư vấn pháp lý?
Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch bất động sản hoặc muốn kiểm tra tính an toàn của hợp đồng, hãy liên hệ với TAT Law Firm để được luật sư hỗ trợ kịp thời.
