Sự nở rộ của loại hình bất động sản hàng hiệu tuân theo quy luật thị trường. Tuy nhiên, về phía quản lý nhà nước ở tầm vĩ mô, thị trường cần cơ chế chính sách điều tiết để đảm bảo thông suốt, thanh khoản tốt, không bị ngắt quãng.

Kiểm soát chặt chẽ, tránh phát triển nóng, giật cục

Theo nhận định của Công ty DKRA, năm 2020, căn hộ hạng A (cao cấp) vươn lên dẫn đầu khi chiếm 69% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Căn hộ hạng C (bình dân) gần như không còn nguồn cung mới. Đồng thời, giá bán tăng mạnh và thiết lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nếu trong vòng 7 năm (2013-2020), giá chung cư bình dân (căn hộ hạng C) đã tăng 100% từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2 thì đến quý I/2021, các mức giá trên lại tiếp tục tăng thêm 5-10% so với giá của năm 2020.

Quý I/2021, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A, thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C. Ngay cả các căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM. Đây là dấu hiệu cho thấy sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, dẫn đến sự phát triển thiếu tính ổn định, bền vững.

Trao đổi với Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: Dòng sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở hạng sang được quan tâm phát triển gần đây do tuân theo quy luật thị trường, điều tiết từ chỗ thừa sang chỗ thiếu, từ cao xuống thấp. Loại hình này phục vụ nhu cầu tầng lớp thượng lưu, có nhiều tiền, mức sống cao, có nhu cầu mua nhà ở đẹp, chất lượng cao.

Nhà mẫu dự án bất động sản hàng hiệu Grand Marina Saigon bán giá 18.000 USD/m2 tại quận 1, TP.HCM. 

Về giá cả, ông Điệp cho rằng, có 2 vấn đề liên quan đến việc tăng giá bất động sản. So với các nước, mặt bằng giá nhà tại Việt Nam chưa cao, do đó xu thế tăng là tất yếu. Đây là nguyên nhân mang tính quy luật.

Bên cạnh đó, chúng ta có sự điều chỉnh giá 5 năm một lần, điều này cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Chính vì vậy, việc tăng giá không có gì lạ mà đều có nguyên nhân. Ngoài ra, giá cả còn phụ thuộc vào chất lượng, vị trí, tiện ích, đơn vị phát triển dự án...

Tuy nhiên, ông Điệp cũng bày tỏ: “Xã hội cần điều tiết làm sao để người giàu mua nhà không hạn chế nhưng người nghèo cũng phải được quan tâm, không để người đi sau phải thiệt thòi, cần tạo điều kiện cho người yếu thế, có thu nhập thấp".

Ở góc độ vĩ mô, đối với các sản phẩm mới, ông Điệp cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần phải vào cuộc giám sát chặt chẽ, không cản trở thị trường nhưng cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, đảm bảo thực hiện đúng các tiêu chí, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng. Đồng thời, đôn đốc và có cảnh bảo nếu có nguy cơ gây ra hệ quả đối trọng trên thị trường.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội. 

“Thị trường bất động sản là động lực của nền kinh tế, dù chỉ chiếm tỉ trọng 25-30% nhưng ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực. Nếu thị trường có vấn đề sẽ làm nghiêng ngả cả nền kinh tế. Vì vậy, cần cố gắng phát triển đồng đều, giữ cho thị trường hoạt động thông suốt, không bị ngắt quãng, giao dịch mua đi bán lại, thanh khoản tốt, ổn định, thị trường phát triển đồng bộ, không để lúc phanh gấp, lúc lại quá trầm lắng. Đây là vấn đề cần sự điều tiết của cơ chế, chính sách”, ông Điệp nói.

Phải để “trăm hoa đua nở”, không độc quyền về giá

Trước những diễn biến nêu trên, ông Điệp nhận định thị trường đang phát triển không đều, nghiêng về các phân khúc nhà ở cao cấp, nhà thấp cấp dành cho thành phần làm công ăn lương, thu nhập thấp giảm đi rất nhiều và rõ ràng có nguyên nhân từ việc cơ chế chính sách chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

“Đáng lẽ phải đẩy mạnh nhà ở xã hội vì đây là một mũi tên trúng hai đích, vừa tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể tiếp cận được, vừa là cơ sở để tham chiếu, điều chỉnh giá, giúp giá thành trên thị trường không tăng vọt một cách nhanh chóng”, ông Điệp nêu quan điểm.

One Central Saigon dự kiến chào bán với giá khoảng 25.000 - 30.000 USD/m2. 

Để giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội, theo ông Điệp, về mặt cơ chế chính sách cần phải tạo điều kiện cho dòng vốn chảy vào phân khúc này, giúp người mua và cả chủ đầu tư đều tiếp cận được dòng vốn để phát triển dự án. Nếu tiếp tục để thị trường phát triển mất cân đối sẽ dẫn đẩy mạnh sự phân hóa, một số doanh nghiệp vươn lên chiếm lĩnh thị trường sẽ áp đặt giá.

“Tư duy về mặt quản lý phải để trăm hoa đua nở, không độc quyền dẫn đến áp đặt giá. Trên thị trường nếu có sản phẩm “độc nhất vô nhị” thì đương nhiên họ bán giá nào cũng được. Chính sách vĩ mô cần có chính sách kìm chế giá nhưng không kìm chế sự phát triển.

Nếu không, người tiêu dùng sẽ phải chịu thiệt thòi. Phân khúc nào muốn phát triển chỉ cần tạo điều kiện về cơ chế chính sách, đất đai, giấy tờ, thủ tục, dòng vốn thì lập tức phát triển. Phân khúc như thương mại nên để thị trường điều tiết, có kiểm soát để tránh độc quyền”, ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.

TS Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho rằng, thời gian qua, chính sách thúc đẩy, phát triển nhà ở xã hội đã có nhưng chưa đủ hấp dẫn, chính vì vậy việc triển khai gặp nhiều hạn chế. Nếu như cơ chế ưu đãi về đất đai, về vốn, về thủ tục... đủ hấp dẫn thì chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề nhà ở phân khúc bình dân.

Ở chiều ngược lại, nhà ở hạng cao cấp phát triển mang tính quy luật, do thị trường quyết định. Nhu cầu nhà ở cao cấp tăng lên tỉ lệ thuận với tỉ lệ người giàu trong xã hội ngày càng nhiều.

Tuy nhiên, không nên để thị trường mất cân đối theo hướng nghiêng về phân khúc căn hộ cao cấp mà bỏ quên các căn hộ bình dân. Để giải được bài toán lệch pha cung cầu trong các phân khúc sản phẩm nhà ở hiện nay rất cần có sự vào cuộc đồng bộ của cả các cơ quan quản lý và các doanh nghiệp bất động sản. Nhà nước cần quan tâm hơn đến các đối tượng lao động có thu nhập thấp, điều chỉnh cơ chế chính sách để tầng lớp này cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống.

Tạp chí Kinh tế Môi trường 

(- PV Thanh Anh)