Đây là ý kiến của Luật sư Trương Anh Tú - Công ty Luật TAT Là Firm đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến rộng rãi nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, nhiều tầng lớp nhân dân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã đóng góp ý kiến xây dựng cho Luật đất đai sửa đổi được hoàn thiện hơn.

Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú (TAT Law Firm) tiếp tục có những góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi đến Quốc hội, Liên đoàn Luật sư Việt Nam. Trước tiên, TAT Law Firm đánh giá cao sự tiếp thu của Ban soạn thảo đối với ý kiến của các cơ quan bàn ngành, đoàn thể, nhân dân trong Dự thảo luật đất đai, dự thảo lần này đã đảm bảo khoa học, tiến bộ, đáp ứng được yêu cầu của xã hội, đất nước trong giai đoạn phát triển mới.

Tuy nhiên, để hoàn thiện, nhà nước cần tiếp tục lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về dự thảo luật. Trong lần này, TAT Law Firm nêu rõ về những vấn đề còn hạn chế trong việc thu hồi đất và định giá đất.

Thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng

TAT Law Firm cho rằng, khoản 2 điều 78 Dự thảo quy định các dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, trong đó có liệt kê Dự án đô thị sử dụng các loại đất không là đất ở; Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở.

Thực tế cho thấy các dự án này đem lại lợi ích cho nhà đầu tư nhiều hơn so với lợi ích quốc gia công cộng. Những dự án này được xây dựng và bán ra thị trường các căn hộ, khu nhà liền kề hoặc biệt thự …với mức giá mà người thu nhập thấp hoặc trung bình khó có thể mua được.

Những người có nhu cầu thực sự lại không thể mua nhà, không đáp ứng được nhu cầu chỗ ở thực sự đông đảo người dân. Theo đó, nhiều người có điều kiện lại dư thừa về chỗ ở, mua nhà để trống dẫn đến có những khu đô thị vắng vẻ không thể phát triển được các tiện ích, dịch vụ xung quanh do không có dân ở.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

“Như vậy, lợi ích công cộng không đạt được. Do đó, cần điều chỉnh lại tên điều luật bỏ cụm từ “vì lợi ích quốc gia công cộng”. Theo đó tên điều luật điều chỉnh thành “Thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội”, TAT Law Firm nêu rõ.

Đối với dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn đã được Dự thảo quy định rất rõ gồm: dự án để cải tảo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch.

Trong các dự án này, cần lưu ý đối với Dự án cải tạo, xây dựng lại khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch. Với nội dung này dự án phải đảm bảo 2 yếu tố “xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng” và “không phù hợp với quy hoạch”.

“Như vậy, nếu chỉ có một yếu tố “xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng” mà phù hợp với quy hoạch thì không thu hồi để thực hiện việc cải tạo xây dựng lại sẽ có những nguy cơ không đảm bảo an toàn. Do đó, không cần đưa yêu tố “không phù hợp với quy hoạch” trong trường hợp này. Ngoài ra, cần có quy định cụ thể rõ ràng về mức độ xuống cấp nghiêm trọng”, TAT Law Firm nêu rõ trong văn bản gửi đến Quốc hội.

Nói về thẩm quyền thu hồi đất, TAT Law Firm có những đóng góp rất rõ: Dự thảo quy định UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư …giống như Luật đất đai 2013.

Điều này dẫn đến những bất cập trong thực tiễn, để UBND huyện thu hồi đất thì tới đây tiếp tục sẽ có nhiều bức xúc trong nhân dân. Vì việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đều giao cho cấp huyện, mà hộ gia đình cá nhân. Họ là những người dễ bộc lộ tâm tư, bức xúc hơn so với tổ chức. Thực tế cho thấy, phần lớn các vụ kiện liên quan đến đất đai là thu hồi đất.

Theo đó, nếu UBND huyện thu hồi thì các khiếu kiện của người dân được thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong địa bàn tỉnh, kết quả giải quyết thường chính quyền, cơ quan trong cùng địa phường bảo vệ nhau, không đảm bảo quyền lợi cho nhân dân. Hơn nữa, UBND cấp huyện không phải ở địa phương nào cũng có kinh nghiệm trong hoạt động thu hồi đất, một số yếu tố chủ quan khách quan như năng lực cán bộ, nguồn lực không đảm bảo.

Do đó, cần giao thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh để đảm bảo tính thống nhất cũng như quyền lợi cho nhân dân khi phát sinh khiếu kiện.

Giá đất cần ghi nhận “theo giá thị trường”

Liên quan đến dự thảo đã quy định nguyên tắc tính giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (điểm c khoản 1 điều 153).

TAT Law Firm cho rằng: Thuật ngữ “phù hợp” không mang tính định lượng. Do đó, cần sửa lại điểm c khoản 1 điều 153  “Phù hợp với giá đất phổ biến trênthị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”thành “Theo giá thị trường tại thời điểm định giá.

Vấn đề thu hồi đất, bồi thường và giá đất

cần phải được cụ thể

Điểm đ khoản 1 điều 153 quy định“Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Quy định này thì ngoài cơ quan định giá vẫn còn cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định về giá. Điều này là không cần thiết vì chỉ cần việc định giá đảm bảo đúng nguyên tắc đã đưa ra là đáp ứng được yêu cầu, không cần phải thêm 2 lần thẩm định và quyết định giá gây mất thời gian, rườm rà trong công tác ban hành giá.

Cũng tại khoản 2 điều 153 quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác. Tuy nhiên, quy định này không cần thiết, chỉ cần ghi nhận “Theo giá thị trường”, còn giá thị trường như thế nào thì đã được định nghĩa trong Luật giá.

Ngoài ra, Điều 155 Dự thảo quy định giá đất được áp dụng trong một số trường hợp cụ thể trong đó có trường hợp tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.

TAT Law Firm cho rằng, cơ quan này vừa thu hồi đất vừa quyết định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan. Trong những năm qua tình trạng áp dụng giá đất theo quyết định của UBND cấp huyện, cấp tỉnh có nhiều bất cập. Hầu hết người dân đều không đồng tình gây khiếu kiện kéo dài.

Giá đất cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn, kết quả định giá đất của cơ quan định giá. Do đó, việc định giá chỉ cần đơn vị định giá độc lập (theo quy định của pháp luật) mà không cần phải thông qua việc thẩm định hay quyết định về giá tại các cấp uỷ ban. Chứng thư thẩm định giá của cơ quan định giá độc lập chính là bảng giá để áp dụng vì họ là đơn vị có chuyên môn, bằng cấp chứng chỉ, được pháp luật cho phép thực hiện hoạt động định giá, việc định giá đảm bảo tính khách quan, đúng giá thị trường.

“Do vậy, cần bỏ các quy định về hội đồng định giá ở địa phương, cũng như các quy định về quyết định giá của UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh. Do đó, bỏ quy định tại điều 155, 156 Dự thảo thay thế vào đó là điều khoản giao việc định giá cho đơn vị định giá độc lập”, TAT Law Firm nêu rõ.

Báo Pháp luật Plus

- PV Duy Khương

https://www.phapluatplus.vn/dien-dan-luat-su-chuyen-gia/dung-de-nguoi-dan-nhan-boi-thuong-gia-beo-d190938.html?fbclid=IwAR0r8kZzX3OhcObqKKTdrqzJ1l9fiR3BcGsNhlQIG33CG8c4lOl24hpaIqI