(Thanh tra) - Trong bối cảnh nhiều vướng mắc phát sinh sau hơn một năm thi hành, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tổ chức lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Đề xuất đáng chú ý nhất là xác lập quyền quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp thuộc về Nhà nước, không phụ thuộc vào kết quả tư vấn như hiện nay.

Nhà nước định giá đất thị trường sơ cấp có giải quyết được điểm nghẽn về giá bất động sản thời gian qua? (ảnh minh hoạ)

Động thái này nhằm khẳng định vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước, đồng thời giải quyết các bất cập trong định giá, vốn là điểm nghẽn lớn trong phát triển bất động sản thời gian qua.

Định vị lại vai trò của Nhà nước trong thị trường sơ cấp

Theo dự thảo sửa đổi, thị trường sơ cấp gồm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất sẽ do Nhà nước trực tiếp quyết định giá. Ở thị trường thứ cấp, nơi diễn ra các giao dịch dân sự giữa người dân, doanh nghiệp, giá sẽ do các bên thỏa thuận, Nhà nước điều tiết gián tiếp thông qua công cụ quy hoạch, tài chính, thuế, hạ tầng.

Tư duy này được nhiều chuyên gia và hiệp hội đồng tình. TS Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế môi trường TP.HCM khẳng định: "Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp là bước đi đúng đắn nhằm khống chế sự bất ổn của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh đầu cơ, đấu giá ảo, bỏ cọc… đẩy mặt bằng giá lên cao bất thường".

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc giao quyền quyết giá đất sơ cấp cho Nhà nước là để "kiểm soát giá đất, chi phí đầu vào của nền kinh tế và thị trường bất động sản".

Tuy nhiên, điều kiện đi kèm là phải tách bạch rõ ràng giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Công cụ hỗ trợ như hệ số K cần được quy định rõ ràng để chuyển hóa giá đất sơ cấp sang giá thị trường, đồng thời duy trì sự ổn định và minh bạch của toàn hệ thống.

Thực tế, dưới Luật Đất đai 2024 hiện hành, các hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn để xác định giá đất. Tuy nhiên, do số lượng tổ chức tư vấn ít, quan hệ thân hữu trong giới thẩm định phổ biến, nên dẫn tới tình trạng "cùng một vài tổ chức tư vấn xoay tua nhiều dự án", gây nguy cơ thông đồng, nâng giá, hạ giá theo lợi ích nhóm.

Không ít trường hợp đã bị phản ánh. Một doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết có dự án tương tự nộp tiền sử dụng đất 20 tỉ đồng, nhưng dự án của họ bị đẩy giá lên 70 tỉ, rồi được "gợi ý" chia đôi để được giảm còn 18 tỉ.

Cơ chế như vậy vừa gây thất thoát ngân sách, vừa tạo ra bất công giữa các nhà đầu tư chân chính và nhóm có mối quan hệ "đặc quyền". Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện đất đai kéo dài, phát sinh sai phạm trong các vụ án kinh tế lớn gần đây.

Việc Nhà nước quyết giá đất sơ cấp nếu được thực hiện đúng, có kiểm soát là cách xóa bỏ tình trạng trên.

TP.HCM áp dụng bảng gia đất hiện hành cho đến hết năm 2025 (Trung tâm TP.HCM, ảnh minh hoạ)

Những bất cập từ cơ chế cũ và nỗi lo “vừa đá bóng vừa thổi còi”

Dẫu vậy, không ít ý kiến tỏ ra thận trọng. Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm cảnh báo: "Khi Nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu cơ chế phản biện độc lập thì rất dễ rơi vào tình trạng lạm quyền".

Thực tế cho thấy, nếu không có cơ quan giám sát độc lập, thiếu dữ liệu định giá cập nhật và không minh bạch hóa lý do xác lập giá thì thị trường có thể tái diễn "cơ chế hai giá": một giá ghi trong hợp đồng để tính nghĩa vụ tài chính, và một giá thực tế cao hơn nhiều trong giao dịch.

Khoảng cách này từng tồn tại phổ biến, khiến người dân chịu thiệt, Nhà nước thất thu thuế, và cơ quan quản lý dễ bị lợi dụng.

Luật sư Phạm Đình Bắc – Giám đốc Công ty Luật TNHH Nam Bắc Sài Gòn cho rằng: “Không nên loại bỏ hoàn toàn tổ chức tư vấn độc lập ra khỏi quy trình định giá. Ngược lại, cần tăng cường kiểm tra chéo, công khai hóa dữ liệu và bắt buộc cơ quan định giá phải giải trình nếu không tham khảo ý kiến bên thứ ba”.

Phản ánh thị trường và gợi mở chính sách ổn định lâu dài

Ghi nhận từ TP.HCM, Đồng Nai, những địa bàn có thị trường bất động sản sôi động cho thấy nhiều chuyển biến tích cực. Tình trạng khai "hai giá" đang dần bị xóa bỏ nhờ sự kiểm soát chặt chẽ của ngành thuế và công chứng.

Ông Phạm Minh V., một nhà đầu tư tại Đồng Nai, chia sẻ: "Trước đây, người mua và người bán thường thỏa thuận ghi giá thấp để giảm thuế. Nay, không ai dám nữa. Cơ quan công chứng yêu cầu khai đúng giá thật, ai vi phạm có thể bị triệu tập hoặc xử lý hình sự".

Một môi giới tại TP.HCM xác nhận: "Chính sách siết chặt thuế đã tạo ra mặt bằng giá rõ ràng, minh bạch hơn. Việc Nhà nước làm mạnh tay ở thị trường sơ cấp sẽ giúp ổn định cả thị trường thứ cấp".

Như vậy, đề xuất Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp nếu đi kèm kiểm soát chặt, minh bạch hóa quy trình sẽ có khả năng kéo giá ảo về giá trị thực, đúng với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân.

Cốt lõi của vấn đề không phải là "ai định giá" mà là "định giá như thế nào" để vừa bảo đảm quyền lợi Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, vừa duy trì sự công bằng – minh bạch – ổn định của thị trường đất đai.

Ở góc độ này, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung nguyên tắc: Nhà nước có quyền quyết định giá đất sơ cấp, nhưng phải tham khảo ý kiến từ tổ chức tư vấn độc lập, sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế, và chịu sự giám sát của Hội đồng phản biện gồm đại diện chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Bên cạnh đó, cần phân định rạch ròi giữa các trường hợp áp dụng giá sơ cấp và giá thứ cấp. Với các dự án không đấu giá, nên áp dụng định giá độc lập bắt buộc. Với người dân ở vùng chuyển mục đích sử dụng đất, cần có chính sách miễn, giảm chi phí để bảo đảm an sinh xã hội.

Việc Nhà nước nắm quyền chủ động ở thị trường sơ cấp là bước đi phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhưng nếu thiếu sự phản biện, kiểm soát, minh bạch và dữ liệu thị trường thì mục tiêu này rất dễ trượt khỏi quỹ đạo ban đầu.

Một thị trường bất động sản ổn định phải được xây dựng trên nguyên tắc: minh bạch – công bằng – có đối trọng – có niềm tin. Muốn làm được điều đó, không thể chỉ trông đợi vào một phía. Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và các tổ chức tư vấn cần cùng tham gia, cùng chia sẻ trách nhiệm trong khâu then chốt: định giá đất.