Thông tư hướng dẫn về đánh giá, phân hạng nhà ở chưa hướng đến phân khúc bất động sản "hàng hiệu", đồng thời văn bản này cũng chỉ mang tính tham khảo, không bắt buộc phải đăng ký, thực hiện. Vì thế, chủ đầu tư dễ dàng tự phong hạng cho dự án của mình. 

Liên quan đến việc nhiều chủ đầu tư dự án "tự phong" sản phẩm của mình là bất động sản "hàng hiệu" để bán với giá "trên trời", Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA).

Gây khó cho người thu nhập thấp

- Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng gần đây xuất hiện nhiều dự án quảng cáo "hạng sang", "hàng hiệu" nhưng lại có mức giá không thống nhất. Có dự án lên tới 18.000 USD/m2 nhưng cũng có dự án thấp hơn rất nhiều, chỉ khoảng 5.000 - 7.000 USD/m2. Đây được coi là mức giá "siêu thực" ở nước ta. Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng phát triển của loại hình bất động sản "hàng hiệu" tại Việt Nam?

-Trong một thị trường, bất cứ lĩnh vực nào thì cũng cần có đa dạng các loại hình sản phẩm dành cho các phân khúc, các đối tượng khác nhau. Như vậy sẽ tăng sự hấp dẫn, chất lượng cũng như tính bền vững của thị trường. Bất động sản cũng không ngoại lệ. 

Grand Marina Saigon (quận 1, TP.HCM) được quảng cáo là bất động sản "hàng hiệu" . Ảnh: khangdiensaigon

Tôi cho rằng đối tượng của thị trường bất động sản cũng rất đa dạng, từ tầng lớp người lao động nghèo rất khó khăn, cho đến tầng lớp bình dân hay giàu có. Đối tượng thu nhập cao, giới thượng lưu ở Việt Nam cũng đang hình thành ngày càng nhiều. Ngoài bộ phận trong nước, còn có những đối tượng nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong đó, có nhân vật trực tiếp đi theo làn sóng đầu tư FDI hay những người thích kinh doanh, yêu thích môi trường, khí hậu, cảnh quan, du lịch của Việt Nam.

Do vậy, sản phẩm bất động sản "hàng hiệu" thuộc nhóm phân khúc cao cấp, cũng là một trong những sản phẩm phù hợp với giới nhà giàu tại Việt Nam. Chúng ta khuyến khích phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp, người nghèo nhưng cũng không quên việc phải có phân khúc sản phẩm dành cho người có thu nhập cao, đòi hỏi về đẳng cấp. Thị trường có nhu cầu thì ta phải có nguồn cung phục vụ. Sản xuất, phát triển hàng hóa phải đi theo nhu cầu. Đó là nguyên lý, chúng ta làm theo những gì thị trường cần.

Có nhiều người giàu thích thể hiện sự đẳng cấp. Người nước ngoài vào Việt Nam muốn ở những nơi như vậy, do họ đã quen với môi trường sống, văn hóa thượng lưu. Những nơi nhếch nhác người ta sẽ không ở được. Và rõ ràng, những đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM, có mối quan hệ quốc tế khá lớn, rất cần những công trình hiện đại, đẳng cấp.

Nhìn chung, việc phát triển nhà ở phân khúc "hàng hiệu" thực sự cần thiết. Tuy nhiên, chúng ta phải cân nhắc, đánh giá kỹ việc tính toán lượng cầu để phát triển như thế nào, ở vị trí nào, số lượng bao nhiêu cho phù hợp, tránh sự lãng phí không cần thiết cho xã hội.

- So sánh với thế giới, ông nhìn nhận mức giá giao dịch bất động sản "hàng hiệu" tại Việt Nam đang nằm ở vị trí nào? 

Thế giới từ lâu đã phát triển loại hình bất động sản "hàng hiệu" với mức giá trên dưới 20-30.000 USD/m2. Tuy nhiên, đó là ở các nước có mức thu nhập bình quân cao hơn Việt Nam. Thế nhưng, rõ ràng sản phẩm này không dành cho tầng lớp bình dân mà nhắm đến tầng lớp thượng lưu, trong đó có cả đối tượng quốc tế. Luật pháp Việt Nam cho phép người nước ngoài được mua nhà nên các sản phẩm này hoàn toàn có thể dành cho người nước ngoài vào Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA). 

Với một tỉ lệ nào đó thì mức giá như trên phù hợp với nhóm đối tượng thượng lưu và không ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản. Đã gọi là hàng hiệu, đẳng cấp thì chênh lệch giữa hàng hiệu và bình dân là vô cùng. Giống như hàng hóa, đơn cử là quần áo cũng như vậy. Một bộ quần áo hàng hiệu có thể lên đến mấy nghìn đô la, nhưng một bộ quần áo của Trung Quốc lại có giá chỉ vài chục nghìn đồng.

Phải khẳng định rằng, Việt Nam có những vị trí có lợi thế để xây dựng các sản phẩm nhà ở đẳng cấp. Ví dụ như khu vực Hạ Long – Bãi Cháy, nơi có kỳ quan thứ 7 của thế giới. Và số lượng sản phẩm cũng rất hiếm hoi, có thể chen chân mua được ở đó dường như được nâng tầm về đẳng cấp vì dự án rất đắt, quy hoạch bài bản, khiến cho chủ nhân hãnh diện, tự hào.

Do vậy, rõ ràng sự cần thiết, đẳng cấp cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Giá cả thể hiện đẳng cấp một cách rõ nét, thậm chí mình hạ giá ngay lập tức người ta không mua nữa. Đó là bản chất của hàng hiệu, bởi vậy xét về thực tiễn, tôi đánh giá thị trường bất động sản cần phải có đa dạng các phân khúc để làm đa dạng thị trường.

- Như ông vừa nói, thị trường nào cũng cần có đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế. Nhưng thị trường nhà ở TP.HCM lại đang diễn ra một thực tế đáng báo động. Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2021 trên thị trường địa ốc thành phố không còn xuất hiện phân khúc nhà ở bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2).Trong khi đó, các dự án đủ điều kiện huy động vốn 6 tháng đầu năm 2021 ở TP.HCM đều thuộc phân khúc cao cấp, trung cấp. Giá chào bán của các dự án nhà hạng sang vọt lên đáng kể. Thông tin này cho thấy điều gì, thưa ông?

Thị trường bất động sản có đa dạng các phân khúc phục vụ nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội. Việc thị trường lệch pha đã xuất hiện từ lâu, dòng phân khúc trung cấp và hạng sang được chú trọng nhiều hơn, gần đây TP.HCM nghiêng hẳn về dòng cao cấp, hạng sang.

Dự án bất động sản hàng hiệu One Central Saigon tại quận 1, TP.HCM (trong khung đỏ) dự kiến chào bán giá khoảng 25.000 -30.000 USD/m2. Ảnh: khangdiensaigon

Về mặt xã hội, rõ ràng đây là vấn đề. Đối tượng người lao động thu nhập thấp sẽ khó có nhà ở để ổn định cuộc sống. Trước khi làn sóng Covid-19 bùng phát trở lại, hiện tượng tăng giá của sản phẩm bất động sản đã xuất hiện. Điều này là hiển nhiên vì cung ít, cầu cao. Chưa kể, áp lực đầu vào như giá nguyên vật liệu, định mức của ngành xây dựng tăng, buộc giá thành sản phẩm phải tăng.

Ở chiều ngược lại, lực cầu rất lớn nhưng khi gia nhập vào thị trường sẽ xảy ra 2 kịch bản. Nếu dự án chất lượng tốt, giá tăng trong ngưỡng hợp lý, lượng giao dịch cao. Trường hợp dự án chất lượng trung bình, giá tăng đột biến thì lượng giao dịch thấp. Bởi dù lực cầu là có thật nhưng khách hàng đã trở nên thông thái. Họ không mua dự án giá quá cao mà họ cho rằng đó là giá ảo. Nhà đầu tư còn nhận định, bỏ vốn vào dự án có giá ảo, "ăn theo" cơn sốt thị trường sẽ không có hiệu quả, lợi nhuận thấp, rủi ro cao.

Vì áp lực tăng giá, chủ đầu tư phải điều chỉnh giá tăng sản phẩm bất động sản, phù hợp với bối cảnh. Nhưng nếu giá tăng mà không được thị trường chấp nhận thì buộc phải điều chỉnh. Như vậy, bên mua và bên bán không tìm được điểm chung, tức thị trường không căn chỉnh để tạo ra sản phẩm bất động sản đủ điều kiện để "thuận mua, vừa bán" thì cung và cầu sẽ chạy song song.

Cầu và cung sẽ gặp nhau tại một mức giá hợp lý mà ở điểm đó bên bán chấp nhận, bên mua đồng ý thì giao dịch sẽ xuất hiện. Nếu giá tăng và nhu cầu tăng thì chắc chắn sẽ gặp nhau. Việc các dự án hàng hiệu, hạng sang chào bán mức giá như thế nào không ảnh hưởng đến việc phát triển các phân khúc khác bởi mỗi loại hình nhằm vào một đối tượng khác nhau. Giao dịch bất động sản phải "thuận mua, vừa bán", giá cao bất hợp lý sẽ khiến lượng giao dịch thấp. 

Khuyết thể chế, chủ đầu tư dễ tự phong hạng

- Đối tượng của bất động sản hàng hiệu nhắm đến tầng lớp thượng lưu, giàu có trong xã hội. Vậy còn chủ đầu tư dự án, có phải đây là sân chơi chỉ dành riêng cho những doanh nghiệp lớn và uy tín hay không, thưa ông?

Tất nhiên rồi. Đã là hàng hiệu thì phải được sản xuất bởi hàng hiệu, sản phẩm đánh giá năng lực của thương hiệu tạo ra nó nên không phải doanh nghiệp nào muốn nhảy vào làm dạng nhà này cũng được. Cũng giống như việc không phải cứ trát nhiều đồ đắt tiền vào đó mà được chấp nhận. Ví dụ như Tập đoàn Tân Hoàng Minh từng làm những tòa nhà dát vàng, nhưng lúc ấy người mua không biết chủ đầu tư là ai nên dự án trên đường Nguyễn Văn Huyên (quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội) hiện vẫn nằm trơ trọi dù phải công nhận là dự án rất đẹp, đẳng cấp, nhiều tiền nhưng không ai mua.

One Central Saigon đang trong quá trình xây dựng. 

Ở chiều ngược lại, cũng cùng một dòng sản phẩm, cùng vị trí và tiện ích như vậy nhưng có thương hiệu dù bán đắt hơn nhưng khách hàng vẫn sẵn sàng mua mà không cần suy nghĩ nhiều. Như vậy, thương hiệu luôn là số 1 và không phải ai cũng có thể tham gia vào phân khúc hàng hiệu được.

- Thưa ông, chúng ta đã có Thông tư hướng dẫn phân hạng nhà ở, tuy nhiên chưa có văn bản quy định về bất động sản "hàng hiệu". Như vậy, làm thế nào có thể kiểm định chất lượng sản phẩm này?

Tại Việt Nam, Thông tư hướng dẫn về đánh giá, phân hạng nhà ở chưa hướng đến phân khúc hàng hiệu, họ mới phân loại ra A, B, C. Theo đó, đưa ra những yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch, dịch vụ, hạ tầng… đối với nhà ở hạng A, hạng B giảm đi một chút, hạng C giảm đi nhiều hơn.

Việc phân hạng chỉ mang tính chất để các chủ đầu tư tham khảo để đưa ra đánh giá cho dự án của mình, nếu có nhu cầu thì chủ đầu tư có thể đi đăng ký, không có nhu cầu thì không cần thiết thực hiện thủ tục đăng ký.

Tôi cho rằng, chủ đầu tư đang né việc đi đăng ký để dễ tự phong hạng. Nếu luật bắt buộc phải đăng ký thì lúc đó các chủ đầu tư mới phải đi đăng ký và không thực hiện thì là lừa dối khách hàng. Hiện nay có hướng dẫn nhưng cũng chỉ mang tính tham khảo, chưa đầy đủ.

Do đó, cần thiết có những tiêu chí nhà siêu sang theo tiêu chuẩn quốc tế, ít nhất áp dụng mang tính bắt buộc một thông lệ quốc tế nào đó. Các dự án trước khi công bố là dự án gì thì ngay từ khi phê duyệt thiết kế đã xác định loại hình dự án để sau này khi làm không đúng thì các cơ quan quản lý, bảo vệ người tiêu dùng sẽ có cơ sở để xử lý.

Dĩ nhiên, chúng ta là nước phát triển đi sau nên cũng cần có thời gian, vừa làm vừa hoàn chỉnh về thể chế, vấn đề trình độ, nhận thức và hoàn chỉnh dần cả về thị trường.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam, “tuần trăng mật” dù đẹp nhưng thường không kéo dài lâu và phân khúc căn hộ siêu sang, căn hộ hàng hiệu này sẽ phải trở lại “mặt đất”, đối mặt với rất nhiều thách thức. Với số lượng người siêu giàu tại Việt Nam năm 2020 chỉ khoảng chưa đến 400 người, có thể nói tính thanh khoản cho các căn hộ hàng hiệu vẫn là câu hỏi còn bỏ ngỏ.

Ông Toàn cho biết, giá bán nhà hạng sang, hàng hiệu liên tục lập đỉnh và có thể chưa dừng lại, nhưng chưa thể kiểm chứng về đẳng cấp vì tất cả các tiện ích đẳng cấp vẫn chỉ là cam kết duy ý chí đến từ phía chủ đầu tư. Các tiêu chuẩn về hạng sang, siêu sang, căn hộ hàng hiệu cũng chưa được cơ quan quản lý nhà nước đề cập tới trong các văn bản chính thống hay bộ luật nào, chưa được công nhận, định danh một cách rõ ràng.

Tạp chí Kinh tế Môi trường

(- PV Thanh Anh).