Nhiều chuyên gia cho rằng, cùng với ngân hàng, bất động sản cũng là lĩnh vực mà tội phạm rửa tiền khai thác. Giao dịch mua bán bất động sản "hàng hiệu" giá trị hàng chục tỉ đồng rất có thể trở thành miếng mồi ngon cho tội phạm rửa tiền nhắm vào.

Gần đây, loại hình bất động sản "hàng hiệu", thuộc phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, các giao dịch diễn ra khá sôi động. Thị trường lập đỉnh bởi một dự án tọa lạc tại Quận 1, TP.HCM với mức giá giao dịch thành công lên đến 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2).

Mặc dù đã lập kỉ lục với mức giá đắt đỏ chưa từng có trên thị trường, tuy nhiên mức giá trên nhanh chóng bị “soán ngôi” bởi một dự án khác được dự kiến chào bán khoảng 25.000 - 30.000 USD/m2 (tương đương 650 - 800 triệu đồng/m2).

Phối cảnh dự án Grand Marina Saigon giao dịch 18.000 USD/m2 (quận 1, TP.HCM). Ảnh internet. 

Sự phát triển này có tiềm ẩn nguy cơ trở thành mảnh đất màu mỡ cho tội phạm rửa tiền hoạt động? Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường đã có cuộc trao đổi với TS Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1989 – 1997).

Nguy cơ trở thành giao dịch đáng ngờ

-Thưa ông, về phòng, chống rửa tiền, Chính phủ đã ban hành Nghị định 74/2005/NĐ-CP. Để thực hiện chỉ đạo từ Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có Thông tư 12/2011/TT-BXD nhằm phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Ông đánh giá như thế nào về công tác này trong thời gian qua?

Trước tiên, cần nhận diện rửa tiền là hành vi của cá nhân, tổ chức tìm cách hợp pháp hóa tiền, tài sản do phạm pháp mà có, thông qua các hoạt động cụ thể. Chống rửa tiền nhằm ngăn chặn hành vi người có nhiều tiền "bẩn", có thu nhập bất chính, không rõ nguồn gốc muốn che giấu hành vi bất chính, che giấu thu nhập của mình. Đồng thời, chống cả hành vi tham nhũng. Vì vậy, chống rửa tiền là việc làm tích cực, chống đầu cơ tham nhũng trong nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản.

Dự án One Central Saigon dự kiến chào bán giá khoảng 25.000 - 30.000 USD/m2. 

Sau một thời gian thực hiện, các chế định, thể chế, cách điều hành, cách thực hiện vẫn đang trong giai đoạn đầu và dần đi vào nề nếp. Do vậy, công tác phòng, chống rửa tiền còn có nhiều sơ hở chưa được khắc phục. Từ việc xây dựng thể chế, kỉ luật, kỉ cương điều hành, hay trong kiểm tra, kiểm soát, xử lý; cũng như ý thức thực hiện khai báo, đầu thú của cá nhân, tổ chức, ý thức giám sát, phát hiện của người dân cũng chưa được hoàn chỉnh... Kết quả đạt được có mức độ và còn có thể bỏ lọt các hành vi mà chúng ta chưa thể phát hiện.

Đồng thời, song song với việc nâng cao trình độ chống rửa tiền thì các hành vi rửa tiền cũng ngày càng tinh vi, phức tạp và khó nhận biết. Bên cạnh đó, tôi cho rằng, trên thực tế vẫn sẽ có những hành vi đang nảy sinh, thậm chí phải khi xảy ra rồi cơ quan quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát hiện mà chưa thể ngăn chặn ngay từ đầu.

- Với việc giao dịch giá trị lớn vài chục tỉ đồng, mua bán căn hộ tại dự án bất động sản hàng hiệu có thể được xem như “giao dịch đáng ngờ”, cần phải được giám sát, báo cáo hay không, thưa ông?

Ngoài các dấu hiệu giao dịch đáng ngờ được quy định tại khoản 1 Điều 10 của Nghị định số 74/2005/NĐ-CP thì Thông tư 12/2011/TT-BXD bổ sung thêm các dấu hiệu giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực bất động sản.

TS Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Liên quan đến giá trị giao dịch, các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch với số tiền có giá trị lớn không tương xứng hoặc không liên quan tới hoạt động thường ngày hay bất cứ hoạt động hợp pháp nào là một trong các giao dịch đáng ngờ. Bên cạnh đó, để xác định một giao dịch đáng ngờ còn có hàng loạt các dấu hiệu khác.

Khách quan thì việc giá trị giao dịch lớn chưa đủ cấu thành dấu hiệu của một giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với một loại hình khá mới mẻ nhà đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần cảnh giác, đề phòng tội phạm rửa tiền thông qua giao dịch bất động sản hàng hiệu ngay từ khi loại hình này mới xuất hiện trên thị trường. 

Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực thu hút được nhiều nguồn tiền đầu tư có giá trị lớn, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản có thể thực hiện bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản và không thông qua sàn giao dịch bất động sản nên rất khó cho các cơ quan chức năng kiểm tra, xác định nguồn gốc của tiền.

Không để thị trường bất động sản mất cân đối

- Chuyên gia có thể đề xuất các giải pháp chống rửa tiền qua bất động sản, đặc biệt là loại hình mới nổi trên thị trường như bất động sản hàng hiệu?

Khi hội nhập kinh tế sâu rộng với nhiều hình thức hoạt động thì thị trường bất động sản của Việt Nam cũng có những biểu hiện mới, phát triển hòa nhập theo xu hướng của thế giới chính là quy luật tất yếu. Chúng ta cần phải chấp nhận và thích nghi.

Mặc dù là loại hình mới nhưng bất động sản hàng hiệu thuộc phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang và đã có đầy đủ hành lang pháp lý liên quan. Vấn đề của chúng ta là nâng cao trình độ quản lý để đảm bảo vận hành thị trường không tách khỏi xu thế chung nhưng vẫn gìn giữ và phát triển được những giá trị riêng có của thị trường trong nước, phù hợp với trình độ phát triển nội địa.

Phối cảnh dự án dự kiến chào bán giá khoảng 25.000 - 30.000 USD/m2. 

Để phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản hàng hiệu nói riêng, chúng ta đã rút ra được bài học kinh nghiệm từ thực tiễn triển khai.

Theo đó, cần tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức để mọi cá nhân, cơ quan, tổ chức đều có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền; Nâng cao vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Tiếp tục hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách liên quan; Xây dựng quy trình kiểm soát, kiểm toán nội bộ bảo đảm cho việc phòng, chống rửa tiền có hiệu quả và phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành; Giao và quy định trách nhiệm rõ ràng; Tăng cường công tác đào tạo nhân lực, cán bộ nhằm nâng cao năng lực, đủ kỹ năng giám sát, phát hiện các hành vi phạm tội tinh vi…

- Theo dõi diễn biến thị trường lâu nay, ông có kiến nghị gì khi thị trường đang mất cân đối, tập trung vào các phân khúc căn hộ hạng cao cấp và bỏ ngỏ các dự án nhà ở xã hội?

Thời gian qua, chính sách thúc đẩy, phát triển nhà ở xã hội đã có nhưng chưa đủ hấp dẫn, chính vì vậy việc triển khai gặp nhiều hạn chế. Nếu như cơ chế ưu đãi về đất đai, về vốn, về thủ tục... đủ hấp dẫn thì chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề nhà ở phân khúc bình dân.

Ở chiều ngược lại, nhà ở hạng cao cấp phát triển mang tính quy luật, do thị trường quyết định. Nhu cầu nhà ở cao cấp tăng lên tỉ lệ thuận với tỉ lệ người giàu trong xã hội ngày càng nhiều.

Tuy nhiên, không nên để thị trường mất cân đối theo hướng nghiêng về phân khúc căn hộ cao cấp mà bỏ quên các căn hộ bình dân. Để giải được bài toán lệch pha cung cầu trong các phân khúc sản phẩm nhà ở hiện nay rất cần có sự vào cuộc đồng bộ của cả các cơ quan quản lý và các doanh nghiệp bất động sản. Nhà nước cần quan tâm hơn đến các đối tượng lao động có thu nhập thấp, điều chỉnh cơ chế chính sách để tầng lớp này cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống.

Tạp chí Kinh tế Môi trường

(- PV Thanh Anh)