Tại một số địa phương, người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Giá đất ở điều chỉnh tăng hàng chục lần trở lên trong khi giá đất nông nghiệp vẫn thấp sẽ gây ra gánh nặng cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất - Ảnh: VĂN TRUNG

Lý do là giá đất nông nghiệp hiện còn thấp so với đất ở, nên khi chuyển mục đích, người dân phải đóng tiền sử dụng đất chênh lệch giữa hai loại đất cao. Làm sao giải bài toán này?

Có ý kiến đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 60 - 70% giá đất ở để thu hẹp số tiền chênh lệch người dân phải nộp. Nhưng nếu nâng giá đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng đến việc đầu tư khi Nhà nước hoặc doanh nghiệp bồi thường đất nông nghiệp làm dự án.

"Thả tay" vì tiền sử dụng đất cao

Gia đình ông L.T.Q. có nhà ở trên thửa đất trồng cây lâu năm ở đường Nguyễn Xiển (phường Long Bình, TP.HCM, trước đây là phường Long Thạnh Mỹ). 

Trong đó diện tích phù hợp quy hoạch đất ở, có thể chuyển mục đích sử dụng khoảng 3.000m2. Mới đây ông Q. muốn chuyển mục đích sử dụng đất để chia đất cho anh em nên đi tìm hiểu thì bị "sốc" vì tiền sử dụng đất quá nhiều khiến gia đình không thể kham nổi.

Cụ thể, đất của ông Q. nằm ở vị trí 2 tính theo mặt tiền đường Nguyễn Xiển. Theo bảng giá đất của TP.HCM (quyết định 79, có hiệu lực từ 31-10-2024) thì mặt tiền đường Nguyễn Xiển, vị trí 1 có giá là 56,6 triệu đồng/m². 

Vị trí 2 nhân với 0,5 thì mỗi mét vuông đất ở của ông Q. theo bảng giá là 28,3 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá đất nông nghiệp tại đây là 624.000 đồng/m². 

Như vậy tiền sử dụng đất mà ông Q. phải đóng theo công thức giá đất ở trừ cho giá đất nông nghiệp (28.300.000 - 624.000) nhân (x) với tổng diện tích cần chuyển mục đích (3.000m²) là hơn 83 tỉ đồng.

Trước đây, giá đất ở mặt tiền đường Nguyễn Xiển theo bảng giá là 2,7 triệu đồng/m². Như vậy giá đất ở hiện tại đã tăng khoảng 10,3 lần.

"Nhiều năm trước đây, khu đất của gia đình tôi vướng quy hoạch đất dân cư xây dựng mới nên chưa chuyển mục đích được. Mới đây, theo quy hoạch 1/2.000 đã được thành phố Thủ Đức (cũ) công bố thì khu đất nhà tôi có thể chuyển mục đích. 

Tuy nhiên giá đất hiện nay đã tăng nhiều lần, cộng với chênh lệch với giá đất nông nghiệp quá xa, hơn 45 lần, nên tiền sử dụng đất quá lớn khiến gia đình tôi không thể kham nổi", ông Q. than thở.

Cần có quy định khung đối với những trường hợp chuyển mục đích để làm đất ở - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tương tự, mới đây bà Trần Mỹ Hạnh cũng nhận được thông báo từ Đội thuế liên huyện quận 12, Hóc Môn (cũ) phát hành thông báo tiền sử dụng đất phải đóng cho 214m² (vị trí 2) đường Lê Thị Riêng từ đất nông nghiệp chuyển mục đích sang đất ở với tổng số tiền hơn 5,55 tỉ đồng. Theo thông báo thuế thì vị trí đất của bà Hạnh có giá đất nông nghiệp là 520.000/m2, còn giá đất ở là 26.460.000 đồng/m².

"Tôi phải xoay xở để đóng tiền sử dụng đất hơn 5,55 tỉ đồng vì cần chuyển mục đích. Tính ra tiền sử dụng đất chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp trường hợp thửa đất của tôi lên đến hơn 50 lần, quá khó cho người dân. 

Theo tôi, Nhà nước cần phải xem xét kéo giảm mức chênh lệch với giá đất ở và đất nông nghiệp hoặc có chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích để tạo điều kiện cho người dân xây dựng nhà cửa, chia đất cho con cái...", bà Hạnh giãi bày.

Theo tìm hiểu, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất đang được các địa phương áp dụng, thực hiện theo nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (có hiệu lực kể từ ngày 1-8-2024).

Tương tự trường hợp trên, tại Nghệ An, gia đình bà Nguyễn Thị Hồng (ở phường Vinh Lộc) có thửa đất 1.329m², trong đó có 150m² đất ở sử dụng từ trước năm 1993 đã được cấp sổ đỏ.

Do chồng bị bệnh hiểm nghèo cần tiền chữa bệnh và chia đất cho con nên bà tính chuyển 300m² đất vườn sang đất ở, chia làm hai thửa. Tuy nhiên, sau đó bà nhận được thông báo tiền phải nộp để chuyển mục đích sử dụng là gần 4,5 tỉ đồng khiến gia đình bà "choáng váng".

Trước đó, tháng 3-2025 gia đình ông Đinh Công Phương (ở xã Ba Vì, Hà Nội) chuyển mục đích sử dụng hơn 210m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên, theo cách tính tại nghị định số 103 thì nghĩa vụ tài chính ông Phương phải nộp chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp trong bảng giá đất tương đương hơn 4,3 triệu đồng/m².

Theo đó, tổng số tiền ông Phương phải nộp để chuyển mục đích sang đất ở khoảng 900 triệu đồng. Chính quyền địa phương đã ra quyết định thu hồi và hủy bỏ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi nhận được kiến nghị của gia đình ông Phương.

Người dân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và nhận sổ đỏ tại một văn phòng đăng ký đất đai ở Hà Nội - Ảnh: QUANG THẾ

Cần nâng giá đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở?

Năm 2024 khi TP.HCM xây dựng bảng giá đất điều chỉnh thì nhiều chuyên gia đã cho rằng giá đất ở điều chỉnh tăng hàng chục lần trở lên trong khi giá đất nông nghiệp vẫn thấp sẽ gây ra gánh nặng cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã chỉ ra rằng TP.HCM còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố. 

Trong đó những hộ gia đình, cá nhân có nhà đất bị vướng quy hoạch chưa được chuyển mục đích hoặc những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu; hoặc những người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở sẽ gặp khó khăn.

Song song với việc xây dựng, ban hành bảng giá đất điều chỉnh, TP.HCM cũng có văn bản đề xuất bộ ngành xem xét có chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên thời gian qua, người dân vẫn gặp khó khăn với tiền đất khi chuyển mục đích.

Mới đây, Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất đến chủ tịch UBND TP.HCM về việc nâng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất hiện hành theo quyết định 79 từ 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất ở. Áp dụng đối với đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch khu dân cư (quy hoạch đất ở) có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Phạm Viết Thuận, viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng hiện nay người dân khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở phải nộp tăng 250 - 300% so với trước khi bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực.

Bởi lẽ bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có biên độ chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp lớn. Điều này dẫn đến việc nhiều người dân không thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, kéo theo Nhà nước giảm nguồn thu ngân sách và thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng.

"Vì vậy theo tôi, đối với đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch dân cư, được cho phép chuyển mục đích lên đất ở thì nên điều chỉnh bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất ở là phù hợp, bảo đảm quyền lợi người dân và hài hòa với quyền lợi Nhà nước...", ông Thuận đề nghị.

Giá đất nông nghiệp nếu được định giá quá cao sẽ giảm sức hút đầu tư của các địa phương - Ảnh: NAM TRẦN

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ (chủ tịch TAT Law Firm, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đô thị):

Phân biệt giữa nhu cầu ở thực và đầu tư 

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở cần được phân loại rõ ràng, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì áp dụng cứng nhắc một mặt bằng tính giá.

Cần thiết phải có cơ chế chuyển tiếp rõ ràng trong các chính sách áp dụng giá đất. Người dân thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng lại bị tính theo mặt bằng giá mới mà không có hướng dẫn hỗ trợ sẽ khiến người dân khó tiếp cận chính sách.

Việc phân biệt giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu tư, kinh doanh là rất quan trọng để từ đó áp dụng linh hoạt các phương án tính tiền sử dụng đất.

Không nên đặt mọi trường hợp chuyển mục đích vào cùng một khuôn chính sách. Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.

Luật Đất đai 2024 là một bước cải cách lớn nhưng để đạt hiệu quả, các nghị định, hướng dẫn cần cụ thể hóa tiêu chí phân loại, hướng xử lý hồ sơ đã nộp trước thời điểm giá đất mới có hiệu lực và cơ chế hỗ trợ các nhóm dễ bị tác động. Chính sách sẽ chỉ phát huy được vai trò nếu tạo điều kiện cho người dân được ở ổn định trên phần đất hợp pháp của mình, thay vì buộc họ gánh khoản tài chính vượt quá khả năng chỉ vì thiếu các hướng dẫn kịp thời.