Luật Đất đai có liên quan trực tiếp đến đời sống của hầu hết người dân. Theo giới chuyên gia, sau nhiều năm đi vào cuộc sống, Luật Đất đai hiện hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Giới đầu cơ đã và đang dựa vào các kẽ hở của pháp luật để tạo nên những “cơn sốt” đất ảo để trục lợi.

Sốt đất ảo tại Đồng Trúc, Thạch Thất, Hà Nội vào đầu năm 2020. Ảnh: Phan Anh

Hệ lụy từ sốt đất ảo

Ghi nhận thực tế thời gian qua cho thấy, trong vài năm trở lại đây, số lần sốt đất ảo diễn ra ngày càng nhiều. Chỉ tính từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường liên tục xuất hiện những cơn sốt đất “chết yểu” tại nhiều địa phương như xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu), xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) và gần đây là huyện Hớn Quản (Bình Phước)… Cơn sốt lan dần trên nhiều địa phương trên cả nước theo sóng đầu tư đi tỉnh, ra các vùng ven đô như Hoà Lạc, Ba Vì, Hoà Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang…

Đặc điểm của những cơn "sốt đất ảo" là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Những người nhảy vào sau cùng sẽ chịu trận. Không ít người tán gia bại sản vì mang tiền đổ vào những cơn "sốt đất".

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, những cơn "sốt đất" không chỉ xảy ra ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà còn xuất hiện tại những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Những cơn sóng đó xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn. Ông Hà khẳng định, dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng "sốt đất" đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân.

Nhận định về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng "sốt đất” xảy ra ở khắp các nơi thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.

“Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế", GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Phân tích về bất cập Luật Đất đai, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa.

"Hiện nay, luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Ta có thể tóm lại các vấn đề của Luật Đất đai:

Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính. Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TPHCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Đến tận gần đây, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.

Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này. Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được hiện tượng mua chui số lượng lớn như báo chí truyền thông đã đưa tin? Những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó làm méo mó thị trường”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai là vấn đề vô cùng quan trọng

Cùng quan điểm với nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, Luật Đất đai hiện nay còn nhiều điều cần phải hoàn thiện thêm. Trao đổi với PV Báo Lao Động, ông Tú khẳng định việc sửa đổi, hoàn thiện luật đất đai sẽ là việc làm lớn nhất của Đảng, Nhà nước và nhân dân ta trong thời gian tới đây: "Nếu sửa được luật đất đai đúng đắn, phù hợp sẽ mở ra một chương mới trong lịch sử đất nước. Tôi phải khẳng định là lịch sử đất nước. Nếu sửa thất bại, việc phát triển đất nước sẽ đi vào con đường rất gập ghềnh".

Theo ông Tú, một trong những vấn đề cần chú ý khi sửa đổi Luật Đất đai là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: "Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá phức tạp. Cơ chế về thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế xã hội, chúng ta cũng phải khoanh vùng. Thế nào là kinh tế xã hội? Kinh tế xã hội phải được hiểu là điện, đường, trường, trạm phục vụ cho nhân dân không thu phí. Với những trạm y tế, bệnh viện tư... thu phí cao ngất ngưởng thì Nhà nước không phải có cơ chế đó cho họ?

Trong trường hợp thu hồi với mục đích phát triển thương mại, phát triển về nhà ở thì cơ chế như thế nào? Nhận thức về việc này ra làm sao? Giá thị trường hay giá Nhà nước hiện nay? Hay sẽ sử dụng một cơ chế thỏa hiệp mới, sáng tạo để "cả làng cùng vui"?

Bây giờ Nhà nước có quy hoạch quốc gia, quy hoạch các tỉnh về các loại đất sử dụng vào việc gì nhưng mới ở giai đoạn sơ khai. Chúng ta có tiến tới bước khu vực quận A, quận B là quy hoạch đất ở thì chúng ta có tiến hành thu trắng và bán đấu giá cho các nhà đầu tư không? Hay tiếp tục cơ chế như hiện tại, Nhà nước thất thoát tài sản, nhân dân thiệt thòi", ông Tú nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho rằng, một trong những vấn đề quan trọng khi sửa đổi Luật Đất đai 2013 là việc giao đất cho doanh nghiệp nước ngoài. "Chúng ta giao đất thế nào để đảm bảo yếu tố về an ninh quốc phòng. Giao đất bao nhiêu năm là phù hợp để họ phát triển kinh tế nhưng chúng ta không lo lắng những vấn đề khác. Những nơi trọng yếu về an ninh quốc gia, chúng ta cần thận trọng!

Tôi thấy rằng đây là thời điểm các chuyên gia cần đóng góp ý kiến của mình, xây dựng một đạo Luật Đất đai hoàn thiện. Nhà nước nên tạo ra những kênh để tiếp thu ý kiến của các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là các chuyên gia về đất đai, xây dựng, kinh tế và luật pháp để tiếp thu tối đa ý kiến của họ. Trước đây chúng ta đã làm, nhưng đâu đó vẫn mang biểu hiện hình thức", ông Tú nói.

Đã bắt được bệnh, có ngăn chặn được "cò đất" thổi giá?

Theo luật sư Trương Anh Tú, lâu nay, việc “cò đất”, người buôn bất động sản tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường, để đẩy giá lên cao diễn ra phổ biến. Nếu không có giải pháp hữu hiệu, thời gian tới sẽ còn nhiều trường hợp tương tự xảy ra. Dưới góc nhìn pháp lý, ông Tú khẳng định những hành vi thổi giá rõ ràng xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường bất động sản, xâm phạm tới lợi ích của người dân. Để ngăn chặn cò đất thổi giá, bên cạnh việc sửa đổi Luật Đất đai, vị luật sư này cho rằng cần hình sự hóa hành vi thổi giá đất.

“Đây là hành vi phạm tội, phải hình sự hóa hành vi này. Việc chỉ ra, nhận biết được hành vi nguy hiểm cho xã hội thì cần phải đưa vào Bộ luật Hình sự ngay để đảm bảo điều chỉnh các mối quan hệ bất bình thường trong xã hội. Đây là điều chúng ta nên làm ngay, làm sớm”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong thời gian chờ hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách, các địa phương cũng cần chủ động trong công tác quản lý, ngăn chặn nguy cơ sốt đất ảo từ trong trứng nước.

Điển hình vừa qua, Sở Nội vụ TPHCM có tờ trình UBND Thành phố về công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030. Giới đầu tư cho biết, mỗi khi rộ lên tin Bình Chánh sắp lên quận thì giá nhà đất khu vực này cứ vậy là thiết lập mặt bằng giá mới với mức tăng từ 20% đến 30% so với mức giá cũ.

Trước thực trạng trên, bên cạnh các phương pháp cảnh báo, ông Nguyễn Thành Phong - Chủ tịch UBND TP.Hồ Chí Minh đã yêu cầu Sở Nội vụ báo cáo lại đề án chuyển đổi từ 5 huyện sang quận, đồng thời Sở Nội vụ phải hoàn chỉnh đề án sau khi đã được Thường vụ Thành ủy góp ý và Ban chấp hành cho ý kiến. Sau đó, Sở Nội vụ trình lại cho Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố xem xét để phê duyệt đề án. Bởi nếu đưa ra thông tin không khéo sẽ tác động mạnh đến giá đất đai ở 5 huyện ngoại thành, ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và đời sống người dân.

Chia sẻ với Báo Lao Động, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cảnh báo, trong mọi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần suy tính đến các yếu tố cơ bản như lý do tạo nên tiềm năng của khu vực; liệu đó có phải là tin đồn không; thông báo chính thức về việc sẽ có dự án mới tại khu vực đã được công bố chưa; khi nào thì quyết định này đi vào thực tiễn... Nhưng, thông tin về dự án có thể được công bố sớm và cần một thời gian dài để hoàn thiện. Vậy nên, các nhà đầu tư cũng cần chú ý về yếu tố thời gian, về lộ trình của các thông báo này.

Luật sư Nguyễn Thanh Nhã - Văn phòng luật sư DBS

Nguyên nhân để xảy ra tình trạng sốt đất có rất nhiều, nhưng có thể chỉ ra các nhóm nguyên nhân chính sau: Thứ nhất, khó phân định rõ và thiếu cơ chế để buộc những nhà đầu tư nhỏ lẻ phải hoạt động và tuân thủ theo Luật Kinh doanh BĐS. Khi không buộc người tham gia thị trường BĐS chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS thì những công cụ để quản lý thị trường BĐS được pháp luật quy định đã bị vô hiệu hóa. Thứ hai, công tác quản lý hiện nay cũng có phần chưa tốt. Về nguyên tắc, tất cả giao dịch kinh doanh BĐS dù theo Luật Kinh doanh BĐS hay theo Luật Dân sự đều phải thực hiện và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, nhưng nhiều khi người dân bỏ qua mà cơ quan chức năng không kiểm soát được. Thứ ba, buôn, bán BĐS là một nghề nên không ít tổ chức, cá nhân có nhiều chiêu trò “thổi” giá rất tinh vi. Không loại trừ khả năng tự nội bộ nhóm kinh doanh BĐS tạo ra những giao dịch theo kiểu “tay phải bán sang tay trái” để đẩy giá đất lên nhằm tạo tâm lý đám đông nhằm xác lập giá đất ảo.

Năm 2020, các bộ đã trình các dự án luật để Quốc hội thông qua như Luật Đầu tư 2020; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP) 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020. Nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn không thay đổi. Thay cho sửa luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nghị định không phải là luật nên chỉ giảm bớt được khó khăn, không thể giải quyết tận gốc mọi vấn đề khúc mắc.

Nguyên do vì xây dựng Luật Đất đai 2013 dựa trên cách tiếp cận tăng cường quyền lực của nhà nước, không theo cách tiếp cận thị trường. Muốn không để đất đai trở thành sản phẩm của hình thức mua bán đa cấp, thiếu minh bạch, Nhà nước cần sửa Luật Đất đai. Cụ thể, cần công khai hóa các quy hoạch và dự án được duyệt, nhất là quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm cung cấp thông tin kịp thời, chính xác đến với các cấp chính quyền, chủ đầu tư, người dân, tránh hình thành dự án “ma”. Ngoài ra, có một mấu chốt của vấn đề cần được quy định, quản lý đó là mua bán đất đai là phải nộp thuế. Việc đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch do dự án đầu tư mang lại cũng như đánh thuế vào những trường hợp mua rồi bán ngay đều được các nước quy định rất chuẩn mực, nhưng ở nước ta thì lĩnh vực này lại rất yếu. Bởi vậy để ngăn chặn những cơn sốt đất ảo thì phải coi đây là một giải pháp cực kỳ quan trọng. Về lâu dài, Nhà nước cần quy định một hạn mức nhất định về quyền sử dụng đất ở mà nếu vượt quá hạn mức đó thì cá nhân tích tụ đất phải đóng thuế. Bảo Chương (ghi).

Báo Lao động (- PV Phan Anh)

http://laodong.vn/bat-dong-san/ngan-chan-sot-dat-ao-can-som-sua-doi-hoan-thien-luat-phap-ve-dat-dai-894214.ldo?fbclid=IwAR3joHTGZFjmjUrGeErpcB9LpOTn7JtBHqAp25J2c9jZ-FtTtWtOQiGG3zs