(LSVN) - Một người dân ở Củ Chi buộc phải rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng vì không kham nổi khoản tiền sử dụng đất hơn 04 tỉ đồng. Một câu chuyện cụ thể, nhưng phản ánh một vấn đề không nhỏ: Bảng giá đất - thứ vốn được thiết kế để hỗ trợ quản lý nhà nước - đang trở thành vật cản pháp lý, một rào chắn vô hình giữa người dân và quyền tiếp cận đất đai hợp pháp. Trong một nhà nước pháp quyền, nơi mà luật pháp được kỳ vọng là công cụ tạo lập trật tự và bảo vệ công bằng, bảng giá đất không thể là thứ khiến công lý trở nên đắt đỏ hơn bất kỳ loại tài sản nào.

Nếu hiểu bảng giá đất đơn thuần là “giá bán” đất công, ta sẽ bị cuốn vào tư duy tối đa hóa nguồn thu. Nếu xem nó là “giá bồi thường”, ta lại rơi vào vòng xoáy kỳ vọng và mặc cả thị trường. Nhưng nếu tiếp cận từ góc độ thể chế, bảng giá đất cần được xác lập như một công cụ tài chính – quy hoạch, một “kim chỉ nam” điều tiết hành vi và định vị công bằng. Vấn đề nằm ở chỗ: nhiều bảng giá hiện nay đang mất dần bản chất công cụ, mà bị kéo lệch thành thước đo ngân sách hoặc cơ sở mặc định cho nghĩa vụ tài chính.

Điều này dẫn đến nghịch lý: người dân phải “mua lại” chính mảnh đất họ đã sử dụng ổn định hàng chục năm, hoặc không đủ tiền để hợp thức hóa đất ở, dù pháp luật cho phép. Khi đó, bảng giá đất không còn là khung tham chiếu khách quan, mà trở thành rào cản thực sự đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân đặc biệt là người thu nhập trung bình thấp.

Một bảng giá đất không nhất thiết phải tiệm cận giá thị trường, nhưng nhất thiết phải tiệm cận công lý. Bởi công lý không nằm trong giá trị tuyệt đối, mà trong khả năng tiếp cận công bằng với chính sách. Nếu bảng giá quá cao khiến người dân không thể nộp tiền sử dụng đất, không đủ điều kiện tái định cư, hoặc không thể giao dịch tài sản hợp pháp, thì không thể gọi đó là một chính sách nhân văn.

Ngược lại, nếu bảng giá quá thấp dẫn tới thất thu, lách luật, và bất bình đẳng giữa các nhóm lợi ích, thì cũng đánh mất vai trò quản lý nhà nước. Một bảng giá đất tốt là bảng giá không để ai bị bỏ lại, vừa đảm bảo nguồn thu hợp lý cho Nhà nước, vừa bảo vệ quyền sử dụng đất của người dân.

 Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Để đạt được điều đó, cần cải cách toàn diện từ quy trình xây dựng đến cách thức áp dụng bảng giá đất. 

Thứ nhất là minh bạch hóa toàn bộ dữ liệu, phương pháp và bản đồ định giá – không thể để một quyết định ảnh hưởng đến hàng triệu người dân lại thiếu cơ chế phản biện công khai.

Thứ hai là phân loại nghĩa vụ tài chính rõ ràng: không thể đánh đồng người dân hợp thức hóa tài sản với doanh nghiệp đầu tư bất động sản, cũng không thể bắt người dân phải trả “giá thị trường” cho chính quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Thứ ba là xây dựng một cơ chế độc lập trong việc thẩm định và ban hành bảng giá đất, có sự tham gia thực chất của chuyên gia, đại diện cộng đồng, tổ chức phản biện xã hội và hội đồng nhân dân địa phương. Và cuối cùng là thay đổi tư duy khi áp dụng: nếu bảng giá đất chỉ là cơ sở tính toán để thu tiền, thì người bị thu hồi đất sẽ không thể mua lại một chỗ ở tương đương; nhưng nếu Nhà nước tăng cường tỉ lệ tái định cư bằng đất, ưu tiên tại chỗ, thì bảng giá sẽ quay trở về đúng vai trò là công cụ phục vụ công lý.

Chúng ta cần một bảng giá đất không nhằm tối đa hóa ngân sách, mà tối ưu hóa công bằng. Không phải để mặc cả, mà để bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp - không ai bị loại khỏi quy hoạch chỉ vì không kham nổi bảng giá. Trong nhiều vụ án đất đai mà chúng tôi bảo vệ, giá đất không đơn thuần là tài sản, đó là mạch nối giữa một gia đình và quyền sống chính đáng. Và nếu bảng giá đất không đủ phản ánh được điều đó, thì nó đã rời xa chức năng điều tiết, xa rời mục tiêu nhà nước pháp quyền.

Đất đai không chỉ là địa tô, mà còn là địa đạo đức. Một nền chính sách đất đai văn minh không thể chỉ đo bằng độ sát của bảng giá với thị trường, mà phải đo bằng khoảng cách giữa bảng giá và khả năng tiếp cận công lý. Khi bảng giá đất trở thành sản phẩm của định giá khoa học, minh bạch thể chế và trách nhiệm xã hội, thì đất đai mới thực sự là nền tảng của phát triển bền vững, không ai bị bỏ lại vì một con số.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Chủ tịch TAT Law Firm

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, là chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý doanh nghiệp, tài chính ngân hàng và cải cách thể chế. Ông từng tư vấn cho nhiều ngân hàng lớn, doanh nghiệp FDI và tham gia góp ý xây dựng chính sách pháp luật quan trọng. Ông hiện là Ủy viên Thường vụ Trung ương Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam.