Việc chủ đầu tư thu phí với giá “cắt cổ” và tự ý cắt điện, nước, cắt cầu thang máy đã trực tiếp xâm phạm đến quyền sở hữu và quyền tài sản chung của cư dân trong chung cư. Người dân có quyền tố cáo hành vi này ra trước pháp luật.

Mặc dù pháp luật đã có những quy định về việc thu phí quản lý nhưng tại nhiều khu chung cư, chủ đầu tư đã tự ý đề ra những mức phí rất cao. Mức phí này một mặt không phù hợp với các quy định của pháp luật, mặt khác hoàn toàn không xứng đáng với chất lượng dịch vụ mà người dân được hưởng. Điều này gây bất bình của cư dân sống tại một số khu chung cư.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 50, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 26/10/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ôtô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.

Như vậy, chủ đầu tư có quyền chủ động đề xuất mức phí dịch vụ trong khuôn khổ quy định của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, mức giá đó có được áp dụng tại khu chung cư hay không, chủ đầu tư cần phải thương lượng với cư dân trong chung cư để có được sự thống nhất.

Sau khi bán những căn hộ, chủ đầu tư không còn bất cứ quyền năng gì đối với các tòa nhà, khu chung cư nữa; ngược lại họ phải có nghĩa vụ bảo hành chất lượng của tòa nhà theo quy định tại Điều 74 Luật Nhà ở, Điều 23 của Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo đó: “Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” và “Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua”.

Đối với các chủ căn hộ, họ có các quyền sở hữu tuyệt đối với phần diện tích căn hộ của họ (sở hữu riêng). Theo quy định tại Khoản 2, Điều 70 của Luật Nhà ở, theo đó ngoài phần sở hữu riêng của chủ căn hộ là diện tích bên trong căn hộ còn bao gồm cả diện tích ban công...

Ngoài phần diện tích sở hữu riêng như trên, chủ căn hộ chung cư còn sở hữu các phần sử dụng chung theo quy định tại Khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở. Đó là "phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (khuôn viên cây xanh, đường nội bộ…)”.

Theo Luật Nhà ở, tất cả những cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động của tòa nhà gồm hệ thống cầu thang, hệ thống điện, nước, khu sân chơi, bãi để xe, các yếu tố liên quan đến kết cấu tòa nhà…. thuộc quyền sở hữu chung của các hộ gia đình trong tòa nhà và họ có quyền tối cao trong việc chỉ định đơn vị nào quản lý tòa nhà để phục vụ cho quyền và lợi ích của họ.

Việc chủ đầu tư thu phí với giá “cắt cổ” và tự ý cắt điện, nước, cắt cầu thang máy đã trực tiếp xâm phạm đến quyền sở hữu và quyền tài sản chung của cư dân trong chung cư. Đây là hành động vi phạm pháp luật được quy định trong Luật Nhà ở, vì vậy người dân sống ở chung cư có quyền tố cáo hành vi này ra trước pháp luật.

Hơn nữa, tập thể các hộ gia đình là người chủ sở hữu tuyệt đối với toàn bộ tòa nhà, khu chung cư. Vì vậy, họ có quyền giữ chủ đầu tư ở lại để phục vụ cho họ nhưng cũng có quyền trục xuất chủ đầu tư ra khỏi tòa nhà.

Về phía nhà nước, mà trực tiếp là Bộ xây dựng, các sở xây dựng, UBND tỉnh, thành phố sở tại phải có biện pháp giám sát việc thực thi pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản trên địa bàn mình trực tiếp quản lý; có biện pháp xử lý nghiêm và kịp thời những chủ đầu tư có biểu hiện vi phạm.

Luật sư Trương Anh Tú
Văn phòng luật sư Trương Anh Tú