(Tác giả: Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm)

Phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là chìa khóa quan trọng để đảm bảo công bằng xã hội, thúc đẩy kinh tế bền vững và đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người. Những bài học từ các quốc gia thành công như Singapore, Đức và Hà Lan mang lại góc nhìn toàn diện trong phát triển NOXH. Tuy nhiên, sự khác biệt về GDP, nguồn lực tài chính và khung pháp lý khiến Việt Nam cần những giải pháp linh hoạt, phù hợp với thực tiễn trong nước. Bài viết phân tích sâu hơn về bài học quốc tế, thực trạng Việt Nam và đưa ra các giải pháp mang tính chiến lược, kết hợp với dữ liệu và minh họa để phục vụ hoạch định chính sách.

1. Vai trò của nhà ở xã hội trong phát triển kinh tế – xã hội

Nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ mà còn là nền tảng đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy kinh tế. Việc cung cấp NOXH cho các nhóm thu nhập thấp giúp giảm bất bình đẳng xã hội, cải thiện năng suất lao động và tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.

Theo nghiên cứu của World Bank (2023), các quốc gia có hệ thống NOXH mạnh thường đạt được mức độ ổn định xã hội cao hơn, tỷ lệ tội phạm thấp hơn và hiệu quả sử dụng nguồn lao động tốt hơn. Ở Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa trên 37,55% (2022) và số lượng lao động di cư ngày càng gia tăng, nhu cầu NOXH trở nên cấp thiết.

So sánh nhu cầu và mục tiêu nguồn cung NOXH tại Việt Nam 

2. Bài học kinh nghiệm từ quốc tế

Các quốc gia thành công trong phát triển NOXH đã áp dụng những chính sách và mô hình quản lý khác nhau, nhưng có chung đặc điểm là vai trò trung tâm của Nhà nước trong quản lý và điều phối.

Singapore: Quy hoạch đồng bộ và hỗ trợ tài chính mạnh mẽ

Singapore là hình mẫu hàng đầu thế giới về NOXH. Chính phủ nước này quản lý chặt chẽ thông qua Hội đồng Phát triển Nhà (HDB), với 80% dân số sống trong các căn hộ HDB. Sự thành công đến từ ba yếu tố chính: quy hoạch đồng bộ, hỗ trợ tài chính linh hoạt và kiểm soát giá cả. Với GDP bình quân đầu người hơn 80.000 USD, Singapore có đủ nguồn lực tài chính để trợ cấp mạnh mẽ cho các hộ gia đình mua nhà, đồng thời đảm bảo sự tích hợp các tiện ích hiện đại như giao thông công cộng, trường học và bệnh viện trong các khu NOXH.

Hà Lan: NOXH phi lợi nhuận

Hà Lan phát triển mô hình NOXH phi lợi nhuận, nơi hơn 30% dân số sốngtrong các căn hộ do các tổ chức phi lợi nhuận quản lý. Chính phủ trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên thu nhập và kiểm soát giá, tạo ra sự ổn định và công bằng xã hội. Mô hình này thành công nhờ vào hệ thống thuế cao và nguồn lực tài chính mạnh mẽ từ một quốc gia có GDP bình quân hơn 60.000 USD(2022).

Đức: Nhà thuê dài hạn giá rẻ

Đức áp dụng hệ thống nhà thuê dài hạn với giá ổn định, được hỗ trợ bởi các khoản vay ưu đãi từ chính phủ. Quy định pháp lý chặt chẽ và hợp đồng minh bạch đã giúp Đức phát triển một thị trường NOXH cân bằng, đáp ứng nhu cầu của các nhóm thu nhập thấp mà không làm méo mó thị trường.

3. Thực trạng và thách thức tại Việt Nam

Tình trạng thiếu hụt NOXH

Tại Việt Nam, theo Bộ Xây dựng (2024), nhu cầu NOXH ước tính vượt 1 triệu căn vào năm 2030, trong khi nguồn cung hiện tại chỉ đáp ứng được khoảng 50%. Nguyên nhân chính bao gồm:

1. Thiếu quỹ đất: Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đối mặt với áp lực quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi các khu vực vệ tinh chưa được khai thác hiệu quả.

2. Nguồn vốn hạn chế: Với GDP bình quân đầu người chỉ đạt 4.284,5 USD (2023), Việt Nam không đủ nguồn lực tài chính để cung cấp trợ cấp mạnh như Singapore hay Hà Lan.

3. Thủ tục hành chính phức tạp: Các quy trình xét duyệt dự án thường kéo dài, gây cản trở cho doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Số lượng NOXH hoàn thành tại Việt Nam (2015 - 2024)

Rào cản từ sự khác biệt kinh tế

So với các quốc gia như Singapore, Đức và Hà Lan, sự chênh lệch lớn về GDP khiến Việt Nam khó áp dụng trực tiếp các mô hình tương tự. Điều này đòi hỏi các giải pháp phù hợp với bối cảnh kinh tế, xã hội và pháp luật trong nước.

4. Giải pháp đặc thù cho Việt Nam

• Quy hoạch và đảm bảo quỹ đất

NOXH cần được tích hợp vào quy hoạch đô thị quốc gia và địa phương. Chính phủ cần yêu cầu các dự án thương mại dành tối thiểu 20% quỹ đất cho NOXH. Bên cạnh đó, việc quy hoạch các khu đô thị vệ tinh tích hợp giao thông công cộng, trường học và bệnh viện sẽ giúp giảm áp lực lên trung tâm đô thị.

• Hợp tác công – tư (PPP)

PPP là giải pháp hiệu quả để huy động nguồn lực xã hội. Chính phủ có thể miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn vay ưu đãi và chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp. Đổi lại, các doanh nghiệp cam kết cung cấp NOXH với giá cả hợp lý.

• Cải cách thủ tục hành chính

Cần đơn giản hóa và minh bạch hóa thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ số trong quản lý và xét duyệt dự án. Phân cấp quyền phê duyệt xuống chính quyền địa phương cũng sẽ giúp giảm thời gian triển khai.

• Ứng dụng công nghệ xây dựng tiết kiệm chi phí

Các công nghệ như nhà tiền chế, vật liệu thân thiện môi trường sẽ giảm chi phí và thời gian xây dựng. Những giải pháp này phù hợp với điều kiện kinh tế hiện tại và góp phần bảo vệ môi trường.

• Đa dạng hóa mô hình NOXH

Phát triển mô hình thuê – mua cho phép người dân trả góp để sở hữu nhà. Chính phủ cũng có thể trợ cấp tiền thuê trực tiếp cho người lao động tại các khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu ngắn hạn.

5. Dự báo và tầm nhìn đến 2050

Dựa trên tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế hiện tại, nhu cầu NOXH tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng cao đến năm 2050. Để đạt được sự phát triển bền vững, Việt Nam cần:

• Tăng đầu tư vào hạ tầng đô thị và kết nối khu vực vệ tinh.
• Thúc đẩy hợp tác quốc tế để học hỏi kinh nghiệm và huy động vốn từ các tổ chức phi lợi nhuận.
• Xây dựng chính sách tài chính linh hoạt, khuyến khích tiết kiệm và đầu tư vào NOXH.

6. Kết luận

Phát triển NOXH không chỉ là giải pháp kinh tế mà còn là nhiệm vụ chính trị và xã hội quan trọng của Việt Nam. Với sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan chính phủ, doanh nghiệp và cộng đồng, Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm quốc tế và điều chỉnh để phù hợp với thực tế trong nước. Đây không chỉ là mục tiêu ngắn hạn mà còn là chiến lược dài hạn, góp phần thúc đẩy công bằng xã hội và ổn định kinh tế.

Tài liệu tham khảo

- Luật Nhà ở 2014 và các nghị định, thông tư hướng dẫn.

- Nghị quyết số 06-NQ/TW và 29-NQ/TW của Đảng.

- Báo cáo của Bộ Xây dựng về NOXH năm 2024.