(LSVN) - Tháng 11/2024, một nhóm người ở Sóc Sơn (Hà Nội) đã “thổi” giá một lô đất ngoại thành lên tới 30 tỉ đồng/m² - mức giá phi lý ngay cả ở trung tâm thủ đô, chỉ để phá phiên đấu giá rồi bỏ cọc. Sự việc gây rúng động không chỉ vì trò phá giá mà vì nó phơi bày lỗ hổng lớn trong cơ chế định giá đất sơ cấp: Khi giá khởi điểm xa rời thực tế, thị trường dễ bị thao túng, ngân sách thất thu và công bằng xã hội bị thách thức.

Giá đất sơ cấp – mức giá Nhà nước giao, cho thuê hoặc đấu giá lần đầu – không đơn thuần là con số để tính thu ngân sách, mà là “la bàn” dẫn hướng dòng vốn, phản ánh sức khỏe của thị trường bất động sản và bảo đảm cơ hội tiếp cận công bằng cho mọi chủ thể kinh tế.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giá đất phải phản ánh đúng quan hệ cung – cầu và thể hiện sự khác biệt về vị trí, hạ tầng, tiềm năng sinh lợi của từng khu vực. Thế nhưng, thực tế nhiều nơi vẫn áp dụng một mặt bằng giá cào bằng cho mọi loại đất, tạo ra ba hệ lụy nghiêm trọng: méo mó phân bổ nguồn lực, thất thu ngân sách và bất công xã hội. Khu vực tiềm năng cao bị định giá thấp, tạo cơ hội gom đất trục lợi; vùng kém hấp dẫn lại bị định giá cao, gây khó cho thu hút đầu tư. Nhiều địa phương phản ánh giá khởi điểm đấu giá chỉ bằng 60–70% giá thị trường, dẫn đến chênh lệch hàng trăm tỷ đồng. Năm 2024, một tỉnh ven biển miền Trung đưa giá khởi điểm 20 triệu đồng/m² cho lô đất 2 ha ven biển, trong khi giá thị trường là 35–40 triệu đồng/m², khiến ngân sách thất thu ít nhất 300 tỷ đồng chỉ từ một thương vụ. Ở chiều ngược lại, nhiều tỉnh miền núi lại áp giá đất sơ cấp quá cao so với sức mua, khiến đấu giá thất bại, dự án chậm triển khai và cơ hội việc làm bị bỏ lỡ. Nguyên nhân sâu xa nằm ở bảng giá đất chậm cập nhật, dữ liệu giao dịch thiếu minh bạch và cơ chế định giá kém linh hoạt.

Nguyên lý thị trường là bắt buộc, nhưng không thể áp dụng thuần túy cho mọi loại đất. Cần phân tầng rõ: nhóm thị trường đầy đủ gồm đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh, đất ở đô thị áp giá sát thị trường và điều chỉnh thường xuyên; nhóm ưu tiên xã hội như đất nhà ở xã hội, tái định cư, đất sản xuất của đồng bào dân tộc thiểu số áp giá ưu đãi kèm điều kiện sử dụng đúng mục đích; nhóm đặc thù như đất quốc phòng, an ninh, dự án công ích áp giá theo nguyên tắc phục vụ mục tiêu công cộng. Việc cào bằng giá giữa các nhóm sẽ triệt tiêu chính sách ưu tiên, tạo méo mó trong phân bổ nguồn lực và làm mất động lực phát triển.

Để nguyên lý thị trường thực sự vận hành, cần minh bạch dữ liệu giá đất thông qua cơ sở dữ liệu quốc gia, công khai kết quả đấu giá và giao dịch, đồng thời sửa Luật Đất đai 2024 để bắt buộc cập nhật dữ liệu giao dịch. Hội đồng Tư vấn định giá đất cấp tỉnh phải hoạt động thực chất, với trên 50% thành viên độc lập gồm doanh nghiệp, hiệp hội và chuyên gia; công khai báo cáo hàng năm và chịu chế tài nếu làm sai lệch giá. Cần áp dụng hệ số K linh hoạt, điều chỉnh hàng năm hoặc hàng quý với khu vực biến động mạnh để tránh tình trạng giá đất sơ cấp “lỗi thời”. Kiểm toán Nhà nước cần định kỳ kiểm tra các dự án lớn, xử lý nghiêm hành vi cố ý hạ giá khởi điểm nhằm trục lợi.

Lộ trình thực thi nên được phân thành ba giai đoạn: giai đoạn ngắn hạn 2025–2026 rà soát toàn bộ bảng giá đất và thiết lập cơ sở dữ liệu giá giao dịch; giai đoạn trung hạn 2027–2028 triển khai phân tầng giá đất, áp dụng hệ số K linh hoạt và vận hành Hội đồng định giá độc lập; giai đoạn dài hạn sau 2028 tích hợp giá đất vào hệ thống định giá tài sản quốc gia, ứng dụng AI và big data để dự báo biến động. Khi giá đất sơ cấp được định đúng, thị trường sẽ tự điều tiết trong khuôn khổ pháp luật; khi giá bị định sai, thị trường trở thành “sân chơi” cho nhóm lợi ích. Bài học từ Sóc Sơn nhắc chúng ta: Định giá không chỉ là chuyện con số – đó còn là thước đo niềm tin của xã hội vào sự công bằng.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Chủ tịch TAT Law Firm

Luật sư Trương Anh Tú là Chủ tịch TAT Law Firm, Ủy viên Thường vụ Trung ương Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam.

Ông là chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý kinh tế, thương mại, sở hữu trí tuệ và chính sách phát triển bền vững. Ông đồng thời là tác giả loạt bài của chuyên mục “Góc nhìn” – chuyên mục chính luận được đánh giá cao.