Condotel – một khái niệm tưởng chừng đơn giản: Phòng khách sạn, được thiết kế như căn hộ chung cư, phục vụ du lịch. Nhưng để đưa nó vào hành lang pháp lý đúng nghĩa, không phải bằng vài dòng định nghĩa, mà bằng cả một hành trình dài, kiên trì và đôi khi cô độc. Tôi đã gõ cửa từ hội thảo chuyên môn đến cơ quan trung ương, từ bài báo nhỏ đến bản kiến nghị dày hàng trăm trang, để nói lên một điều tưởng chừng hiển nhiên: condotel không phải là nhà ở. Và người mua condotel không thể ôm giấc mộng sở hữu vĩnh viễn nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng. 

Cuối năm 2017, bài viết “Sổ hồng condotel - Hồn Trương Ba, da hàng thịt” của cộng sự, cũng là người bạn đời của tôi được đăng trên Dân trí. Nó không chỉ là một bài báo, mà là một lời cảnh tỉnh, một tiếng chuông vang lên đúng thời điểm khi thị trường condotel đang ở giai đoạn men say. Hàng loạt dự án quảng cáo “sở hữu vĩnh viễn”, “lợi nhuận 10% mỗi năm”, “chuyển nhượng như nhà ở”… Đằng sau những lời có cánh ấy là hợp đồng mập mờ, là đất thương mại - dịch vụ 50 năm được bán như đất ở lâu dài. 

Luật sư Trương Anh Tú trong buổi Hội thảo phát triển và quản lý Condotel

Bài viết ấy, sau này được đưa vào tài liệu hội thảo, đã tạo hiệu ứng mạnh mẽ. Tôi biết, nhiều người ủng hộ, nhưng cũng không ít người khó chịu. Dù vậy, không lâu sau đó, một địa phương từng cấp “sổ hồng” cho condotel đã chủ động thu hồi một số giấy chứng nhận trái luật. Không cần tranh tụng, không cần lời qua tiếng lại. Chỉ bằng lập luận - đủ lý trí, đúng lúc, và không động cơ lợi ích. 

Tháng 4/2018, tôi và bà xã được mời đến Đà Nẵng tham dự một hội thảo lớn về condotel - nơi CocoBay đang là ngọn cờ đầu của thị trường. Chúng tôi mang theo mười bộ tài liệu đã chuẩn bị kỹ, trong đó nổi bật là bảng phân tích “20 điểm khác biệt giữa condotel và nhà ở”. Nhưng khi bước chân vào hội trường, tôi chợt thấy mình như kẻ lạc nhịp. Dưới khán đài là những chủ đầu tư lớn, nhà đầu tư đầy kỳ vọng, các quan chức địa phương và những người truyền thông đã góp phần nuôi dưỡng làn sóng condotel. Tôi thì thầm với bà xã: “Có lẽ hôm nay mình chỉ nên ngồi nghe thôi. Không khí này giống như mình vừa bước vào… một ổ phục kích.” 

Nhưng rồi, sau những bài phát biểu đậm mùi lạc quan thị trường, tôi không thể ngồi yên. Máu nghề nghiệp trỗi dậy. Tôi đứng lên, cầm micro - ban đầu chậm rãi, dè dặt - rồi từng bước trình bày những điểm pháp lý cốt lõi: sự khác biệt giữa quyền sở hữu và quyền khai thác; bản chất đất thương mại - dịch vụ; giới hạn của thời gian sử dụng đất; và hậu quả nếu pháp luật không minh định ranh giới rõ ràng. Hội trường im phăng phắc. Tôi nhìn thấy ánh mắt từ hàng ghế các sở ngành - không chỉ lắng nghe, mà thực sự muốn nghe. Họ cũng đang loay hoay, họ cần một tiếng nói tỉnh táo giữa cơn sóng lợi nhuận. 

Bài phát biểu kết thúc trong tiếng vỗ tay lớn. Giờ giải lao, nhiều người đến bắt tay, xin tài liệu, 10 bộ in sẵn “cháy” sạch. Chúng tôi tiếp tục gửi bản mềm cho Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Ban Quản lý quy hoạch Đà Nẵng và Quảng Nam. Một kiến nghị nổi bật mà tôi trình bày hôm đó là: nếu condotel muốn được chuyển thành nhà ở, thì không thể “đổi trắng thay đen” bằng vài dòng quảng cáo - mà phải làm lại thủ tục điều chỉnh quy hoạch, nộp lại tiền sử dụng đất và tuân thủ đầy đủ trình tự pháp luật. Không thể “lách”, càng không thể “mượn danh chính sách”. 

Thế nhưng, sau ánh sáng của hội thảo là những bóng tối rất thật. Một số cơ quan báo chí, vốn thân thiết với chủ đầu tư condotel, bày tỏ không hài lòng. Có phóng viên bóng gió rằng: “Ông Tú cái gì cũng biết, trừ luật.” Một đồng nghiệp trong giới làm chính sách thì nhắc tôi đầy ẩn ý: “Không phải lúc nào cũng cần đúng. Có lúc, im lặng lại là khôn ngoan.” 

Tôi hiểu. Khi mình đi ngược chiều thị trường, thì không chỉ đối đầu với lý lẽ, mà còn phải chịu đựng những cái nhìn, những lời thì thầm. Có những đêm, tôi tự hỏi: “Liệu mình có đang chọi đá vào mặt sóng?” Nhưng rồi, tôi nhìn lại hàng vạn khách hàng bỏ tiền tỷ đô la vào condotel với giấc mơ sở hữu. Nếu mình im lặng - ai sẽ bảo vệ họ? 

Năm 2019, tôi tiếp tục viết, tiếp tục gõ cửa. Bài viết pháp lý được đăng, hội thảo được tham dự, các kênh truyền thông dần lên tiếng. Chúng tôi bắt đầu thấy những phản ứng tích cực: một số địa phương ngừng cấp “sổ hồng condotel”, một số ban ngành yêu cầu rà soát hồ sơ pháp lý. Không nhiều, không đồng loạt, nhưng là một tín hiệu. 

Đến năm 2021, sau gần 5 năm theo đuổi, tôi cùng cộng sự hoàn tất bộ kiến nghị 150 trang gửi Quốc hội. Trong đó có đầy đủ cơ sở pháp lý, thông lệ quốc tế và đề xuất cụ thể: định danh condotel là sản phẩm có thời hạn; tách bạch giữa sở hữu và kinh doanh; gắn trách nhiệm minh bạch cho chủ đầu tư; và kiến nghị những giải pháp để tạo hành lang rõ ràng. Bản kiến nghị không phải một lời kêu cứu - mà là một hành động chính danh, đúng mực, gửi đến đúng nơi —với hy vọng đúng lúc. 

Tháng 4/2025, Thanh tra Chính phủ ban hành kết luận thanh tra về condotel và officetel. Trong văn bản ấy, có một dòng tôi đọc đi đọc lại: “Một số địa phương đã cấp Giấy chứng nhận cho condotel như nhà ở là trái quy định. Nhiều chủ đầu tư quảng cáo sai bản chất sở hữu, gây nhầm lẫn pháp lý cho người dân.” 

Tôi đọc dòng kết luận ấy vào một tối muộn. Không vui mừng. Không hả hê. Chỉ thấy nhẹ nhõm. Vì cuối cùng, công lý cũng đã lên tiếng - không phải trong hội thảo, cũng không phải qua tranh luận báo chí, mà bằng lời xác nhận chính thức từ cơ quan giám sát cao nhất của Nhà nước. 

Hôm sau, Tạp chí Luật Sư Việt Nam đăng bài bình luận: “Một bước đi khẳng định lại những giá trị đã được lên tiếng từ sớm.” Tôi lặng người khi đọc đến đó. Không phải vì tự hào, mà vì hiểu rằng: hành trình tưởng như độc hành của mình, hóa ra vẫn có tiếng vọng. Có những điều, khi nói sớm, sẽ bị xem là phiền toái, là đi ngược dòng. Nhưng nếu đủ bền gan, đủ liêm chính, nó sẽ trở thành chuẩn mực - dù muộn, nhưng không bao giờ muộn màng. 

Suốt hành trình ấy, tôi đã nghe đủ: “Luật sư lo gì chuyện chính sách?”, “Đi ngược thị trường là tự chuốc thiệt.” Nhưng tôi tin - luật sư không chỉ là người ký hợp đồng. Mà còn là người đứng lên đúng lúc, nói ra những điều cần nói – khi sự im lặng có thể khiến hàng chục nghìn người đánh đổi bằng tài sản, niềm tin, và cả tương lai. 

Có người hỏi tôi: “Anh có chống condotel không?” Tôi trả lời: “Tôi không chống condotel. Tôi chống lại sự nhập nhèm.” Vì thị trường chỉ bền khi pháp lý minh bạch. Và pháp luật - nếu muốn giữ vai trò dẫn dắt - thì không thể đi sau thực tế, càng không thể cúi đầu trước lợi ích. 

Tôi đã viết dòng đó trong bản kiến nghị năm 2021. Và hôm nay, khi sự thật đã được ghi nhận, tôi càng tin: nó đúng. Và sẽ còn đúng - trong nhiều năm tới. 

Sài Gòn, đầu hạ trĩu nặng ưu tư… 

…nơi một hành trình khép lại trong luật pháp, 

nhưng mở ra những khoảng lặng chưa thể gọi thành tên. 

Trích loạt bút ký “Những Dấu Chân Trên Miền Công Lý” 

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm