(LSVN) - Khi giá nhà gấp 50 lần thu nhập bình quân, giấc mơ an cư của hàng triệu người Việt Nam ngày càng xa vời. Và khi Thủ tướng cũng phải lên tiếng bất bình, đã đến lúc câu chuyện giá nhà cần được nhìn như một phép thử công lý xã hội.

Hiện nay, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP. HCM dao động 70-80 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn hộ tiêu chuẩn 02 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2, có giá xấp xỉ 5,25 tỷ đồng. Trong khi đó, GDP/người của Việt Nam chỉ khoảng 4.600 USD/năm, tương đương hơn 110 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa một lao động trẻ với mức thu nhập trung bình, nếu không ăn không tiêu, sẽ phải mất gần 50 năm tích lũy mới mua nổi một căn hộ. Con số ấy thật sự khắc nghiệt. Đặt trong bối cảnh quốc tế, sự bất thường càng hiện rõ: ở Mỹ, giá nhà chỉ gấp khoảng 04-05 lần thu nhập; ở Thái Lan là 25 lần; còn tại Việt Nam, khoảng cách này lên tới 50 lần. Thị trường bất động sản, vì vậy, đã rời xa logic cung - cầu và bị chi phối mạnh bởi pháp lý, vốn và đặc quyền dự án.

Nguyên nhân then chốt nằm ở sự tập trung dự án vào tay một số ít chủ thể. Để phát triển một dự án nhà ở, doanh nghiệp phải đi qua hàng loạt cửa ải: quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thẩm định giá, cấp phép xây dựng, thẩm duyệt phòng cháy, nghiệm thu công trình… Mỗi khâu có thể kéo dài nhiều năm, ngốn vốn khổng lồ. Chính sự phức tạp ấy khiến chỉ số ít doanh nghiệp trụ vững, vô tình tạo nên một dạng bán độc quyền: cung tập trung, giá bị đẩy cao, người mua gánh chịu. Trong bối cảnh đó, chỉ các tập đoàn lớn - với quỹ đất sạch, vốn dồi dào và mạng lưới quan hệ, mới đủ sức đi đến cùng.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Doanh nghiệp nhỏ, dù có ý tưởng, thường bị loại khỏi cuộc chơi. Điều này không có nghĩa các ông lớn có lỗi, họ đã chấp nhận rủi ro và đầu tư lớn vào hạ tầng. Vấn đề nằm ở thể chế, khi “sân chơi” được thiết kế theo cách mà chỉ họ trụ nổi. Hệ quả tất yếu: nguồn cung bó hẹp, chi phí pháp lý - tài chính…bị “cài” vào giá bán, và người mua cuối cùng phải trả mức giá cao hơn nhiều lần so với giá trị thực.

Bức tranh còn phức tạp hơn khi khung giá đất hành chính thấp hơn thị trường nhiều lần, tạo ra khoảng trống cho cơ chế “xin - cho”. Quy hoạch thiếu minh bạch, dữ liệu chậm công bố khiến tin đồn dễ dàng thao túng thị trường. Tín dụng lại thiên lệch: ngân hàng sẵn sàng rót vốn cho dự án cao cấp nhưng dè dặt với nhà ở xã hội và trung cấp. Thủ tục hành chính kéo dài khiến vốn bị “chôn” nhiều năm, cuối cùng mọi chi phí đều cộng dồn vào giá nhà. Đây chính là vòng luẩn quẩn khiến giá bất động sản Việt Nam ngày càng bị đẩy lên mức bất thường, xa rời sức chịu đựng của người dân.

Những con số lạnh lùng ấy đang phản ánh những hệ quả xã hội rất nóng bỏng. Người lao động buộc phải dạt ra ngoại ô, hình thành những “đô thị con lắc” với quãng đường di chuyển hàng chục cây số mỗi ngày, vừa tốn kém thời gian, vừa làm tăng chi phí xã hội và ô nhiễm môi trường. Tầng lớp trung lưu co cụm, trong khi người trẻ bi quan khi nhận ra cả đời làm việc cũng khó mua được nhà. Bất bình đẳng ngày càng nới rộng khi bất động sản trở thành công cụ tích lũy của số ít, còn đại đa số phải chấp nhận đi thuê với giá đắt đỏ. Khi giá vượt xa giá trị sử dụng, thị trường còn tiềm ẩn nguy cơ bong bóng tín dụng, giống như cuộc khủng hoảng 2008 tại Mỹ hay sự sụp đổ gần đây của thị trường địa ốc Trung Quốc. Việt Nam không thể đứng ngoài quy luật ấy. Ở tầm quốc gia, chi phí nhà ở cao kéo theo chi phí lao động và sinh hoạt, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế, bào mòn động lực phát triển bền vững.

Trong bối cảnh đó, bàn về công lý xã hội không còn là chuyện lý thuyết. Hiến pháp Việt Nam đã thừa nhận quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản. Khi quyền này bị biến thành đặc quyền của một nhóm nhỏ, công lý xã hội bị thách thức. Câu chuyện không phải là ai cũng có nhà cao cấp, mà là mọi người đều phải có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý. Giữ công lý trong chính sách nhà ở đồng nghĩa với giữ niềm tin xã hội - niềm tin để người trẻ an cư, để tầng lớp trung lưu yên tâm gắn bó, để nền kinh tế có nền tảng phát triển bền vững. Công lý vì thế không chỉ nằm trong phán quyết của tòa án, mà phải hiện diện trong từng viên gạch, từng mái nhà, từng khu phố.

Giải pháp cho bài toán này không đơn thuần là hạ giá nhà, mà là phá thế “độc quyền” và khôi phục tính cạnh tranh. Trước hết, cần mở cửa phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp, trao cơ hội cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, đồng thời giảm bớt thủ tục cho các dự án nhỏ. Minh bạch hóa dữ liệu đất đai và quy hoạch, xây dựng cơ sở dữ liệu mở để loại bỏ đặc quyền thông tin. Cải cách thủ tục hành chính, số hóa quy trình và đặt thời hạn xử lý rõ ràng, nhằm giảm chi phí vốn bị “chôn” trong nhiều năm. Thuế cần được sử dụng như công cụ điều tiết: đánh thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang, biệt thự trống, đồng thời ưu đãi cho nhà ở xã hội. Về tín dụng, cần định hướng lại dòng vốn, tạo các gói vay dài hạn với lãi suất hợp lý cho người mua ở thực, thay vì chỉ ưu tiên dự án cao cấp. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hoàn toàn có thể làm được: Hàn Quốc áp thuế mạnh với đầu cơ, Singapore cho vay dài hạn ưu tiên nhà ở xã hội. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi để điều chỉnh chính sách cho phù hợp.

Điều quan trọng nhất là phải xác định “thủ phạm” không phải là các tập đoàn bất động sản, mà là cấu trúc thể chế đã tạo ra một sân chơi khép kín. Chỉ khi thể chế mở cửa, sân chơi bình đẳng hơn, doanh nghiệp nhỏ và vừa mới có cơ hội tham gia, thị trường mới lấy lại được sự cạnh tranh và giá nhà mới có thể điều chỉnh về mức hợp lý. Nếu không thay đổi, xã hội sẽ phân tầng sâu hơn, thế hệ trẻ ngày càng xa rời giấc mơ an cư, và nền kinh tế sẽ bị kìm hãm bởi chi phí cố định quá lớn. Cải cách thị trường bất động sản vì vậy không chỉ là một bài toán kinh tế, mà là phép thử công lý xã hội. Bởi một quốc gia chỉ thật sự phát triển bền vững khi công lý hiện hữu trong từng mái nhà của mỗi công dân.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Chủ tịch TAT Law Firm.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, Ủy viên Thường vụ Trung ương Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam.

Ông là chuyên gia pháp lý, chính sách về bất động sản, nhà ở. Nhiều năm theo đuổi định hướng cải cách thể chế, minh bạch dữ liệu và phát triển bền vững. Ông nhấn mạnh rằng: “Một mái nhà hợp lý không chỉ che nắng che mưa, mà còn giữ cho xã hội niềm tin vào công bằng. Khi dữ liệu minh bạch, luật chơi bình đẳng và người trẻ tin rằng nỗ lực của họ có thể đổi lấy một chỗ ở ổn định, đó chính là công lý hiện diện trong từng mái nhà".