Theo giới chuyên gia, một số điều, khoản trong các luật liên quan đến dự án nhà ở thương mại đang có sự vênh nhau. Điều này tạo ra hàng loạt vướng mắc, gây ra nhiều hệ lụy đối với thị trường bất động sản.

Nhiều hệ lụy lên thị trường bất động sản

Thời gian qua, các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản liên tục đề đạt, góp ý về hàng loạt khó khăn về Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Theo đó, Luật Nhà ở giai đoạn 2015-2020 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 01 trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở. Sau đó, Luật Đầu tư 2020 “nới lỏng” thêm việc công nhận thêm 01 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”.

Thế nhưng theo các doanh nghiệp bất động sản, quy định này vẫn để lại nhiều hệ lụy, chưa giải quyết được triệt để vấn đề khi “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm. Ảnh: Phan Anh

Chia sẻ với Báo Lao Động, Luật sư Trương Anh Tú cho biết, yêu cầu 100% đất phải là đất ở khiến chủ đầu tư khó đáp ứng, dẫn đến ùn tắc thị trường.

"Trong những năm qua, giá bất động sản cả nước tăng trưởng liên tục, theo tôi lý do cơ bản là chúng ta bị ách tắc nguồn cung do chậm triển khai dự án. Chủ đầu tư không đáp ứng được yêu cầu 100% đất ở khiến không thể triển khai.

Riêng Hà Nội và TPHCM đã có hơn 200 dự án thì cả nước sẽ là con số lớn hơn nhiều. Mỗi dự án gồm hàng nghìn đến chục nghìn căn hộ, cả nước tới 500 dự án thì đây sẽ là nguồn cung khổng lồ đáng nhẽ nên được đưa ra thị trường bất động sản.

Ách tắc này khiến cho thị trường khan hiếm ảo. Những nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư trung gian, chủ dự án đẩy giá tăng phi mã, vượt xa tầm tay của người dân 2 khu vực này. Đây là hệ lụy ghê gớm phần nào đến từ chính sách pháp luật" - ông Tú nói.

Bên cạnh đó, quy định dự án phải có "100% đất ở" có thể gây ách tắc nguồn cung, tạo nên khan hiếm ảo, đẩy giá bất động sản lên cao. Theo ông Tú, pháp luật hiện nay vẫn có độ vênh, tuy nhiên chỉ cần thay đổi một chút sẽ có thể tháo được nút thắt, khơi thông thị trường.

"Pháp luật hiện nay vẫn có độ vênh như Luật Đầu tư nói chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất là được; Luật Đất đai lại nói chủ đầu tư có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không yêu cầu đó là đất gì; Luật Nhà ở lại rắc rối là chủ đầu tư phải có đất ở và các loại đất khác khiến cho việc hiểu và áp dụng pháp luật trở nên khó khăn.

Vì vậy, bây giờ chỉ thay đổi chút ít sẽ khắc phục được tình trạng này. Luật Đất đai và Luật Đầu tư đã rõ ràng nhưng Luật Nhà ở chỉ cần sửa lại thành chủ đầu tư có đất ở hoặc những loại đất khác hay có quyền sử dụng đất đất hợp pháp là được triển khai dự án nhà ở thương mại.

Từ đó sẽ gỡ nút thắt, khơi thông nguồn cung bất động sản, giúp người dân các thành phố lớn trên cả nước, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở, vốn đang rất khó khăn trong thời gian qua" - ông Tú chia sẻ.

Số dự án nhà ở thương mại được cấp phép vẫn đang giảm mạnh

Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, trong quý II năm nay, cả nước có 1.119 dự án nhà ở thương mại với hơn 352.000 căn đang xây dựng. Tại miền Bắc, có 236 dự án, miền Trung có 163 dự án và miền Nam có 720 dự án. Con số này bằng 81% so với quý trước và 79% so với cùng kỳ năm 2020.

Trong đó, chỉ có 34 dự án hoàn thành, số lượng này chỉ bằng 83% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm 2020. Miền Bắc có 26 dự án, miền Trung có 7 dự án, và miền Nam có 14 dự án.

Số dự án nhà ở thương mại được cấp phép giảm mạnh. Ảnh minh họa: Bảo Chương

Đáng nói, chỉ có 69 dự án với 27.462 căn được cấp phép, chỉ bằng 73% so với quý I và bằng 21% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, có 37 dự án ở miền Bắc, 9 dự án ở miền Trung; 23 dự án ở miền Nam.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dòng vốn vào bất động sản bị thắt chặt khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm từ cuối năm 2018.

Tiếp đó, trong năm 2019 và 2020 chịu tác động từ hoạt động rà soát, kiểm tra, siết chặt triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước, dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường tụt dốc thê thảm.

Báo Lao động 

(PV Phan Anh - Tuấn Anh)

https://laodong.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-mac-ket-vi-quy-dinh-treo-ngoe-chuyen-gia-hien-ke-go-nut-that-955755.ldo?fbclid=IwAR1KqDZ2pjF2TvKxCQS4HaP1OOVzjBiPLVSHykHWz2vrPrPwk_3L979_Ut8