Trong thực tế vẫn có những người chỉ vì thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan trong giao dịch bất động sản đã vô tình bỏ tiền ra để mua sự phiền phức và thiệt hại về cho mình. Chuyện ghi từ các trung tâm môi giới hoặc tư vấn dưới đây một lần nữa đề cập đến vấn đề không mới: cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà, đất.
 
"Chết dở” bởi con hẻm

Ông H. mua một căn nhà mặt tiền một con đường ở quận 8. Con đường này đã có quy hoạch chi tiết mở rộng, tức là sẽ "cắt" vô vài mét mặt tiền nhà ông. Song vì thấy phần diện tích còn lại vẫn tốt mà giá cả lại khá "mềm" nên gia đình ông H. quyết định mua. Trả tiền, giao nhận nhà xong, ở ít lâu thì ông đem đơn lên quận xin phép xây dựng lại nhà. Ðơn của ông không được cơ quan chức năng giải quyết, bởi lý do là một phần diện tích dọc theo chiều dài căn nhà của ông nằm trong quy hoạch dự kiến mở rộng hẻm kế cận. Gia đình ông H. rơi vào cảnh khó xử khi được giải thích rằng cách nhà ông một căn có con hẻm hiện chỉ rộng khoảng 2m nhưng dự kiến mở rộng thành 6m sang hướng nhà ông.

Trong khi đó căn nhà nằm ngay cạnh hẻm, sát vách với nhà ông H. lại có bề ngang chừng 2,5m. Ðến nước này, ông H. mới trách mình đã không tìm hiểu kỹ quy hoạch mở đường mở hẻm tại địa phương, do ỷ y rằng nhà mình nằm cách hẻm một căn nhà khác.

Khất nợ... một năm, có nhà cũng như không

Cũng có khi “rối rắm” đến từ phía người mua, mà trường hợp bán nhà của anh Hữu Tiếng là một ví dụ. Anh Tiếng có hợp đồng bán căn nhà đầy đủ giấy tờ hợp lệ mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương quận 10 với giá hơn 1.000 cây vàng.

Quy trình trả tiền như sau: khách đặt cọc 100 cây, sau khi ký hợp đồng công chứng giao thêm 700 cây, rồi ngay khi nhận nhà, người mua trả số còn lại. "Tôi quả đã không học được chữ ngờ, bởi sau khi vào ký công chứng bán nhà xong, người mua mới cho hay là chưa gom đủ tiền, chưa rút tiền ngân hàng kịp nên xin khất lại một thời gian", anh Tiếng than thở. Thời gian mà người mua xin khất lại ròng rã hơn một năm trời. Trong suốt thời gian đó, mặc dù nhà vẫn là nhà của anh, nhưng anh không thể sang nhượng được cho ai khác nữa cả (vì đã công chứng bán rồi), trong khi anh đang rất cần tiền để giải quyết chuyện riêng. Một giới chức thuộc ngân hàng Á Châu nhận xét rằng thủ tục công chứng bán nhà là một giai đoạn rất quan trọng đối với người bán vì sau khi đặt bút xuống ký, người bán trên nguyên tắc đã bán xong nhà của mình. Theo giới chức này, sự cố sẽ tránh được nếu như đôi bên nhờ một trung gian có uy tín nào đó, như ngân hàng hoặc một công ty chuyên môi giới địa ốc có tên tuổi.

Coi chừng giao nhà quá sớm

Một cặp vợ chồng thỏa thuận với chị L. mua căn nhà của chị nằm trong hẻm trên địa bàn quận Tân Bình với giá 105 cây vàng SJC. Yêu cầu của phía mua là sẽ trả trước 70 cây (gần 70% giá trị nhà), bù lại chị L. phải giao nhà ngay vì người mua đang cần chỗ ở. Phần còn lại dĩ nhiên bên mua hứa khi nào xong giấy tờ sẽ trả. Chị L. đồng ý để rồi phải chịu phiền toái suốt mấy tháng trời. Bởi vì khi chị làm xong giấy tờ sang nhượng căn nhà, thì bên mua đã dọn đến ở trong nhà của chị theo thỏa thuận - lại xin khất với lý do "kẹt tiền". Có hàng xóm bảo chị L. rằng người mua có lẽ đang “hoãn binh” để chờ giá vàng xuống bớt mới chịu trả. Chẳng biết lời nhận xét này đúng hay sai, nhưng chị L. ngẫm lại thì thấy đúng là thời điểm mà vợ chồng kia liên tục xin khất là lúc giá vàng đang biến động ở mức cao kỷ lục. Những người “chung sống” lâu năm với thị trường nhà đất thành phố cho rằng bên bán trên nguyên tắc không nên vội vàng giao nhà khi khoản tiền bên mua trả chưa đạt tới ngưỡng 90% giá trị nhà. Tuy nhiên những người này cũng thừa nhận là trong thực tế vấn đề còn phụ thuộc vào bên nào trong hai bên "cần gấp". Nếu người bán cần gấp, thì phải chiều ý người mua, còn khi có nhu cầu là bên mua, thì bên mua sẽ phải theo "áp đặt" của chủ nhà.

Ðại diện Sở Tài nguyên - môi trường, bà Nguyễn Thị Cẩm Văn cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đển rủi ro trong giao dịch nhà đất nhưng có thể tóm lại thành một nguyên nhân duy nhất: thiếu thông tin.

Nhận diện rủi ro khi mua bán nhà - đất

Hãy cẩn thận khi giao dịch nhà đất

Kết quả thống kê các giao dịch nhà đất tại Ngân hàng phát triển nhà TP.HCM từ 1998 - 2001 cho thấy chỉ có 32% số giao dịch không xảy ra rủi ro. Còn lại 68% có rủi ro có thể chia thành tám nhóm trong đó có những giao dịch bị vướng nhiều hơn một loại rủi ro.

1. Nhóm rủi ro liên quan đến quy hoạch: Nhà đất hợp pháp, đủ thủ tục nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa... Ðiều đáng chú ý là nhiều quy hoạch công bố sau khi xác lập sở hữu làm người mua- bán phải hủy dự định. Loại này không thống kê được số liệu cụ thể.

2. Nhóm rủi ro do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, ví dụ như nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu... Nhóm này chiếm tỷ lệ 49%.

3. Nhóm rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%.

4. Nhóm rủi ro do tranh chấp chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.

5. Nhóm rủi ro do tư cách bên bán: ví dụ như bên bán đang mắc nợ, thay đổi ý kiến trong quá trình bán... Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.

6. Nhóm rủi ro do tư cách bên mua, ví dụ khả năng thanh toán bị biến động, bên mua thay đổi ý định... Nhóm này chiếm tỷ lệ 8%.

7. Nhóm rủi ro do thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu (ví dụ bên mua lại bán lại ngay khi đang mua...). Nhóm này chiếm tỷ lệ 3%.

8. Nhóm rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ (ví dụ như vẽ hiện trạng sai, tính thuế sai...). Chiếm tỷ lệ 2%.

(Nguồn: Theo tài liệu của KTS Nguyễn Tiên Quang, tổng giám đốc công ty cổ phần An Cư - Ðông Á)
________________________________________
3 cách chống rủi ro

1. Hai bên mua - bán phải hiểu rõ như nhau về đặc điểm của bất động sản, về tình trạng pháp lý của bất động sản và dự liệu phát sinh.

2. Giao dịch đúng pháp luật. Dù nhà - đất đưa ra giao dịch chưa có đủ giấy tờ thì cũng phải giao dịch hợp pháp theo đúng quy định của Nhà nước.

3. Nên giao dịch qua ngân hàng. Ngân hàng vừa có chức năng trọng tài, thanh toán vừa có thể hỗ trợ vốn.

(Lược ghi tại hội thảo Giao dịch bất động sản: an toàn và rủi ro do Báo SGGP, Hiệp hội bất động sản - nhà đất VN tổ chức ngày 28.3 tại TP.HCM)
 

Trong thực tế vẫn có những người chỉ vì thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan trong giao dịch bất động sản đã vô tình bỏ tiền ra để mua sự phiền phức và thiệt hại về cho mình. Chuyện ghi từ các trung tâm môi giới hoặc tư vấn dưới đây một lần nữa đề cập đến vấn đề không mới: cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà, đất.
 
"Chết dở” bởi con hẻm

Khất nợ... một năm, có nhà cũng như không

Coi chừng giao nhà quá sớm

Nhận diện rủi ro khi mua bán nhà - đất