Người mua NƠXH không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong vòng 5 năm. Ảnh: Phan Anh
Không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong vòng 5 năm
Như Lao Động đã thông tin, thời gian qua thực trạng mua bán, trục lợi chính sách nhà ở xã hội diễn ra phổ biến. Tại một số dự án, hoạt động giao dịch thậm chí được phía chủ đầu tư hậu thuẫn. Trao đổi với PV Báo Lao Động về vấn đề này, luật sư Mai Thị Thảo - Phó Giám đốc TAT Law firm - cho biết, quy định mua - bán nhà ở xã hội đã có và hành vi mua - bán trục lợi nhà ở xã hội là trái luật.
Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Do đó, các quy định về việc mua bán nhà ở xã hội có sự khác biệt so với nhà ở thông thường.
Theo đó, nhà ở xã hội phải được bán đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở, bao gồm các đối tượng: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị...
Để đảm bảo việc mua nhà ở xã hội, các đối tượng trên phải chưa có nhà ở dưới mọi hình thức hoặc có nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong gia đình thấp hơn mức tối thiểu do chính phủ quy định tại thời điểm; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên trừ hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất, giải toả phá dỡ nhà ở không cần điều kiện và thường trú hay tạm trú). Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần.
Phó Giám đốc TAT Law firm khẳng định, người mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
"Kể từ thời điểm người mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân" - luật sư Thảo chia sẻ.
Quy định lỏng lẻo, cần đưa chế tài xử lý hành vi trục lợi
Đánh giá về các quy định để xác định điều kiện và đối tượng được mua NƠXH, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường - cho rằng vẫn còn quá lỏng lẻo.
"Theo tôi việc chỉ cần chứng minh nơi đăng ký thường trú không có nhà, hoặc diện tích nhà quá bé... thì được mua NƠXH là quá lỏng lẻo, không đúng mục tiêu là những người có thu nhập thấp. Người đó có thể có nhiều nhà ở nơi khác. Hiện tại không hề có quy định phải kiểm tra ở các nơi khác xem người mua đã có nhà chưa. Chính vì vậy, hiện tại một thực tế là người mua nhà ở xã hội có nhà đất nơi khác, đi ôtô" - GS Đặng Hùng Võ nói.
Đáng nói, khi mua nhà ở xã hội qua 1 người khác mà chưa đủ điều kiện, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng mua bán giữa hai bên được xác định là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều này mang lại rủi ro vô cùng lớn đối với những người mua nhà thông qua giao dịch tự do.
"Để ngăn chặn tình trạng khai báo gian dối, trục lợi thì trước hết cần phải đưa chế tài xử lý vấn đề này trong hệ thống pháp luật. Cùng với đó, phía chủ đầu tư cần xem xét kỹ các hồ sơ để đảm bảo đúng đối tượng theo quy định của pháp luật" - luật sư Mai Thị Thảo cho biết.
Lối thoát cho việc phát triển nhà ở xã hội
Nguyên nhân dẫn đến tắc nghẽn, bất cập trong chính sách phát triển NƠXH đã rõ, tuy nhiên việc bàn bạc tìm giải pháp để tháo gỡ nút thắt nhiều qua năm vẫn không giải quyết được các vấn đề đặt ra.
Luật sư Mai Thị Thảo cho biết, các chế tài liên quan đến việc mua - bán trục lợi nhà ở xã hội vẫn còn lỏng lẻo. Hiện nay pháp luật chỉ quy định xử phạt đối với người thực hiện hành vi mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng, không đúng quy định của pháp luật.
Trong trường hợp Báo Lao Động phản ánh tại dự án NƠXH Bamboo Garden (Quốc Oai, Hà Nội) do Công ty CP Tập đoàn CEO (CEO Group) làm chủ đầu tư, khi Ban dịch vụ quản lý dự án (CEO Hospitality) là đối tượng kết nối giữa người mua và người bán (kể cả Ban Quản lý) thì không có cơ chế để xử lý hay xác định trách nhiệm của họ theo quy định của pháp luật. Bởi họ chỉ là bên trung gian không trực tiếp thực hiện hành vi mua bán.
"Tuy nhiên, dưới góc độ thực tiễn thì họ là người tiếp tay cho các đối tượng thực hiện hoạt động mua bán nhà ở xã hội sai luật. Do đó, cần xác định trách nhiệm của họ trong công việc với tư cách Ban quản lý làm ảnh hưởng đến dự án nhà ở xã hội đó" - bà Thảo cho biết.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để giải quyết được bài toán NƠXH cần thiết phải gắn kết các doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước và luật pháp lại với nhau. Cách tốt nhất là nhà nước nên thu tiền của các doanh nghiệp, tự quy hoạch ra một vùng và cho đấu thầu để xây dựng NƠXH.
"Nếu lựa chọn phương án này đồng nghĩa với việc Nhà nước phải đảm bảo được vấn đề kết nối hạ tầng đồng bộ, đáp ứng đúng nhu cầu cần thiết của người dân, phải đảm bảo được chất lượng cho NƠXH, xóa bỏ quan niệm “NƠXH là kém chất lượng" - ông Thịnh nói.
Cùng với việc hoàn thiện các quy định, chế tài, nhiều chuyên gia đầu ngành hiện cho rằng, có thể ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách bằng việc đồng bộ cơ sở dữ liệu. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - ông Lê Hoàng Châu - cho rằng, nguyên nhân dẫn đến vấn đề trục lợi nhà ở xã hội chủ yếu là do việc thực thi pháp luật và sự thiếu đồng bộ về cơ sở dữ liệu. "Nhìn nhận lại, trên thực tế cơ sở dữ liệu của chúng ta quá kém. Nếu từ tháng 7 trở đi, Nhà nước thực hiện cơ chế thẻ căn cước công dân gắn chíp, rất có thể sau này kết hợp được tất cả thông tin trong đó. Khi đó, người mua nhà sẽ không khai báo gian dối được nữa" - ông Châu nói.
Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cơ sở dữ liệu đất đai đã có đủ: "Từ lâu ta đã có cơ sở dữ liệu đất đai. Vấn đề nằm ở thiết kế hệ thống. Tôi không hiểu thiết kế thế nào để đến giờ vẫn lủng củng".
Ngoài ra, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng chỉ rõ những bất cập liên quan đến giá NƠXH, cần phải cân nhắc: "Tại nhiều địa phương, giá NƠXH thậm chí bị cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Nguyên nhân dẫn đến vấn đề này là vì NƠXH được hạch toán theo hình thức chu cấp, trong khi nhà thương mại giá rẻ lại hạch toán theo thị trường. Khi hạch toán NƠXH như vậy, không loại trừ khả năng chủ đầu tư nâng khống giá vật tư. Điều này dẫn đến một nghịch lý là giá NƠXH cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ".
Cùng chung nhận định này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - lại cho rằng, việc đấu thầu công khai sẽ tạo được sự cạnh tranh. Có cạnh tranh thì mới có thể nâng cao chất lượng và giảm được giá thành. Nếu không minh bạch được thì việc phát triển NƠXH sẽ luôn ở tình trạng xin - cho, khó có thể thu hút được doanh nghiệp lớn có tiềm lực đầu tư. Dẫn đến các dự án triển khai chất lượng thấp, không hiệu quả hoặc chậm tiến độ” - ông Thanh nói.
Báo Lao động (- PV Phan Anh)
