Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại. Tuy nhiên, việc chuyển đổi không đúng quy hoạch, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí, trái với quy định của pháp luật cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý.

Liên quan đến Tờ trình 375/TTr-CP ngày 05/10/2021 của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2021-2025). Trong đó có một số nội dung đáng chú ý về tăng thẩm quyền cho UBND tỉnh về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất dự án mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và chủ trương giảm diện tích đất trồng lúa, tăng đất phi nông nghiệp trên 2 vùng trọng điểm là đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.        

Căn cứ vào tình hình thực tế thực trạng và những biến động đất đai của nước ta qua nhiều thời kỳ và những thay đổi pháp lý về công tác quản lý đất đai ở địa phương cũng như toàn quốc, nhận thấy 2 đề xuất nói trên trong Tờ trình của Chính phủ có nhiều điểm chú ý, có thể là điểm sáng bứt phá trong chính sách mới về đất đai của nhà nước ta.

Có thể thấy rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại. Tuy nhiên, việc chuyển đổi không đúng quy hoạch, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí, trái với quy định của pháp luật cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý.

Cần có cơ chế quản lý chặt

Đánh giá đối với đề xuất thứ nhất với nội dung: “Chính phủ đề nghị Quốc hội cho phép UBND cấp tỉnh thực hiện việc chuyển mục đất sử dụng các loại đất: Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các dự án mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận theo quy định”, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, về điểm tích cực thì căn cứ các quy định pháp luật về đất đai, đến nay ở các địa phương nhiều cơ quan, tổ chức nhà nước, các doanh nghiệp và cá nhân đã tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai. Ðây là hoạt động có ý nghĩa, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập cho người lao động.

Tuy nhiên, đối với nội dung này cho thấy cần khắc phục các tồn tại bất cập về việc lỏng lẻo trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Do đó, để thực hiện đề xuất này cần có cơ chế quản lý chặt để đất sử dụng đúng mục đích theo đúng quy định của pháp luật. Những năm qua chúng ta được biết cùng với tốc độ đô thị hóa phát triển như vũ bão hiện nay, các dự án bất động sản (BĐS) không chỉ đua nhau mọc san sát trên những mảnh đất màu mỡ, mà còn “bủa vây” cả những dòng sông, ven biển, núi rừng bất chấp các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường,…

Bên cạnh một phần nhỏ lợi ích kinh tế mà các dự án đem lại, thì mối nguy hiểm lớn nhất chính là sự thất thoát tài nguyên thiên nhiên, phá hoại cảnh quan, gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng sẽ để lại hệ luỵ lâu dài. Vấn đề đáng nói hiện nay là quy hoạch phát triển du lịch gắn với bảo vệ môi trường đã và đang bị xem thường, công tác thanh kiểm tra, xử phạt vi phạm chưa hiệu quả, nếu không nói là “giơ cao đánh khẽ” dẫn tới tình trạng vi phạm của doanh nghiệp xâm phạm và phá huỷ tài nguyên thiên nhiên của quốc gia ngày càng phổ biến, bất chấp pháp luật. Dư luận cũng bày tỏ bức xúc khi nhiều doanh nghiệp ngang nhiên biến “của công” thành “của ông” thông qua hoạt động xây dựng dự án, khai thác rừng núi, sông biển ồ ạt như hiện nay.

Như vậy, rừng núi, sông biển là tài nguyên thiên nhiên, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, lẽ ra phải phục vụ cho lợi ích công cộng, lợi ích chung của cộng đồng, nhưng hễ doanh nghiệp nào “rào lại được” thì sẽ là của mình. Lợi nhuận rất lớn, quá trình xin dự án đầu tư BÐS còn nhiều bất cập và quản lý lỏng lẻo nên các nhóm lợi ích cứ thế “xẻ thịt” ngang dọc núi rừng, sông biển để làm dự án, chiếm giữ cảnh quan thiên nhiên, phá huỷ môi trường sinh thái không thương tiếc. Có thể kể đến những “siêu dự án nghỉ dưỡng” đang xâm chiếm tài nguyên thiên nhiên nhường chỗ cho những căn biệt thự có giá hàng triệu đô la. Một số dự án trồng rừng mang danh tôn tạo, phát triển du lịch, phủ xanh núi rừng lại dần “biến hình” thành dự án BÐS. Cảnh quan thiên nhiên bị phá vỡ, diện tích cây xanh biến mất, sẽ dẫn tới hệ quả là lũ lụt, sạt lở tăng cao.

Do đó, để có thể triển khai tốt nhất phương án giao quyền chủ động cho UBND tỉnh ở các địa phương theo tinh thần cải cách hành chính nhưng không tạo kẻ hở cho các doanh nghiệp xâm phạm tài nguyên thiên nhiên, giải pháp thứ nhất là cần thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về đất đai, trong đó chú trọng quản lý hiệu quả đất nông nghiệp, nhiều địa phương cần chỉ đạo thực hiện triệt để việc cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp cho các đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Các địa phương cần thành lập các đoàn thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, nhằm kịp thời phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm. UBND tỉnh cần chỉ đạo tăng cường việc quản lý đất đai, nhất là đất nông nghiệp, tránh tình trạng tự ý chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất thổ cư một cách tràn lan. Việc quản lý đất đai phải phù hợp với điều kiện thực tế của từng nơi, có quy hoạch, chỉ đạo cụ thể của cấp có thẩm quyền.

Việc quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị nhiều nơi còn dàn trải, có không ít địa phương tỷ lệ lấp đầy còn rất thấp, song vẫn đề nghị mở thêm nhiều khu, cụm công nghiệp khác. Công tác quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi phê duyệt tại nhiều địa phương chưa được coi trọng trong khâu thực hiện; việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt còn mang tính hình thức, các quyền của người sử dụng đất trong phạm vi quy hoạch ở nhiều nơi còn bị vi phạm, gây nhiều bức xúc cho người dân.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm.

Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai

Luật sư Tú kiến nghị giải pháp thứ hai là khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là đất thực hiện dự án cần nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bao gồm: chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định.

Về nguyên tắc, đất đai phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất chung quanh; người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Ðất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thực tế ở một số địa phương còn tồn tại nhiều bất cập, bất cập lớn nhất hiện nay là các dự án đầu tư, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng. Ðất sau khi được chuyển đổi sang sử dụng xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất nhiều nơi không phát huy được hiệu quả, để hoang hóa, gây lãng phí rất lớn. Nguyên nhân chậm triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất là do công tác quy hoạch chưa ngang tầm với yêu cầu phát triển nên không theo kịp sự phát triển kinh tế, xã hội và tốc độ đô thị hóa, chưa giải quyết vấn đề xử lý chất thải và ô nhiễm môi trường, chủ yếu chỉ tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật thu hút đầu tư mà chưa quan tâm đến đầu tư hạ tầng xã hội, thiết chế văn hóa cơ sở phục vụ đời sống sinh hoạt của người lao động trong khu công nghiệp, đặc biệt là các công trình phúc lợi xã hội như nhà ở, khu sinh hoạt văn hóa, thể thao,... Ðặc biệt, quy hoạch khu công nghiệp chưa tốt, chưa có tầm nhìn dài hạn, chưa tính đến yếu tố liên kết vùng và ngành. 

Bên cạnh đó, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu đô thị còn chạy theo mục đích thu hút đầu tư để phát triển kinh tế địa phương nên chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.

Bên cạnh đó, Luật sư cũng cho rằng cần có biện pháp xử lý thỏa đáng đổi với các đối tượng có hành vi vi phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở địa phương.

Có thể thấy rằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật là hoạt động bình thường, phù hợp với xu thế phát triển kinh tế, xã hội, góp phần công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xóa đói, giảm nghèo, nâng cao trình độ, thu nhập và việc làm cho người dân. Bên cạnh việc khuyến khích việc sử dụng đúng mục đích, với hàng trăm nghìn ha đất đai sau khi chuyển đổi đang để hoang hóa, lãng phí như hiện nay, cần có biện pháp xử lý thỏa đáng đối với các đối tượng liên quan, thu hồi để phát huy hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí, thất thoát tài nguyên đất là việc làm cần thiết. Muốn đạt được hiệu quả từ công tác quản lý này cần có sự vào cuộc của các cấp, các ngành, các địa phương và sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương đến cơ sở.

Thận trọng trong việc giảm diện tích đất trồng lúa, tăng đất phi nông nghiệp

Đối với đề xuất thứ hai với nội dung “giảm diện tích đất trồng lúa, tăng đất phi nông nghiệp: Chính phủ dự kiến quy hoạch diện tích đất lúa đến năm 2030 giảm 348,77 nghìn ha, tập trung giảm tại vùng Đồng bằng Sông Hồng (101,8 nghìn ha), vùng Đồng bằng Sông Cửu Long (88,56 nghìn ha)… và nhiều diện tích sẽ được chuyển sang đất phi nông nghiệp”, Luật sư Trương Anh Tú đánh giá, trong lĩnh vực đất nông nghiệp, theo Nghị định 62/2019/NÐ-CP ngày 11/7/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa có các quy định cụ thể về việc phải thực hiện theo đúng quy hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng của địa phương; không làm biến dạng mặt bằng, không làm thay đổi tính chất vật lý, hóa học của đất để khi cần thiết vẫn gieo trồng lúa được; không làm hư hỏng công trình thủy lợi, giao thông nội đồng đã được đầu tư trên đất đó.

Khi chuyển đất lúa khác sang sử dụng vào trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản: áp dụng các biện pháp để bảo vệ độ phì đất; phòng, chống ô nhiễm, thoái hóa môi trường đất, nước; nếu di chuyển hoặc làm hư hỏng các kết cấu hạ tầng trên diện tích đất trồng lúa chuyển mục đích sử dụng, phải có trách nhiệm khắc phục kịp thời, không làm ảnh hưởng tới sản xuất lúa của khu vực liền kề. Khi chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án, thực hiện dự án không đúng tiến độ để đất hoang hóa sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai. Ðể phát triển kinh tế, đến nay cả nước đã chuyển đổi sang mục đích khác, theo quy định của pháp luật hàng trăm nghìn ha.

Bên cạnh sự hoạt động hiệu quả, mang lại giá trị kinh tế cao sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhiều cá nhân, tổ chức sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp đã sử dụng không đúng mục đích; ngoài ra còn có các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích gây lãng phí đất đai, khó khăn cho công tác quản lý.

Ngoài ra, khi đã sử dụng đất lúa cho mục đích phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp khác thì không dễ chuyển lại thành đất lúa. Do đó để có cơ sở đề xuất chuyển đổi cơ cấu cây trồng cần có những báo cáo cụ thể về tình hình chuyển đổi lại đất trồng lúa với các nguyên tắc, tiêu chí cho phép chuyển đổi, khu vực chuyển đổi cũng phải qui định rõ ràng.

Như vậy, cần có sự tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng thời yêu cầu các bộ, ngành liên quan và địa phương  tổ chức kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai.

"Trên cơ sở phân tích nêu trên về 2 đề xuất của Chính phủ có trong Tờ trình thể hiện tư duy mới và tính quyết đoán của Chính phủ trong thời kỳ mới. Đây là một chính sách lớn có tính linh hoạt chủ động cho địa phương để phát triển kinh tế xã hội, giảm bớt thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc phân cấp cho địa phương cần gắn với cơ chế kiểm soát phù hợp để tránh tình trạng quản lý lỏng lẻo, lạm quyền của địa phương khi được giao quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất dự án. Nếu không có các nguyên tắc, tiêu chí và định hướng quản lý cụ thể rất dễ có nguy cơ lạm dụng chính sách ở địa phương, Luật sư Tú nói.

Bên cạnh đó, việc thu hẹp phạm vi đất nông nghiệp trên 02 vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long cần có sự thận trọng trong khi có nhiều vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang được tổng kết để sửa đổi Luật Đất đai.

Có thể đánh giá rằng những nội dung trong Tờ trình thể hiện sự đổi mới trong công tác quản lý đất đai đặc biệt trong thời kỳ mới và cần sớm được phê duyệt thông qua sau khi Chính phủ bổ sung một số giải pháp để hoàn thiện đề xuất, góp phần thực hiện chính sách đổi mới, phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ mới, phát triển kinh tế sau đại dịch.

Tạp chí Luật sư VN

(- PV Thanh Thanh)

https://lsvn.vn/quy-hoach-su-dung-dat-quoc-gia-can-co-co-che-kiem-soat-phu-hop-tranh-tinh-trang-quan-ly-long-leo-lam-quyen-cua-dia-phuong1635522049.html?fbclid=IwAR2HmQFUZbr89z_FpTRicL30lwviV4P24if-2iFLcytn3OIIxGSy05kqwwk