Việc một công ty ký các hợp đồng môi giới BĐS với mức chi phí cao đã đặt ra nhiều câu hỏi có trái với quy định về pháp luật hay không?

Mới đây, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã phát hiện có trường hợp hạch toán vào chi phí hợp lý để xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) một số khoản không hợp lý, không có căn cứ, làm giảm lớn số thuế TNDN phải nộp ngân sách nhà nước.

Năm 2020, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình yêu cầu Thanh tra Chính phủ kiểm tra, rà soát, nêu rõ căn cứ pháp lý để kết luận các nội dung phản ánh vụ việc chuyển đổi sân golf Phan Thiết thành khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, báo cáo kết quả trong tháng 6/2020. Ảnh Bảo Hà - Ngọc Hiếu (chụp năm 2020).

Cụ thể là trường hợp ở tỉnh Bình Thuận, Công ty TNHH Khu Đô thị Du lịch biển Phan Thiết ký hợp đồng với hai công ty môi giới bất động sản (BĐS) tại TP HCM với tỷ lệ 19,5%/giá trị BĐS môi giới thành công, trong khi mức phí môi giới BĐS phổ biến hiện nay trên thị trường là 1-3% giá trị BĐS.

“Việc Công ty ký các hợp đồng môi giới với mức chi phí cao bất thường (gấp khoảng gần 10 lần so với mức chi phí môi giới phổ biến trên địa bàn tỉnh Bình Thuận) đã làm tăng chi phí hợp lý và làm giảm thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp rất lớn”, báo cáo kiểm toán chỉ rõ.

Trước sự việc trên, KTNN đã chuyển sang Cơ quan cảnh sát điều tra để điều tra, làm rõ và xử lý hành vi có dấu hiệu trốn thuế thu nhập doanh nghiệp của Công ty TNHH Khu đô thị Du lịch biển Phan Thiết.

Với việc một công ty ký các hợp đồng môi giới với mức chi phí cao bất thường gấp gần 10 lần so với mức chi phí môi giới trên địa bàn như vậy đã khiến các nhà đầu tư, các sàn giao dịch BĐS khác khá bất ngờ và đặt ra nhiều câu hỏi liên quan đến quy định về luật pháp đối với việc nhà đầu tư, doanh nghiệp chi trả hoa hồng cho bên môi giới BĐS cao như vậy có đúng quy định hay không?

Và những hệ lụy của nó sẽ ảnh hưởng như nào đến thị trường BĐS hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến người mua ra sao?

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm

Trao đổi với Phóng viên Pháp luật Plus về sự việc trên, Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law firm cho hay: "Khi biết được tin này chính bản thân tôi cũng khá bất ngờ, nhưng tôi đặt ra khuôn khổ pháp lý ở đây vì luật là không cấm hành vi đó và theo tôi cũng không nên cấm vì đây là chuyện thuận mua vừa bán.

Chuyện tự do giao kết hợp đồng trên thương trường chúng ta không nên can thiệp thô bạo, nhưng hiện tượng này nó cũng phản ánh một số vấn đề như việc ế ẩm, trầm lắng thị trường BĐS trong thời gian vừa qua do dịch Covid-19 và lượng tiền mặt đổ về BĐS bị giảm lại, nhiều khoản vay, khoản nợ bị xiết dẫn đến nhu cầu bán thì rất cao nhưng mà nhu cầu mua thì lại thấp dẫn đến thị trường ảm đạm, cung - cầu bị chênh lệch lớn".

"Theo thông lệ trong thị trường BĐS, mức phí môi giới BĐS phổ biến hiện nay trên thị trường là 1-3% giá trị BĐS nhưng nay tăng cao như vậy đã cho chúng ta thấy tỉ suất lợi nhuận của BĐS là quá lớn.

Thông thường người ta lãi 8%, 10% của tất cả các hàng hóa, sản phẩm dịch vụ, nhưng bây giờ chấp nhận mức chi phí mô giới đến 20, 25% như vậy đặt ra tỉ suất lợi nhuận quá lớn và các chủ đầu tư đang định giá BĐS của mình quá cao gây thiệt hai cho người mua thì đây là góc độ thị trường chúng ta cần quan tâm chứ không phải chúng ta can thiệp thô bạo vào điều chỉnh mức trần giá là không phù hợp", Luật sư Trương Anh Tú cho biết.

Cùng chung một vấn đề, dưới góc nhìn của Luật Sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật (đoàn luật sư TP HCM) cho hay: Về việc công ty, doanh nghiệp hay chủ đầu tư trả phí môi giới cho bên môi giới BĐS khi bên môi giới giao dịch BĐS thành công là bao nhiêu thì cái này không có quy định, đây là việc thỏa thuận giữa 2 bên mà Nhà nước không cấm. 

Việc dư luận đặt ra câu hỏi việc công ty trả phí môi giới cao như vậy có phải nhằm mục đích trốn thuế hay giảm thuế thu nhập doanh nghiệp hay không? Có câu kết mới bên môi giới BĐS tạo ra "chuyển giá nội địa" hay "rút vốn" từ chủ đầu tư hay cố tình tạo ra việc dự án bị lỗ hay không thì Luật sư Diệp Năng Bình cho biết: "Việc trên KTNN đã chuyển sang Cơ quan cảnh sát điều tra để điều tra, làm rõ. Tuy nhiên theo quan điểm của tôi thì mới biết được việc chi còn chúng ta không biết được việc thu tức là chúng ta chỉ biết được một giữ liệu nên không thể đánh giá hay khẳng định được doanh nghiệp đó có vi phạm hay không".

Tiếp tục trao đổi với Phóng viên về vấn đề trên ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, việc chi trả % tức là tiền hay còn gọi là phí hoa hồng giữa các bên trong việc mua bán BĐS thì trong luật không cấm vì đây là thỏa thuận của các bên.

Ở đây tiền hoa hồng là một loại chi phí, thông thường các chủ đầu tư ký với các sàn thì có nhiều phạm vi, ví dụ như bên sàn BĐS phải thực hiện tất cả các nội dung như phải xây nhà mẫu, tổ chức chi phí các loại truyền thông, quảng cáo, tiếp thị.... tất tần tật mọi thứ chủ đầu tư phải lo thì giao hết cho bên sàn và tùy thuộc vào khối lượng việc mà chủ đầu tư trả  bên sàn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ảnh toquoc.vn

Còn ở đây chúng ta chỉ biết là phí bên chủ đầu tư chi trả cho bên môi giới BĐS là 19,5% còn lại chúng ta không biết bên chủ đầu tư giao cho bên sàn BĐS những cái gì, nội dung ra sao đôi khi có những loại hàng khó bán thì chủ đầu tư cũng trả loại phí cao hơn thị trường.

Còn về mức phí mà bên chủ đầu tư chi trả cho bên sàn BĐS lên đến gần 20% thì thực sự là rất cao. Tuy nhiên thông thường mỗi nơi có một mức giá hoa hồng khác nhau, như trong miền Nam thường chủ đầu tư giao cho bên sàn lo tất cả mọi thứ từ việc xây dựng, truyền thông, quảng cáo... mà chủ đầu tư không phải làm việc gì thì mức chi trả hoa hồng cho bên sàn khoảng 7 - 8% đến 10 - 11%, ngoài ra còn có thưởng nóng nếu bên sàn bán nhanh hơn. Còn ở miền Bắc thì chỉ lên đến 5% đổ lại.

Ngoài ra còn có giả thiết khác như chủ đầu tư thỏa thuận với bên sàn chỉ 7 - 8% thôi, nhưng trong hợp đồng có thể tăng lên 20% để làm giảm chi phí doanh thu xuống để tránh thuế, việc này tôi không khẳng định nhưng cũng có khả năng.

"Còn hiện nay không có một cái giá trần cụ thể nào cả, luật không có, thông lệ không có mà đây chỉ là thỏa thuận giữa các bên. Bản thân tôi đến nay cũng chưa nhìn thấy cái hợp đồng nào mà phí chi trả % hoa hồng lên đến gần 20%, việc đó là rất hiếm", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Theo tìm hiểu, dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết có diện tích hơn 60 ha, toạ lạc tại vị trí được cho là “đắc địa” bậc nhất của thành phố Phan Thiết khi một mặt giáp bãi biển đồi dương, các mặt còn lại giáp khu dân cư và 2 trục đường lớn là Nguyễn Tất Thành, Tôn Đức Thắng.

Cũng liên quan đến Công ty TNHH Khu đô thị Du lịch biển Phan Thiết, mới đây, Sở Tư pháp tỉnh Bình Thuận đã ban hành văn bản gửi đến các tổ chức hành nghề công chứng đề nghị tạm dừng giao dịch, mua bán, chuyển nhượng nhà đối với 4 công ty và 3 dự án, trong đó Công ty TNHH Khu đô thị Du lịch biển Phan Thiết.

Pháp luật plus

- PV Như Trường.

https://www.phapluatplus.vn/bat-dong-san/tra-hoa-hong-moi-gioi-bds-len-den-195-cac-luat-gia-hoi-moi-gioi-bds-ban-luan-ra-sao-d168744.html?fbclid=IwAR1BHN1HxwBVTGBznszG4b-QHMWBlHjH1Wiom16MjSw06tK8XNHIb2LR_II