Những quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất (tạm gọi là sổ đỏ) được kỳ vọng sẽ giúp phủ kín bản đồ địa chính do nhiều nhà đất chưa được cấp sổ lâu nay.

Bà Nguyễn Thị Phương Lan với chồng hồ sơ nhà đất dày cộm chờ được cấp giấy chứng nhận - Ảnh: C.NƯƠNG

Thực tế có nhiều dạng nhà đất chưa được cấp sổ đỏ ở các địa phương. Một phần trong đó dù đủ điều kiện nhưng người dân chưa có nhu cầu hoặc chưa đủ tiền để đóng tiền sử dụng đất nên chưa đi làm sổ.

Tuy nhiên, những trường hợp này không còn nhiều. Chiếm nhiều nhất trong các trường hợp vẫn là nhà đất mua bán bằng giấy tay không đủ điều kiện về thời gian mua bán (theo luật cũ) và nhà đất có vi phạm về xây dựng, sử dụng đất…

Bà giáo khánh kiệt vì chờ sổ đỏ

Có những trường hợp do quy định nên người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ, quyền lợi bị "treo" kéo theo bao hệ lụy khó khăn.

Điển hình như trường hợp bà Nguyễn Thị Phương Lan (75 tuổi, ngụ quận 8, TP.HCM). Bà Lan mua nền đất từ suất tái định cư của một người dân bị giải tỏa thu hồi đất nhưng mỏi mòn 17 năm chờ được cấp sổ đỏ.

Bà Lan là giáo viên cấp III, về hưu từ năm 2006. Năm 2007, qua môi giới bà Lan được giới thiệu mua nền đất từ ông P.V.H. (được cấp tái định cư khi bị thu hồi đất).

Nền đất này nằm trong tổng thể dự án nhà ở thương mại do Công ty Địa ốc quận 8 làm chủ đầu tư.

Ông H. trước đó được bàn giao nền đất nhưng không có nhu cầu sử dụng. Chủ đầu tư sau đó cũng làm các thủ tục hủy hợp đồng mua bán với ông H. và ký lại hợp đồng mua bán nền đất cho bà Lan.

Sau mua bán, bà Lan được thông báo phải xây dựng nhà theo đúng kết cấu quy hoạch 1 trệt 3 lầu mới được cấp sổ.

Hơn 30 năm cống hiến cho nghề giáo, bà Lan không lập gia đình mà chỉ sống và nuôi dưỡng người chị gái hơn 80 tuổi bệnh tật.

Hai chị em chỉ ước có căn nhà trệt để sinh sống. Khó khăn vậy nhưng bà cũng chạy vạy, vay tiền để xây căn nhà đúng chuẩn quy định với mong muốn sau khi xây xong sẽ được cấp sổ. Lương hưu giáo viên ba cọc ba đồng, nhưng số tiền vay xây nhà lên đến tiền tỉ.

Trớ trêu đến khi hoàn thành công trình vào năm 2021, đem đầy đủ giấy tờ đến UBND quận 8 xin được cấp sổ, bà lại được báo không thuộc đối tượng cấp sổ cho nền tái định cư này, đối tượng đúng phải là ông H. (người được cấp nền tái định cư).

ã 3 năm trôi qua, căn nhà xây mới vẫn cửa chốt then cài, không thể cho thuê hay cầm cố, nhưng món nợ lãi hằng tháng đè lên cuộc sống hai người phụ nữ côi cút.

Thậm chí trong đợt dịch COVID-19, vì không thể sang thăm nhà nên căn nhà gặp sự cố bể ống nước, đến khi bà hay thì được báo tiền nước lên đến khoảng 30 triệu đồng. Lại một lần nữa bà ôm số nợ và xin công ty nước được trả góp hằng tháng.

Căn nhà của bà Nguyễn Thị Phương Lan (giữa) xây hơn 3 năm vẫn cửa chốt then cài, tài sản của mình nhưng không được cấp sổ khiến bà lâm vào cảnh cực kỳ khó khăn - Ảnh: C.NƯƠNG

Không để "cơ hội chỉ có trên... luật"

Tháng 4-2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản gửi UBND TP.HCM báo cáo về việc cấp sổ đỏ đối với trường hợp chuyển nhượng suất tái định cư bằng giấy tay.

Đáng nói báo cáo này để thực hiện một chỉ đạo của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Văn Khoa từ năm 2017 (theo đề nghị của Thường trực HĐND TP từ tháng 11-2016). Như vậy, sau 7 năm (kể từ nhận yêu cầu), Sở Tài nguyên và Môi trường TP mới có văn bản báo cáo.

Dẫn quy định của Luật Đất đai 2013 và nghị định liên quan, theo sở này, Luật Đất đai cũ không có quy định cấp sổ đỏ với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư bằng giấy tay nên sở chưa có cơ sở đề xuất hướng giải quyết.

Năm 2022, sau khi hỏi và có văn bản trả lời từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường TP tiếp tục cho rằng không có cơ sở hướng dẫn chung việc cấp sổ đỏ cho các trường hợp này.

Sở này kiến nghị UBND TP.HCM giao các quận, huyện căn cứ Luật Đất đai 2013 xem xét giải quyết cho từng trường hợp cụ thể. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ xem xét giải quyết theo quy định mới.

Điều đáng nói hiện Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1-8, nhưng UBND quận 8 vẫn chờ hướng dẫn từ UBND TP. Luật mới lần này nới rộng quy định cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ hoặc có vi phạm pháp luật đất đai trước thời điểm 1-7-2014.

So với luật cũ, luật mới đã mở rộng mốc thời gian cấp sổ đỏ cho các trường hợp nhà đất không giấy tờ thêm 10 năm (luật cũ trước 1-7-2004), từ đó tăng cơ hội cấp sổ cho người dân sử dụng đất.

Luật sư Võ Quang Vũ (Đoàn luật sư TP.HCM) nhìn nhận xét theo quy định cả luật cũ và luật mới, việc chính quyền chưa cấp sổ đỏ cho bà Lan là không linh hoạt.

Theo ông Vũ, nền tái định cư bà Lan mua nằm trong dự án nhà ở thương mại (quận 8 mua một số suất để tái định cư).

Khi mua bán với ông H., bà Lan cũng đã liên hệ làm các thủ tục hủy hợp đồng cũ của công ty với ông H. và ký mới hợp đồng với bà (thủ tục giống nhận chuyển nhượng nhà ở thương mại). Kể cả theo luật cũ, trường hợp này nếu không có tranh chấp, quận 8 hoàn toàn có thể xem xét giải quyết cấp sổ cho người dân.

"Nay đã có luật mới, điều kiện cấp sổ cũng nới rộng hơn, việc cấp sổ đỏ cho những trường hợp như bà Lan cũng dễ dàng.

Một điều cần nhìn nhận rõ hơn suất nền nhà đất tái định cư khác với nhà ở xã hội, chính quyền cần có góc nhìn đây cũng là một tài sản như nhà đất thông thường nên để người dân tự do chuyển nhượng chứ không nên có điều kiện như đối với nhà ở xã hội", ông Vũ nói.

Nới rộng mốc thời gian sử dụng cho nhà, đất không giấy tờ

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ thêm 10 năm (từ trước 1-7-2004 thành trước 1-7-2014). Quy định này đã tăng thêm cơ hội cấp sổ cho người sử dụng đất.

Thực tế quy định về cấp sổ đỏ cho nhà, đất không giấy tờ không phải quy định mới. Luật cũ cũng đã quy định khá rõ về trường hợp này.

Tuy nhiên tại luật mới đã kéo dài thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ thêm 10 năm so với luật cũ, đồng thời quy định cụ thể từng mốc thời gian sử dụng đất.

Về cơ bản, các điều kiện để được cấp sổ cũng không thay đổi so với luật cũ.

Theo đó, đất được xem xét giải quyết cấp sổ ngoài đáp ứng yêu cầu về mốc thời gian sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp được giao đất trái thẩm quyền và được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Luật cũng quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1-7-2014 mà không có các giấy tờ quy định, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định. Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp sổ đỏ.

Với diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có), phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Luật sư Trương Anh Tú (chủ tịch TAT Law Firm):

Cơ hội cho nhiều hộ gia đình, cá nhân

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 đã mở rộng mốc thời gian cấp sổ đỏ cho các thửa đất không có giấy tờ.

Theo quy định mới, mốc thời gian được mở rộng từ 1-7-2004 lên 1-7-2014, tạo cơ hội cho nhiều hộ gia đình và cá nhân hợp pháp hóa quyền sử dụng đất đã được sử dụng ổn định nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Việc mở rộng thời gian này giúp hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho các thửa đất đã được sử dụng ổn định trong nhiều năm nhưng không có giấy tờ.

Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn hỗ trợ quy hoạch và phát triển đất đai. Cấp sổ đỏ giúp người dân dễ dàng thế chấp, chuyển nhượng hoặc cho thuê đất, thúc đẩy các hoạt động kinh tế và đầu tư.

Quy định mới cũng làm tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai, giảm thiểu rủi ro pháp lý và giải quyết bất bình đẳng trong quyền sở hữu đất đai. Cập nhật thông tin chính xác về quyền sử dụng đất giúp thực hiện quy hoạch đô thị hiệu quả hơn và giảm tình trạng sử dụng đất trái phép.

Tóm lại, việc cấp sổ đỏ cho các thửa đất không có tranh chấp từ trước ngày 1-7-2014 theo Luật Đất đai 2024 là bước tiến quan trọng trong cải cách pháp lý, bảo vệ quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.

TS Đào Ngọc Nghiêm (chuyên gia quy hoạch đô thị):

Thống kê các thửa đất chưa có giấy chứng nhận trên cả nước

Đất đai là vấn đề rất đặc biệt, có cả một quá trình dài với những khung pháp lý khác nhau. Vấn đề thống kê đất đai đã đặt ra rất lâu rồi nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được vì mỗi thời kỳ có chính sách khác nhau, đặc biệt nhiều lần có quy hoạch khác nhau.

Theo tôi, trước mắt bên cạnh việc cấp sổ đỏ cho người dân theo quy định tại Luật Đất đai 2024 thì chúng ta phải tập trung thống kê lại các thửa đất chưa có giấy chứng nhận một cách đồng bộ trên phạm vi cả nước để triển khai nhanh chóng, hiệu quả việc cấp sổ cho người dân. Tránh tình trạng cấp sổ đỏ rồi lại hồi tố.

Mỗi một lần duyệt quy hoạch mới, các cơ quan nhà nước đều có thống kê hiện trạng sử dụng đất nên việc đẩy nhanh phân loại, thống kê đất đai để cấp sổ rất quan trọng.

Đây là vấn đề tồn đọng lâu nay, mỗi lần có Luật Đất đai mới chúng ta tái khởi động, cần phải có giải pháp tổng thể, quyết liệt. Nếu làm một cách đồng bộ thì không chỉ thu được thuế sử dụng đất, quản lý cũng dễ dàng mà bộ mặt đô thị sẽ đẹp hơn.

Tóm lại, việc cấp sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp được giao đất là trách nhiệm của cả Nhà nước và người dân.

Giáo sư Đặng Hùng Võ (chuyên gia quản lý tài nguyên):

Địa phương chưa làm đúng chức trách

Kể từ Luật Đất đai 2003 đã nhấn mạnh một số điều kiện người dân không có giấy tờ thì được cấp sổ đỏ. Và nội dung này được nối tiếp, mở rộng các trường hợp được cấp sổ.

Theo Luật Đất đai 2024, nếu sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì sẽ được cấp sổ. Đối với các trường hợp nếu lấn chiếm, nhận chuyển nhượng không hợp pháp… nhưng phù hợp quy hoạch thì được cấp sổ.

Nhưng hiện nay những khu vực mà người dân lấn chiếm ao hồ, hành lang thoát lũ, đất công hoặc chuyển nhượng không hợp pháp đều nằm trong khu vực không được quy hoạch đất ở. Như vậy không phù hợp với quy hoạch là đất ở nên sẽ không được cấp sổ.

Câu hỏi đặt ra là tại sao tất cả việc lấn chiếm, nhận chuyển nhượng trái phép thì địa phương cấp xã (phường) chưa thực hiện đúng chức trách mà Luật Đất đai giao cho đó là phải giữ hiện trạng sử dụng đất.

Ai đến mới, ai lấn chiếm thì cấp xã (phường) phải biết được, xử lý và nếu vượt thẩm quyền thì phải kịp thời báo cáo cấp trên để có biện pháp. Nhưng thực tế cho thấy cấp xã (phường) không làm được việc đó.

Vậy nên mới xảy ra tình trạng nhiều khu dân cư ở các đô thị lớn hiện nay không được cấp sổ vì khu vực đó là lấn chiếm ao hồ, đất công… nên không được cấp sổ đỏ vì hiện tại quy hoạch khu vực này là đất công viên, hồ nước và nhiều quy hoạch khác.

Một lãnh đạo UBND xã tại Hà Nội:

Không tranh chấp và phù hợp quy hoạch là giải quyết

Để cấp sổ đỏ, cơ bản vẫn phải đáp ứng những điều kiện không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch. Nếu đất lâu năm mà không có tranh chấp sẽ được cấp sổ ngay.

Nhưng với những loại đất tự ý chuyển mục đích trái phép, được cấp trái thẩm quyền, lấn chiếm thì phải xét điều kiện về quy hoạch, xem thửa đất đó có hợp với quy hoạch không. Nếu phù hợp với quy hoạch thì mới cấp sổ đỏ cho thửa đất đó.

Như vậy, đối với những trường hợp thửa đất phù hợp với quy hoạch thì xem xét ở vấn đề có tranh chấp hay không tranh chấp. Về nguyên tắc đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch là phải giải quyết hết, nếu thửa đất đó không được cấp thì phải giải thích cho người dân biết do quy định nào.

Theo Tuổi trẻ online

(-PV Tiến Long - Cẩm Lương - Quang Thế)

Link: https://tuoitre.vn/ba-giao-khanh-kiet-vi-17-nam-cho-so-do-co-hoi-chi-nam-tren-luat-20240910075855321.htm?fbclid=IwY2xjawFN585leHRuA2FlbQIxMQABHXr6e5g75H-itkkTO-ulyQBuS12eyWcTIQrwQokVZscD9r1DFkT3qNy4EQ_aem_VNAO4TEgqDvib0bPp96R-g