Dự thảo quy định hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên đang thu hút nhiều ý kiến. Theo chuyên gia, chính sách này hợp nguyên tắc, nhưng khó triển khai.

Siết tín dụng nhà ở thứ hai không phải là hạn chế quyền tài sản

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo quy định hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên. Theo đề xuất, người mua căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, căn thứ ba trở lên chỉ được vay 30%. Nhiều ý kiến lo ngại quy định này có thể xâm phạm quyền tài sản và tự do kinh doanh của người dân.

Trao đổi với PV Lao Động, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, chuyên gia chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ nhóm người có nhu cầu ở thực.

Luật sư Tú chia sẻ: "Trước tiên cần khẳng định rõ: Quyền sở hữu tài sản hợp pháp, quyền tự do kinh doanh và quyền tiếp cận tín dụng là những quyền được Hiến pháp 2013 và pháp luật Việt Nam bảo vệ.

Tuy nhiên, dự thảo không cấm người dân sở hữu nhà ở thứ hai, thứ ba. Dự thảo chỉ điều chỉnh chính sách tín dụng, tức là Nhà nước sử dụng công cụ điều tiết dòng vốn nhằm kiểm soát đầu cơ và giảm rủi ro tài chính. Đây là điều hợp hiến và phù hợp thông lệ quốc tế.

Chính sách tín dụng phân tầng không xâm phạm quyền sở hữu, mà hướng đến quản lý rủi ro hệ thống. Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh, thị trường bị chi phối bởi đầu cơ và thông tin quy hoạch, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ nhóm người có nhu cầu ở thực".

Chuyên gia cho rằng việc siết tín dụng nhà ở thứ hai trở lên cần có cơ sở dữ liệu đồng bộ để tránh áp dụng sai và đảm bảo công bằng. Ảnh: Phan Anh

Khó triển khai nếu không có cơ sở dữ liệu đồng bộ

Theo luật sư Tú, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có hệ thống dữ liệu đồng bộ về nhà ở, việc xác định đâu là “căn nhà thứ hai” để áp dụng chính sách mà không bị lợi dụng hoặc áp dụng sai là thách thức lớn nhất khi triển khai.

"Dù Nghị định 94/2024/NĐ-CP đã đặt nền móng cho việc số hóa và liên thông dữ liệu nhà ở, nhưng việc thực thi còn nhiều hạn chế. Để xác định chính xác người mua căn thứ hai, cần tích hợp dữ liệu giữa các cơ quan: Dân cư, thuế, ngân hàng và đất đai. Một cá nhân không có thu nhập ổn định nhưng lại đứng tên nhiều bất động sản phải được phát hiện và xử lý.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc đã áp dụng chính sách phân tầng tín dụng thông qua chỉ số LTV (loan-to-value ratio). Người mua nhà để ở có thể vay 80-90%, người mua căn thứ hai chỉ 50-60%, người đầu tư còn ít hơn. Mô hình này giúp giảm đầu cơ mà vẫn đảm bảo thanh khoản cho người có nhu cầu ở thật" - Chủ tịch TAT Law Firm nói.

Trong khi đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định, việc áp dụng hạn mức tín dụng theo đề xuất của Bộ Xây dựng vẫn là thách thức lớn đối với các ngân hàng khi giải ngân.

"Hiện nay, dữ liệu và thông tin về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản của nước ta vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Hệ thống thông tin đất đai và nhà ở chưa được kết nối, chia sẻ thống nhất, nên việc xác định số lượng nhà mà mỗi cá nhân đang sở hữu để làm căn cứ áp dụng hạn mức cho vay là điều rất khó khăn.

Nói cách khác, để thực hiện quy định giới hạn tín dụng cho người mua nhà thứ hai trở lên, ngân hàng cần có dữ liệu chính xác về tài sản nhà ở của từng cá nhân.

Chính phủ đang đặt mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành việc quản lý, vận hành và kết nối hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng thời liên thông với các cơ sở dữ liệu khác như dân cư, thuế và thị trường bất động sản; thúc đẩy cung cấp dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Nhiều địa phương cũng đang triển khai chiến dịch 90 ngày số hóa dữ liệu đất đai nhằm cập nhật và đồng bộ thông tin.

Tuy nhiên, hiện tại dữ liệu vẫn thiếu, phân tán và chưa được chia sẻ liên thông, nên việc “đếm” số lượng nhà của người dân để áp dụng hạn mức tín dụng vẫn là thách thức lớn đối với các ngân hàng khi giải ngân" - Luật sư Tuấn nhận định.